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董藩：房价应为浮动的波动而不是价格涨跌(图)http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月08日12:33 新浪房产
 董藩：刚才徐老师的观点我听了，其他人的观点没有听全。我随便谈一下，后调控时代是否有，一定是有的，我是基于两种判断的，国家会出台统一的关于住房保障的政策。 一、当住房保障的问题演化为全社会人人关注的问题的时候，必须有统一的规范出台。 二、过去的廉租房和经济适用房和限价房都带有保障性的，这些是部门的法规，在执行的时候，地方政府会打折扣的，或者是根本不执行的。也会出现其他的问题，例如农民工进程，虽然在农村里面有房，但是在城市中没有房屋，他们的居住怎么解决。如果不管他们就会引发社会的问题。基于我国的政治体制，到了一定地步后，中央会在更高的层面上表态，也会给全国人民一个交代，我相信在未来的半年时间内，国家会有统一的关于住房保障的说法。 毫无疑问我们的出发点是对的，但是依据和思路是错误的。在原则上是对的，某些政策和措施是错的，尽管，我们做了很多的努力，但是效果是非常差的。 从一年半之前，我就不断的呼吁，彻底反思宏观调控，当时没有人听得进去，当时顶的压力是非常大的，我认为房价是无法控制的，会不断的上涨。在股市没有产生影响之前，有40%的购买力处于观望，当前的股市吸引了大量的资金，连银行的存款都搬家的情况下，房价还不断的上涨，这就说明供求关系出现了问题，如果还不承认的话，下一步市场对我们的报复是很严重的，中央政府也希望将事情搞好，只不过前期的判断是错误的，至少有五个方面判断是错误的，今天就不详细的讲了，昨天的演讲已经讲了。 我认为是有关的部委将问题搞错了，而且在新浪的博客上写了观点。我批评部委搞错了，如果他认为我说错了，就会告诉我是我董藩搞错了，但是没有人跟我辩论，而且我们用香港的数据进行验证，我们的供应只相当于香港的1/3或者是1/4，我们的房价怎么能不明显的上涨。 发展到今天，我说不清楚拐点，股市一定会暴跌，房地产市场也会出现调整。房价为什么会上涨，徐老师也讲了一部分，这是有道理的。因为在市场上供应是受到管制的，需求也是可以调整的，长久下来就会出现需求拉着供给走，就象大人拉着小孩走一样。房价是否会明显的下跌，易总也讲了，理论上房价是不会下降的，除了需求和供给外，还有一点，房地产没有替代品，往往很多的产品出现了替代品后就会产生大的波动。例如摩托车出现后，自行车就被替代了，小汽车出现后，摩托车就被替代了。现在房地产业找不到替代产品，就会出现一种局面，所有的需求不能转移，只能是不断的集中，通过一种产品不断的释放，想改变大的趋势是不可能的，人均的居住面积是不会减少的，生活越来越好，房屋越来越大。虽然现在受到70%90平方米的限制，但是人均的居住和商业办公面积是扩张的，房地产市场跟其他的市场是不同的，我们讲总体宏观市场的时候，例如股票市场，当价格下跌的时候，人人都想将股票抛掉，如果大家都判断股票和房价要下跌，人人都会跑出来，因为在股票市场只要资金不出来，不要说自己有钱，随时几个跌停将资金蒸发掉。但是房地产市场不会这样的，即使房价下跌，只要不交易房屋房屋的价值就不会损失，还会继续的使用。真正影响的只是交易的房屋，所以价格表现一种黏性，就象蜂蜜一样，不会马上掉下来，股票市场就象一滴水马上就会掉下来。 