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访谈http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月08日12:34 新浪房产
宏观调控的教训与走向 时间：2007年7月8日 地点：海南三亚 主办单位：新浪房产、中国房地产报 主持人：今天的观众虽然比较少，但是台上的几位嘉宾都是行业内比较有话语权的嘉宾，今天的论坛一定会很精彩，今天的论坛是由新浪网站和中国房地产报共同举报的，跟我共同主持的是中国房地产报评论部主任王子鹏，下面介绍今天到场的嘉宾： 徐滇庆：加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授 董藩：建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任、教授 易小迪：阳光100集团董事长 杨晓辉：泰盈集团董事长 鄂俊宇：亿城集团股份有限公司董事长 主持：王彩霞：新浪房地产频道编辑 嘉宾主持人：王子鹏：中国房地产报评论部主任 董藩：各位网友大家好。 主持人：谢谢大家的光临，下面将主持人的话筒交给王子鹏。 王子鹏：彩霞说观众比较少，这没有问题的。说相声的时候，有的时候只有一个观众，不来的话肯定会后悔的，本次博鳌论坛有一个主题就是宏观调控时代的价值观，我认为应该没有后调控时代，尤其是在中国的市场环境之下，生命在于运动，房地产在于调控，政府不调控干什么，调控后还会有下一轮的调控，我们是生活在中间的过渡阶段。我们就属于中间阶段，如何在这个阶段反思过去，预测将来，把握将来，这是我们要考虑的，关于宏观调控，昨天虽然各位嘉宾进行了演讲和讨论，因为时间有限，我们的观点没有充分的发挥，在今天这个小型的论坛上，大家应该充分的阐述自己的观点。 宏观调控如果从2004年开始算的话，有两年多了。在两年时间内，北京的房价翻了一番还要多，为什么这两年房价越调控越高，国六条刚出台的时候大家都普遍看好，调控一年后，我们看到五月份北京的房价上涨，六月份的环比增加了20%左右，这对于国六条来说不能说是打了一记耳光，最少也要置疑。 20%环比的数字是否是太高了，还有一个就是如何评价国六条，先请徐滇庆教授谈一下看法。 徐滇庆：谢谢王子鹏，现在我们都在讨论国六条还有后调控，实际上调控这两个字，我试图想给外国人翻译，确实很难翻译。首先，我们调什么，控什么，目标是什么。我对调控的政策没有查到有关的定义，如果我们将目标定在房价下降，这才是调控的目的。那么，显然就搞错了，这是做不到的事情。房价上升，就象大江东去，不可阻挡，这是历史发展的规律。而且，我们如何认识房价，为什么我们断言房价一定会上升？ 因为，我们的人均收入是以两位数字上升的，全国的房价局统计2006年不过是上升6%，这是正常的规律，我们要对房价有一个正常的认识，之后才进行调控，不要一看到房价上涨就惊慌失措，不知所云。调控的目的是将房价调下来，是否可以做到，要看情况。所以我在书中专门花了一节讨论房价上升的因素和房价下降的因素，将全世界不同国家的房地产市场的情况进行了总结，中国目前的情况肯定是房价上升，主要的原因是中国的经济高速发展，人均收入是两位数字增长，为什么改革的前十几年房价上升的速度很慢，这很好解释。 将当年、日本、韩国、台湾、香港、新加坡的案例拿出来看一下，当经济起飞的初期阶段，人们必然要将收入首先用于吃以及购买衣服还有居住装饰，到了一定阶段，吃饭、穿衣、电器等等达到一定的程度，那么房地产消费的高峰就要到来。前一阶段房价没有上涨，这是符合经济学的规律的。 中国人吃饭、穿衣、日用电器的问题都解决了，收入仍然以两位数字的增长，那么住房的问题就要突出来。在此阶段中，房价和收入增长之间的关系相当的密切，不是简单的线性关系，如果收入继续以两位数字增长的话，住房也就差不多了，否则有限的房产资源如何进行再分配。 