易小迪：70%90平米住房在二三线城市没市场(图)

图为阳光100集团董事长易小迪

　　易小迪：先讲一个股市，今年年初四月份去了香港，跟很多大的地产商，还有红筹上市的地产商开了座谈会，包括中资机构等大的房地产公司，本来想讨论上市的问题，十分钟以后，大家都骂宏观调控，骂得最汹的就是几个中央政协委员还有人大代表说要将内容写出来，递给国务院，因为在香港大家的思想开放一点，说得非常的强烈。这一点跟徐教授讲的有很大的差别，不但是一些大公司，也包括其他的代表。70%、90平方米的政策，在地产界遭到反对最强烈的，也是最脱离实际的政策，也是老百姓最反对的。我认为这不是宏观调控，是微观指导和控制。现在很多的公司进入二、三线城市，70%、90平方米是没有任何市场的。

　　例如香港的公司说在长沙盖90平方米和100平方米都没有人要，他们就准备盖郊区的住宅，我们当初买地的时候，没有说要70%、90平方米，现在要控制，所以就有很大的意见。宏观调控以来，国内的抱怨和反对声是多的，赞扬声是少的，尽管政策刚出来的时候，大家不愿意说话，回避这个问题。真实的来说，该政策并没有得到很多的地方政府以及行业的贯彻执行。在有一些地方，70%、90平方米禁得非常的严格，所以就造成了很大的影响。

　　70%和90平方米对不仅仅都是坏处，但是导致我们成本的增加。现在所有的宏观调控都使我们的成本增加，例如增加税收，70%、90平方米的难度也上升了，还有增加了股本金。银行的贷款也要根据开工证，有了开工证才贷款。因为拿了开工证后，大量的资金就投入了，实际上拿了开工证后，就不需要贷款了。所有的公司，包括私募和外国资金的投入要求15%的回报率，银行的贷款利息只有7%。我们计算了一下，增加的成本是多少，在不同的城市情况是不同的。实际上每年的环比增加是15%，不同城市的情况略有不同，

房价上涨的跨度是从一线到二线、三线。我们开发的10几个城市中，天津上涨得最快，环比是20%，去年是成都、重庆上涨得快，也超过了20%，今年开始省会城市普遍的上涨。宏观调控不断的贯彻落实到基层，就造成了成本不断的上升。

　　第二，土地的恐慌。本来很多的城市都没有感觉到土地的恐慌，过去虽然是招拍挂，没有因为招拍挂而对土地恐慌，现在的政策限制了土地的供给，本来很多的城市土地是不紧张的，人为的造成了土地的紧张，所以开发商就囤地。我们在2002年进入了长沙，当时购买郊区最大的一块地是41万元，别人都说购买荒地干什么，2001年在济南的郊区购买土地要用50万元。宏观调控后土地的供应就大大减少了，必须要七通一平才可以卖，以前的情况是荒地都可以，而且供应的面积也非常大。长沙当时有5万亩土地，根本上卖不掉。后来政府将土地收紧后，所有囤地的人都发财了，因为政府减少土地的供给，所以土地的供给出现了很大的问题。

　　前几年还有一个政策就是收地，但是没有执行到位，不知道是法律、政策还是执行的问题。因此土地价格的上涨是因为土地供应减少以及中间商囤地。现在大家对房价恐慌，实际上开发商对房价还要恐慌，反映在拿地的价格，如果我们用高价格拿地，这说明我们对预期还要恐慌，因为房地产商大量的资金都集中在土地上，如果房价崩盘了，我们还要恐慌，但是又不得不拿地，因为我们就无法上市和继续发展。如何维持企业连续的业绩，成为企业发展的瓶颈，这是发展商主要的心态。宏观调控讲了最基本的问题，调控没有调控供给的增加上，包括资本上，而是不断增加了我们的成本，当增加了税收和交易环节中所有的费用，包括二手房，都会推动房价的上升。

　　房地产行业是否是暴利，利润是否很高，我认为所有大的公司，利润都是比较理性的。预计有10%的利润就很不错的，有的时候，利润会超过，例如深圳、北京、上海、广州的房价暴涨，利润就高了。做的规模越大，利润越是平均的。所以上市公司的平均利润率是8%，实际上其他的公司就无法达到8%了。为什么还有这么多的人都投入房地产业，因为房地产行业的绝对回报率很高，但是内部的收益率比前些年大大的下降了。以前的销售利润率按照我们的自己经验，在宏观调控调控下利润是15%—20%，现在普遍下降到10%以下，这是真实的情况。

　　王子鹏：从刚才的对话中可以看到，我们的经济学家和发展商对政策评价和房价的看法是不同的，请另外两位开发商谈一下对政策和房价的看法，首先请亿城集团的鄂总发言。

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