大家可能会问，如何看待香港和日本，这是完全不同的，世界上有很多的地区，我们说的房地产泡沫就是香港、日本，97年香港回归，很多的港人对共产党缺乏了解，纷纷的移民，加拿大去了40万人，还有很多的人到了澳大利亚，他们就卖房屋，所以有卖的，没有人买。所以对市场的冲击是很大的，当时选择了董建华，他在香港是有很大的对立面，很多的中低阶层是不信任他的，他上台后希望争取人心，以前每年建设是2万套的房屋，结果他上台后，希望每年建8万套房屋，加上97的冲击，所以导致房地产泡沫。 最后，发现房地产价格的波动表现为浮动的波动，而不是价格的上涨和下跌。 易小迪：澳大利亚自从奥运会后，连续三年不断的下降。 董藩：澳大利亚只有悉尼奥运会后下跌的，其他的时间都是上涨的。中国也是平均的上涨。 易小迪：上涨是因为通货膨胀带来的，表现的数字是上涨的，平稳之后又下降。例如 董藩：澳大利亚的数据是这样的，没有剔除通货膨胀，反而有波动，如果剔除了通货膨胀后，只有奥运会两年后出现了波动，其他时期都是上涨。为什么商品房跟其他的商品运行的规律是不同的，我一直进行研究。 接下来大家看日本的情况，日本是金融和房地产都出现了问题，中国不会出现这样的情况，因为土地和金融是由政府掌控的。我们说的泡沫一定是宏观或者是全局的判断，而不是局部或者是某个项目，这样就不具备说服力。因为某一个项目可以作砸了，有的时候规划变化了，就会使某个项目价格波动，但是全局性的价格变化一定是上涨的。 我们从曲线来看，房地产的曲线是逐步上身的，只涨不跌的，如果没有赚到前，就是笨的，理论上房地产的投资是有风险的，事实上风险是可以规避的。在房地产领域大家赶上最好的阶段，因为现在的需求全面的爆发了。 还有一个房价收入比的问题，国外的数据对中国来说是没有参考的价值。第一个国家的国力是不同的，我们有10几亿的人口，面积是不同的，大家是很容易理解的。城市的规模都是不同的，到处都是百万以上的城市，徐教授是从加拿大来的，除了一部分的城市是上百万的，其他的都是几十万的城市。即使同样规模的城市，人口密度是不同的，例如上海核心的地区是600万人，相当于巴黎和伦敦人口密度的1/2。 我们的人均增长速度排在全世界的前列，所以对房价会产生影响的。例如徐教授的收入在加拿大他是很清楚的，但是在中国就不清楚了。我国的灰色收入和兼职的收入到底有多少，是不清楚的，我认为有1/3，这样我们如何估量房价。 国外和我们是不同的，国外就没有城市和农村的房屋，都是商品房，都可以同等的进入市场，我们的商品房仅仅是城镇以内的房屋，连郊区的房屋都不算的。比的基础都是不同的，这帮人就在这里胡说八道，又不听我们说，怎么可以跟国外相比的。我跟徐教授认识了很多年，他也说房屋是无法对比的，不像货币可以对等的交换，这是无法对比的。还有很多的指标没有对比的，例如空置率，也是拿国外的例子对比。 外国卖的房屋主要是二手房，例如英国的房屋都是几十年前的房屋，我们卖的房屋都是新的房屋，北京去年只有七万套房屋交易，存量有4万套，所以旧房交易量是比较少的。我认为房地产市场是竞争垄断市场，只要有人购买就是合理的，价格就是这样制定的，并不是说有的人买得起，别人买不起就是不合理的，房地产市场最理性的是什么？就是思想和认识的问题，一部分人在政府的帮助下买房屋，或者是完全靠政府。一部分人是通过商品房买卖的，他们的收入是不同的。现在很多买不起的人都在抱怨房价高，这就存在认识的问题，传统的人人都有房的理念根深蒂固，没有房屋就抱怨。 王子鹏：我们的论坛延长到11：35分，延长半个小时，还要留出时间给听众朋友。 董藩：关于限户型的问题，徐老师表达了自己的看法，易总也表达出相反的看法。