例如，大家的收入都加了一倍，房价还不动，大家就要购买房屋，如何进行再分配，资源永远跟不上，因为土地资源是有限的，在这种情况下房价必定要上升，只要我们肯定中国经济发展的大潮流不变，仍然以每年10%左右的速度增加，房价上升每年10%都是可以接受的，这是大的趋势。房价究竟是高还是低，我一来记者就问我。现在房价太高了，老百姓买不起房屋，这是两个问题。 房价高低要从两个坐标来看，第一个是时间坐标，如果我们肯定经济还要继续发展，下面的推论，房价必定继续上涨。 明年、后年回过头来看，2007年的房价贵吗。现在看去年的房价，去年也有人说房价暴涨，无法购买，如果去年买了，今年不又上涨了吗？我认为明年的房价还会上涨的，所以不要简单的跟老百姓说，房价不高，情况不是这样的，这是从时间的坐标来分析的。明年、后年再看今天，今天的房价不算高。 老百姓是否购买得起房，这是宏观调控要关注的，所以宏观调控的大目标要搞清楚，不要将目标设定为打压房价或者是使房价降下来，这是做不到的，无法阻挡大江东去，经济规律有内在的规律，违反了经济规律的人都要受到惩罚的。 我现在说，老百姓买不买得起房屋，政府应该做什么？政府应该给老百姓提供多种选择，并不是说让所有的年轻人都能买上别墅、豪宅，这就是调控必须要搞清楚的大目标。政府能不能做到，为不同收入阶层提供多种选择，这一点在以前做得是有偏差的，特别是土地招拍挂的政策，没有区分不同收入阶层的需求，盲目的全面的开放了土地的招拍挂，这显然是要调控的。国六条提出要以70%的户型盖90平方米以下的房屋，这一点是正确的。 昨天晚上还有人说90平方米太小了，将来都要炸掉和作废的，我们就要进行定量的分析。中国人人均住宅面积按照建设部的数据，人均住宅面积达到27平方米，每个家庭七十年代的时候人均4个人左右，现在是小家庭已经下降到2.9个人，那么2.9X27，也就是75平方米左右，因此，现在中国人均家庭的面积是75—80平方米，如果达到90平方米的话，可以覆盖70%以上的中国人口，剩下还有30%的土地是不加限制的，是提供给高收入家庭的，从数学的分析来看，对于高收入家庭还是给予了足够的优惠，否则没有这个界限的话，在北京、上海、深圳、广州等大城市的情况是土地稀缺，如果不进行约束的搞招拍挂，结果就是土地的价格迅速上升，拍卖举牌的时候，房地产商心目中的房价必定是很高的。首先是想好了盖什么样的房屋，才拍地价的，如果地价高了，地产商就不要了，如果限定了户型，房价的上限就限制了，所以这样做是为中低收入家庭考虑的，而且提供了多种选择，因此我认为限户型是对的。 就象举重运动，如果不加以限制就没有举重运动了，都是300公斤的大力士举重了，而且没有了女举重的项目，所以举重要分男女，还要根据体重来分，否则就不公平了。女的还可以参加，中国还可以拿几个女子轻量级的冠军，因此土地的问题要进行有效的市场区分，这才是经济学和市场竞争。因此，要划分竞争的不同规格，不能让穷人和一般收入的人跟富豪同样争土地，那绝对是富人争到了，穷人就没有地了。如果按照前几年的情况，所有的土地都进行不加区分的招拍挂，将来在市中心周围就没有穷人立足之地，而将穷人赶到远郊，这就是巴黎的教训，就会出现社会的不均衡和不稳定。现在巴黎现在很难治理这个问题，这个问题国六条提出来了，这是对的，也应该进行调控。 但是，很遗憾，国六条执行得不严格，几乎没有太大的动静。实际上70%、90平方米在很多的城市没有得到执行。 去年我在博鳌论坛上进行了讲话，我认为国六条两个核心，一个是70%和90平方米，还有一个就是30%的自由资本充足率，这是有经济学的道理的。银行放贷，钱出了银行的门就有风险，就会出现不良贷款，在这个问题上，要清楚的认识到，银行里面的钱，不是国家的钱，也不是老板的钱，是储户的钱。储户将钱放在银行中，作为国家的金融政策就要保护的利益，也就是保护全体人民的利益，保护国家的利益。在西方的银行中没有国家利益，但是对银行来说，也要保护自身的安全，从大量的统计数据来看，银行贷款出了门之后，假定一个企业向银行贷款60万元，自有资金是40万元，回报如果是100万元，就赚了60万元，如果收报是90万元，那么银行拿回去60万元，自己还要亏损10万元，投资100万元，回收60万元的概率是比较低的，那么银行给60万元，自己拿40万元，银行的风险就控制在0.1%以下，如果给你70万元，银行的风险就到了二点几，所以银行放贷，一定要求企业自由资本达到40万元，出现不良贷款的话，赔的是自己的资金，不能亏损储户的资金。房地产的自由资本必须达到35%，银监会下文强调，给房地产的贷款不能超过65%的信贷。 房地产企业如果要达标，需要注册资本3570万元，这样房地产企业的资本就会比较稳固，而且比较符合金融学的要求，中央也是这样要求的，当时估计有20%—30%的企业严重的不达标，有的企业自有资金不到20%，这就是老百姓说的空手套白狼，这种现象是不允许的。对房地产企业来说，当然可以赚钱，自由资本率会很高，但是对于银行、国家、储户来说是不利的，房地产企业获得很高的资本回报率，将风险转嫁给了银行和储户，这样的话就非常的糟糕，你挣钱，让别人为你背风险，偏偏背风险的是银行，银行已经出现了很高的不良贷款，如果再加上一些不良贷款，就会出现大的问题，这是从全局考虑的，不能从房地产商一家一户的既得利益考虑的，所以国务院和银监会都下了文。 今年，我到货币政策司，了解了资金的动向，天天说资金流动性过剩，如果有3500亿元注入房地产企业，起码流动性过剩的压力就会大大的缓解。货币政策司的官员告诉我，从中国人民银行的数据来看，如果低于100亿元是看不出来的，如果高于100亿元，一定是有把握的，结果是并没有明显的资金流向于房地产企业，流动的资金依然在社会上流动，这就说明调控没有到位。调控应该抓这个，而不是抓房价。 每天都讲后调控，该调的没有调，只将目标定为虚无缥渺的违反经济规律的调控上，这是错误的。如何将房地产企业的自有资金到位，大家可以私募，可以找战略合作者，很重要的一条，应该迅速的打开让房地产公司上市的道路。 中国的证券市场发育很不健全，到现在只有1500家上市公司，70%是国有企业，这样的寡头垄断的证券市场造成股票市场大起大落很不稳定。按照中国的经济规模，中国的证券市场上市公司的数字应该在一万家左右，现在每个月只有10—12家公司上市，怎么可以达到这个目标呢？排出其他的假设，如果每个月能有100家上市，一年有1000家左右上市，才可以将股市基本的健全起来。 现在证监会畏头畏尾，工作很不得力，门槛设得很高，监管不到位。昨天我问了几家上市的房地产公司，他们的资金都没有问题，没有上市的公司问题就很多了，尤其是中小企业，尤其是地方的房地产企业，空手套白狼的现象很严重的，80%—90%的资金是由银行贷款的。房地产企业和其他的企业是一样的，自有资金应该达到40%，银行才给你贷款，现在国家的35%是权宜之计，是没有理论根据的，是根据中国国情做的暂时的让步。在这一点上，我跟很多的官员都指出，给房地产设定35%自有资金的界限是没有理论根据的，也没有做大量的概率的统计，应该逐步的上升到40%，这一点学术界是一致的。因为房地产开发企业的风险比其他行业只大不小，昨天很多房地产开发商也讲了这个问题。如果现在要讨论宏观调控的话，我认为应该继续贯彻国六条提出的标准，每到五月，国家就要出台新的房地产政策，今年要出什么政策，我认为不要出了，将国六条执行好了再说，这些问题在理论上没有引起争论，只是执行上有困难，这又牵涉到证券和金融市场，我们应该扎扎实实的将危害国家金融安全的大事，做好抓好，不要盯住房价的波动，房价我们要正确的认识，不要惊慌失措，按照市场的规律发展，只有这样才能说是做好了宏观调控，可能我说的比较长，谢谢大家。 主持人：谢谢徐教授精彩的演讲，您对宏观调控过去的经验教训以及未来做了预测，下面有请阳光100集团董事长易总发言。 