我认为限户型已经到了微观的层面，宏观调控是大的政策的引导，我主张通过金融和税收的手段，使大家愿意购买小户型，市场也会出现很多小户型，开发商也愿意供应小户型。如果我们规定了比例生产小户型，就会出现问题，因为市场的变化是不同的，例如二、三线的城市的情况，很多的购买力就是购买大户型。实际上市场上已经有80%的户型是小户型，应该将这些户型倒出来给中低收入阶层，我不主张房屋越来越大，对中华民族是不利的。就象大家到饭店，大家有权选择吃面条还是饺子，不愿意吃面条，你非要让别人吃面条，就要采取打折或者是配送的条件，这样别人才会愿意的，不能强迫别人吃面条。 政府愿意干预市场，是因为计划经济体制的惯性，而且干预市场有机会获得更高的利润。而且普遍有仇富的观念，我的朋友跟我说，凭什么我给你盖章你就赚几千万，所以他们要干预市场，而且有一些政府部门的权利不断的增大，我们要砍断不合理的干预，减少敢于和流失，所以我和徐教授都主张不要做经济适用房了，廉租房我认为也不要搞了，就是发补贴。 王子鹏：提到政府的干预，就应该看一下香港的经验，请杨总谈一下看法。 杨晓辉：先说一个大的原则，怎样的社会是大家喜欢的。有序的社会是大家喜欢的，大家对未来可以有更多的预测性，大家生活在社会就会觉得有保障，就会觉得安心。假如，政府的政策一改动，或者政府的政策随意性很大，那么大家对有序性就会产生担心。这个社会就会不安定，香港的政府有一直机制和意识，这是一个商业社会，大家尽可能不要打乱商业社会的游戏规则。刚才董老师说，大陆以前长期是计划经济的实体，这种惯性使得政府不自觉的参与，或者是因为政府的参与才可以解决问题。 在民众的心里中也有一种想法，过去是长期靠政府解决问题的。我们的传媒也自觉不自觉的推动这种理论，例如饭店挂一个招牌，一只鸡一元钱，媒体就说，政府为什么不干预，这是不正当竞争。 民众的心里认为政府应该将这些人都管起来，但是在香港的民众心里不是这样的，大家清楚的知道，政府管的事情越多，我们的税收就越多，因为这需要成本。政府管的事情越多，权益的寻租性就越多。大陆从长期的计划经济走向市场经济的状态下，大家都在摸索和定位，民众也在定位，企业也在定位，我们该起什么样的作用。 董藩：香港为什么成为最发达的地区，除了原来的市场制度外，最主要还是因为房价高，人人要拼命的赚钱买房，所以发展的速度非常快。当人人可以轻松的购买房屋，社会的发展是很慢的，因为人人都有惰性，可以解决吃饭和住房的问题，就会吃饭和玩。 王子鹏：刚才提到了两个边界，一个是政府和市场的边界，还有一个就是中央和地区政府的边界和博弈，我们请徐滇庆教授总结一下。 徐滇庆：实际上，我听了杨总、鄂总、易总的观点后，很受启发，我们现在讨论政府和市场边界的问题，都处在不断学习的过程中，现在无论政府的官员、企业和民众来说，浮躁的心里很普遍，没有认真的座下来好好的讨论一下，政府就敢出政策，民众就敢抱怨，网友就敢一片骂声，这对我们的长期的发展是不利的。现在的中国是处在汉唐以来千载难逢的盛世，所以我们要珍惜，对社会的动态，存在一种敬畏的心里，要战战兢兢，如履薄冰的珍惜现在的形势，不要太随便了，张嘴就说，这样的话，经不起历史的考验，反而会将我们的大好形势弄乱，我们的政策几乎是一年一个政策，搞得大家举足无措，我和董藩老师是好朋友，也有不同的意见，大家要心平气和的讨论，这样才可以找出好的政策。例如南京市政府一房一政策，广州市政府说不对房屋加以限制，而且房价下降了，最后自己的人出来说是造假，房价上升了。现在划定边界是学习的过程，不要说自己说的都是对的，要敢于说出自己的观点，特别要超出利益。