易小迪：先讲一个股市，今年年初四月份去了香港，跟很多大的地产商，还有红筹上市的地产商开了座谈会，包括中资机构等大的房地产公司，本来想讨论上市的问题，十分钟以后，大家都骂宏观调控，骂得最汹的就是几个中央政协委员还有人大代表说要将内容写出来，递给国务院，因为在香港大家的思想开放一点，说得非常的强烈。这一点跟徐教授讲的有很大的差别，不但是一些大公司，也包括其他的代表。70%、90平方米的政策，在地产界遭到反对最强烈的，也是最脱离实际的政策，也是老百姓最反对的。我认为这不是宏观调控，是微观指导和控制。现在很多的公司进入二、三线城市，70%、90平方米是没有任何市场的。 例如香港的公司说在长沙盖90平方米和100平方米都没有人要，他们就准备盖郊区的住宅，我们当初买地的时候，没有说要70%、90平方米，现在要控制，所以就有很大的意见。宏观调控以来，国内的抱怨和反对声是多的，赞扬声是少的，尽管政策刚出来的时候，大家不愿意说话，回避这个问题。真实的来说，该政策并没有得到很多的地方政府以及行业的贯彻执行。在有一些地方，70%、90平方米禁得非常的严格，所以就造成了很大的影响。 70%和90平方米对不仅仅都是坏处，但是导致我们成本的增加。现在所有的宏观调控都使我们的成本增加，例如增加税收，70%、90平方米的难度也上升了，还有增加了股本金。银行的贷款也要根据开工证，有了开工证才贷款。因为拿了开工证后，大量的资金就投入了，实际上拿了开工证后，就不需要贷款了。所有的公司，包括私募和外国资金的投入要求15%的回报率，银行的贷款利息只有7%。我们计算了一下，增加的成本是多少，在不同的城市情况是不同的。实际上每年的环比增加是15%，不同城市的情况略有不同，房价上涨的跨度是从一线到二线、三线。我们开发的10几个城市中，天津上涨得最快，环比是20%，去年是成都、重庆上涨得快，也超过了20%，今年开始省会城市普遍的上涨。宏观调控不断的贯彻落实到基层，就造成了成本不断的上升。 第二，土地的恐慌。本来很多的城市都没有感觉到土地的恐慌，过去虽然是招拍挂，没有因为招拍挂而对土地恐慌，现在的政策限制了土地的供给，本来很多的城市土地是不紧张的，人为的造成了土地的紧张，所以开发商就囤地。我们在2002年进入了长沙，当时购买郊区最大的一块地是41万元，别人都说购买荒地干什么，2001年在济南的郊区购买土地要用50万元。宏观调控后土地的供应就大大减少了，必须要七通一平才可以卖，以前的情况是荒地都可以，而且供应的面积也非常大。长沙当时有5万亩土地，根本上卖不掉。后来政府将土地收紧后，所有囤地的人都发财了，因为政府减少土地的供给，所以土地的供给出现了很大的问题。 前几年还有一个政策就是收地，但是没有执行到位，不知道是法律、政策还是执行的问题。因此土地价格的上涨是因为土地供应减少以及中间商囤地。现在大家对房价恐慌，实际上开发商对房价还要恐慌，反映在拿地的价格，如果我们用高价格拿地，这说明我们对预期还要恐慌，因为房地产商大量的资金都集中在土地上，如果房价崩盘了，我们还要恐慌，但是又不得不拿地，因为我们就无法上市和继续发展。如何维持企业连续的业绩，成为企业发展的瓶颈，这是发展商主要的心态。宏观调控讲了最基本的问题，调控没有调控供给的增加上，包括资本上，而是不断增加了我们的成本，当增加了税收和交易环节中所有的费用，包括二手房，都会推动房价的上升。 房地产行业是否是暴利，利润是否很高，我认为所有大的公司，利润都是比较理性的。预计有10%的利润就很不错的，有的时候，利润会超过，例如深圳、北京、上海、广州的房价暴涨，利润就高了。做的规模越大，利润越是平均的。所以上市公司的平均利润率是8%，实际上其他的公司就无法达到8%了。为什么还有这么多的人都投入房地产业，因为房地产行业的绝对回报率很高，但是内部的收益率比前些年大大的下降了。以前的销售利润率按照我们的自己经验，在宏观调控调控下利润是15%—20%，现在普遍下降到10%以下，这是真实的情况。 王子鹏：从刚才的对话中可以看到，我们的经济学家和发展商对政策评价和房价的看法是不同的，请另外两位开发商谈一下对政策和房价的看法，首先请亿城集团的鄂总发言。 鄂俊宇：昨天座谈的时候就讲了，什么是宏观调控，大家将宏观调控当做一把剑或者是很严重的事情。中国的房地产市场是从计划经济向市场经济转型的过程，中国的情况在世界格局中是比较特殊的体制，在房地产开发的过程中，政府一直是在摸索，所有做地产行业的人员是一路按调控走过来的，调控就是不断的修整，因为关系到各方的利益。我认为这是黎明前的黑暗，已经逐步的尊重规律和市场规律，房地产因为提供的生产周期和生产资料的周期比较长，所以宏观调控的结果是后置的。现在的调控是头痛治头，我认为宏观调控是非常长的周期，今天的房价是高还是低，是因为三、四年前沉淀下来的制度和体系修成的果。如果不能客观的看待因，今天用简单的措施看待因，我认为是错误的。 高房价是经济增长过程中必然的结果，那么应该如何调整。我们在北京做地产的，从需求来看，有三类是比较清楚的。 第一类是刚性的需求。 北京作为国际性的大都市和中国的首都，很多优秀的资源都向北京配给，包括很多的大学生虽然没有毕业分配在北京，也留在北京，还有人口的自然增长，这部分的需求如何解决。 第二，消费升级的需求。 过去五年中国经济以10%的GDP高速增长，如果平均是10%的GDP增长，再看一下北京的经济增长的速度又是多少，人均收入又是多少？高收入人群的增长又是怎样的，可以看得出来，消费升级是非常快的，2000年花100万元购买房屋，到了2005年仍然购买房屋的仍然是以前的客户，现在他们购买房屋需要花费1000万元，对这部分人群如何进行调控和引导。 房产作为不动产来说，有两个属性，第一个是不动产的属性，第二个就是投资的属性。北京在过去的二、三年中，作为国际大都市的属性，越来越被大家认可，所以出现了核心资产的资产，这些资产的比价和估值应该以国际标准作为对比，例如北京的CBD和城市中心位置和学府位置都是增值最高的区域。 从2万元/平方米到3万—7万，仍然被市场接受，实际上这是国际重新定价。很多境外的投资者，或者是国内的一大批人已经进入国际市场，这部分人很难界定是山东人还是东北人，因为他们的企业已经进入国际化的区域中，他们在过去的几年在香港购买房屋、在日本、美国购买了房屋，对比中国内地的房屋，所以是对国内核心物业进行重新的估价。 宏观调控调控的是房价快速的增长，反过来又不断的抑制供应，增加成本，导致的结果就是成本的增加。作为企业来讲，我们一直是保持良性和理性的心态。既然，在这个行业环境中做这个事业，永远要积极的面对，没有任何的抱怨，同时也要对行业的环境给予充分的理解，本次调控的阶段对未来会有影响的，有什么样的影响，就要适时的调整企业内部的运作。例如房地产投资的属性要增加，前几年很多的企业如果看到房地产要像类金融转变。以前大多数的企业是没有资本金的概念，以前做房地产企业只要有1000万元的资本金，就可以做几亿元的房地产项目的投资，这在国际上是没有先例的，而且1000万元是否真的注册完成，都值得怀疑。实际上很多的中国房地产企业是没有资本金的概念，因为政府给了经济发展的动力，用很少的资本金，利用财务杠杆的放大，利用收入款，产生了规模化。当一千万元做成了10几个亿销售额的时候，认为自己就拥有了10几亿元，所以就会不断的做。实际上很多的企业是没有能力收敛的，不管是拥有100亿还是几百亿的规模，如果瞬间的收敛的话，是无法做到的，即使做到了，有可能还是亏损的。 例如企业很早就上市，上市公司是中国地产企业最佳解决融资通道和资本金的问题，我认为外资的概率是比较低的。中国的证监会也是鼓励上市的地产公司加达融资的比例，信贷的比例应该占到59%，信贷的比例只占到了5%，这在发达国家来说是不均衡的市场。中国的经济发展到一定的规模，在资本和信贷的融资比例应该达到50：50，才是良性的。 