为什么官员总是要出错，因为他们有利益，他们要猜测上级要说什么，要迎合上级的心里说话。所以我们要超脱的讨论政策，不能说今年的博鳌论坛就得出真理，这是不可能的，大家是在不断的摸索。 刚才鄂总问我一个问题，房价会一直上涨吗，我最担心的就是拐点，我认为是太对了，有拐点的，就是金融危机。董老师也举了很多的例子，实际上中国的情况跟英国、美国、澳大利亚不具备可比性，尤其是美国的大城市住房已经不能再盖了。我是美国匹兹堡大学毕业的，我回去不用拿地图，我是北京长大的，但是在北京经常不认识路的，所以发展的阶段是不同的，因此不能简单的类比，这样说明不了问题。 中国是否会出现大的转折，会的。什么时候，就是金融危机，我们的金融危机和日本、泰国、马来西亚、墨西哥、俄罗斯都是不同的，可能是来自于内部的银行系统的危机，我说的结论是很多的经济学家共同一起言论的结论，并不是瞎说。大家要注意，我讲的所有的话都是银行的问题，这是我们的心头之患，大家要明白，房地产出不了大的事情，而且房价有这么强的需求，外资不断的流入推动，这个问题不会太大，无非是多一点少一点，政策无非是笨一点和聪明一点，差别是有的，我们希望做好，但是不要有太大的差别，金融危机一来，全盘皆输。香港的金融危机就是这样的，金融危机一来，货币贬值，大家对货币失去了信心，资金外跑，五次的汇率保卫战，在中央政府的强力支持下，勉强维持了汇率，叫做惨胜。所以要强调银行系统的安全，这是具有战略眼光的。大家都是房地产界的朋友，大家站得高一点，远一点，实际上将资本充足率提高到35%，对房地产业只有好处，没有坏处，让你上市和发行债券，用信托资金筹资，让企业建立在稳健牢固的基础上发展，这是好事，呼吁大家将此是放在议事日程上，对中国防范金融危机作出你们的贡献，我就讲这些。 王子鹏：还有一个重要的话题没有谈，给每位嘉宾两分钟的时间，谈一下，认为是否有下一轮宏观调控，如果有的话，走向是怎样的？ 杨晓辉：以前面政府的习惯做法，我认为会有的，我不希望太强。有些东西还是那句话，政府的干预未必就能将势头砍掉。 徐滇庆：我同意杨总的看法，政府总是不甘寂寞，有些官员总是跃跃欲试，总是想表现，这些年上了不少的课，还是要继续的教育。 董藩：我推测住房保障措施会有完整、系统的政策出台，而且要提高影响力，例如现在都是各个部委的意见，建设部去检查哪个省，处罚哪个省，如果是国务院的文件，权威性就大，因为这么多的矛盾和事件导致了公共政策应该回应，这仅仅是推测。 市场的调控可能是反了，所以今后会增加供应。未必会大张旗鼓的说，我们错了，董藩错了，为什么会这样？因为人都面子的，就会适当的增加供应量，金融慢慢的放松，我们要慢慢的体会。从房地产持续发展的角度来说，我们来到博鳌，我的水平不高，大家在这个场合共同的交流，我很佩服大家，爱学习，对企业的发展是有好处的，我建议大家多请徐滇庆老师给你们当顾问，你们也不差那点费用，徐老师也有时间提醒你们，看你们的拐点在哪里，你们就避免了损失。 杨晓辉：政府对住房的保障措施是非常重要的，政府的角色是很重要的。但是政策的平衡点要把握，董老师提了香港董建华的政策，香港的房价大跌，徐老实说的是对的，根本的原因是金融的崩溃，经济的下滑导致的，但是董先生的政策也起了非常大的推波助澜的作用，大家不要认为政府给予的保障越大越好，当过了以后，就会冲击整个的经济社会。 王子鹏：徐教授曾经给了我两次机会，都没有珍惜，现在后悔莫及，如果听了徐教授的话，我就赚了很多的房屋。
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