中国的资本市场目前正在高速的增长，希望优秀的企业可以做大做强，可以定向增发。例如万科、金地和亿城，如果有非常好的业绩支撑，有非常好的土地储备，好的预期，机构投资者和股民都是认可的，就会给予大量的配给资源让我们更好的发展。 宏观调控是一个趋势，我们要积极的面对，也希望政府不断的行政宏观调控，不断的完善调控的体系。企业理性的看待变化和趋势，找出匹配的方法。这些年来一直说压力大，但是我认为以从容的心态继续做下去，还会有良好的发展趋势，谢谢。 主持人：谢谢鄂总的发言，我最大的感觉是鄂总的心态特别好，下面有请泰盈集团董事长杨晓辉发言。 杨晓辉：今天是跟大家沟通的场合，也是跟新浪网友沟通的场合。刚才几位专家，特别是徐老师和同行都已经讲了宏观调控的问题。调控为什么对房价产生了影响，房价为什么还会向上升。这个问题是值得探讨的，我们对调控政策的期待，是否是过高的。调控对房价有多大的影响，我是同意徐老师的分析，房价就象股价一样，无论是行内人、政府也好，我们都不希望大起大落，房价的迅速增长，实际上对房地产商也不好的，价格波动，对于我们来说，也不好做预算。我们希望价格可以控制住，但是价格是不以人的意志为转移的。因为中国的经济处于强劲的起飞阶段，每年以两位数字的增长。人民币升值的压力是非常大，很多的外资是汹涌而入的，中国和香港的区域是相似的，跟欧美是不同的。土地资源缺乏，人口众多，两方面是矛盾的。华人在经济上是比较保守的，大家都认为房产可以保值、增值，所以购买房屋的人就会多一些。 在经济起飞阶段，房价是不以人的意志为转移的。我们是从香港来的，回顾香港的历史，从六十年代一直到九七年，房价是一路向上，中间有一些小的波动，主要是因为中英谈判。正如我们说的，小波动下降的幅度是不大的，维持的时间也就是半年左右，一直到1997年金融危机的时候，香港的房价才出现了大跳水，当时是非常厉害的，房价一下子就下降了60%。香港很多的人就成为负资产，香港的经济起飞用了30年，真正达到增长的峰值是在2000年。我认为中国的情况，未来的高速增长至少还有10年，这是不可阻挡的，我们都不希望价格上升得快和高，但是有一些客观的因素是无法制约的。政府调控是希望稳定房价，但是其中能够起的作用，不要期望过高。 政府能够做什么事情，政府最好是建立市场的秩序，而不是直接的打乱这个秩序，这是最重要的因素。徐老实说得非常好，政府应该做的就是救助最贫穷阶层的住房的问题，要使这个阶层的人有房屋居住。昨天有一个朋友提了问题，如何才可以让大家买得起房屋。大家都认为香港是发展得比较好的城市，比较均衡，经济蓬勃。但是，在香港也不是所有人可以购买得起房屋，作为政府来说，政府要考虑，如何让所有的人都可以住得上房屋，这就要从多个渠道解决。政府就要解决最低的人群住房的问题，政府的服务不是天上掉下来的馅饼，最终还是由整个社会负担的，还要考虑社会的公平和效率，这是很复杂的问题。 社会如何有理性的意识，我认为这个问题是非常重要的。中国的社会是蓬勃的发展，整个的进步是很快的。同时也产生了深层次的矛盾，这个社会很浮躁。浮躁的原因就是社会的不稳定，这是因为经济的原因，政策的原因，因为人们收入的不均衡逐渐的扩大。还有一个原因就是精神支柱，文革期间将所有的精神支持都摧毁了，只剩下了毛主席，但是毛主席去世后，大家就没有精神的支持了。香港社会的精神支持是很好的。 我也去了印度，贫富化比中国还要严重，路的一边是别墅，另一边是贫民区，但是我们在新德里的几天，发现路上的车很多，也有人力车。但是没有见过一次交通事故。我跟印度人聊天，我发现印度社会的经济发展水平不如中国，贫富差距比中国还要大，但是人性没有那么浮躁，我认为宗教在其中起了非常大的作用。 例如住房的问题，很多人抱怨应该由政府解决，但是回到香港看一下，可能存在这样的问题。但是香港人不会这么说，香港人会很努力的做，现在虽然买不起，就会努力的去做，或者是想如何做才可以买得起。香港社会的生活水平差距是很大的，但是政府起了作用，例如廉租房等政策，实际上香港的房屋是很贵的，香港大众化，量最大的房屋的面积是多少，大概是三、四十平方米，就是三百多尺的房屋。现在国内很多人说买不起房屋的时候，开发商是否想过要做四、五十平方米的房屋，从而满足人们居住的需求。 在中国的城市中，土地和人口的矛盾是日益尖锐的，将来的住宅将是怎样的，我认为大多数的人观念会从过去的100平方米、90平方米逐渐向下缩小，这是解决人们购得买房屋其中的一个解决办法。我在香港读完大学后购买的第一个房屋是464尺，有两房一厅，有厨房和卫生间，当时在89年的时候，当时的价格是50万元，算起来比现在的房价还要贵。假如现在有五、六十平方米的房屋，而且不是限价房，因为限价房的价格是5900元/平方米，现在的商品房如果是8900元/平方米，那么这种房屋也就是四、五十万元，这样就可以解决年轻人置业的问题，政府应该解决最底层和贫困的人，包括孤寡老人、单亲家庭住房的问题。 现在大家的心态是希望政府解决住房，这种心态是不健康的，期望房价下降，我认为是不可想象的。现在有很多人持有房屋，如果房价下降，才是社会的灾难，无论是对银行、房地产行业以及社会来说都是大的灾难，就象香港的97金融危机一样。 我也谈一下开发商的难处，我认为现在的淘汰是非常快的，现在剩下来的开发商都是负责任，并不是担负起让大家购买得起房屋的责任，而是承担商家该负的责任。 开发商仍然是商人，我们是按游戏规则做事情的人，不是欺骗和坑人的开发商，我们业面临很多的困难。例如地价就是最大的问题，我记得2001年在南京购买一块土地的价格是10万元，两年后的价格是78万元，而且两块土地是紧挨着的，现在要购买一块土地要500万元，开发商所得到的利润基本上没有太大的变化，国家从土地和税收中得到了更多的利益。开发商是否有额外的利益，是指购买了土地后，土地的价值上升了，这是开发商没有预算到的。 是否可以让开发商按原来的预算价格卖，例如原来预算是4000元/平方米，现在市场的价格是6000元/平方米，是否可以按原来的4000元/平方米来卖，这是违反市场经济规律的。我们知道计划经济带来了很多的弊端，从五十年代到八十年代期间是计划经济，对大家的生活和社会的经济发展总体来说是不能令人满意的，所以中国才转向市场经济。既然搞市场经济，就要尊重市场经济的利益，就象股票市场一样，万科的股票上涨了，其他的股票就不要上涨，这是不可能的，因为股票市场是市场经济。 主持人：感谢杨总的发言，刚才是话题的第一部分，得出两个结论：1、房价上涨有一定的道理，有一定的支撑因素。2、政府的作用有限，开发商都说，不要对政府的作用期望过高。在本轮的宏观调控过程中，我们发现政府的权利已经伸展到了市场，。例如南京市政府发了一个政策，普遍认为是严重的行政干预市场的行为。还有70%和90平方米的政策为什么没有落实，这就涉及到中央和地方政府权益的博弈，我认为有两个权力边界要处理好，一个是市场和政府的边界，另外一个就是中央政府和地方政府的边界要划分好，这两个博弈会给我们的市场带来微妙的变化，请各位谈一下这两个边界如何处理，如果处理不好，对宏观调控政策产生什么样的影响，首先请阳光100的易总谈一下看法。 易小迪：说到宏观调控，最主要的还是房价，实际上开发商在短期内得到的好处是多于坏处的，目前，房价的上升速度还是高于成本上诉的速度。昨天会场上很多人谈论，有的人一夜爆富，但是大家为什么还要抱怨，这就涉及到调控的边界和规则的问题。 这种宏观调控没有起到全面的正向鼓励的作用，例如囤积土地的人一夜爆富。例如卖得快的人，没有赚到前，卖得慢的人赚到更多的钱。很多企业快速成长的企业，反而没有得到应有的利润。我们在天津三年卖了35、36亿元，销售额是排在前面的。董事会开会的时候，给我们最大的批评是，卖房屋的钱还不如卖地的价格，情况确实是这样的。当时卖的房屋并不比同期别人的房屋低，反而是贵的，为什么最后计算股东不满意，股东认为卖得太快了。因为，各种各样的费用跟销售是有关的，例如契税、管理费、所得税。 所以目前的宏观调控不鼓励勤劳致富的企业，因此，政策是不公平的，而且对我们未来的发展有很多不确定性。例如买第二块地的时候，已经将前面的利润吃掉了。股东就说了，如果不卖地就有价值在，如果再买一块地，还要借很多的钱，所以对我们未来的发展就产生了很多不确定性。现在大家都知道面粉比面包还要贵，我前几个月到泉州去投标，我下了很大的吸气，决定用12亿元购买土地，结果有人用16亿元购买土地。实际上政府的调控干涉了市场企业的正常竞争。 70%和90平方米的调控导致很多地方政府的反对，一般大城市都要监管的，但是小城市监管得不严格。例如柳州和南宁等小城市，没有90平方米以下的房屋，政府以前分房都是120平方米以上，大城市的户型确是小户型为主的。阳光100以前做小户型是非常多的，例如重庆的户型平均没有超过90平方米，我们做最小的户型是30平方米—60平方米，而且是最畅销的，因为目前的房价非常高，这不是一刀切的问题，如果到长沙等二、三线城市，是不受限制的。我认为地方政府并不是对中央的政策对抗，而是顺应市场规律，所以地方政府必须要平衡，先按大的走，小的放在后面，等将来政策改变了再说，例如让我们先报建80万平方米，先建40万平方米大户型的，后面再建户型。我认为政策不可能一步到位，中间就出现了扭曲。 实际上地方政府是想管控房价，大的开发商也不愿意房价失去理性的上涨。我们做的产品主要以普通的住宅为主，中国的转折点是转向大众消费，并不是富人的消费，因为这毕竟是少数阶层。绝大部分的都是购买和租赁房屋的，他们对住房是比较敏感的。原来的计算方法是，当地的白领住宅六年的消费情况是怎样的，根据一家的收入情况，可支配的收入乘以6年计算，从而建造相同的房屋，基本上可以拿到当地的销售冠军，我们在天津、长沙都是这样计算的。还有一个就是楼面地价的计算方法，但是现在房价不断的上涨，就打乱了我们想长期发展大规模的住宅的方案，例如去年我们销售了7000多套，今年想卖10000套，现在的地价打乱了我们的计划，这说明很多的开发商都是理性的规划。我认为房价不断的上涨，肯定会下降的。以前在万通是3600美元/平方米，现在只是2600美元/平方米，以前的亚运村跟现在的价格是没有改变的。北京和东京的房价相差10倍，但是经济增长和收入也是相差10倍左右，所有的居民都会拿1/3左右的资金用来租房或者是购买房屋。 现在地价和房价不断的上升，肯定会压抑大众的消费，结果炒房的人就不断的出现。他们的消费是不真实的，而且恶性的投诉也是比较多的。现在的情况是怎样的，一开盘，公司内部的人就去购买房屋，也不用打折。本来是卖给客户的，结果第一批的住房都被内部的人购买了。所以现在的现状使我们要更多的储备土地，因为我们要发展，我们对政府的政策产生了恐惧，认为这种调控并不是公平的，对良性发展的企业并没有起到鼓励的作用，政府的调控应该让我们可以看到未来，而不是今天调明天又控。例如利息税，应该有一个预告，一旦政策出台了以后，就不要随便的改变。 就象比赛一样，不能进球后，打了一半就不打了，或者是改为打篮球了。所以企业的规划包括了产品和人员的布局，好的政策不应该让大家都抱怨，政策应该是公平的，不能随意的改变游戏的规则。在中国的老百姓进入大众消费的时代，不能伤害老百姓改变生活的愿望。我刚才讲了香港的经验，实际上还有美国、新加坡等国家的经验，也包括日本的经验。 大家看东京的情况，日本郊区的住房比中国还是要宽松的，一年还会卖3万多套房屋。香港的居民辛勤的劳动，就是为了衣食住行，为什么不要在这方面限制老百姓的住房，实际上房地产的价格和成本都是由政府控制的，政府可以调控大家居住的面积。我认为土地的住宅面积不会是有限的，因此政府的城市政策、土地政策都可以决定老百姓居住的条件，我们应该高度的反思城市规划的政策。 成都现在的情况是，农民可以用自己的土地开发房地产，这样就没有城乡土地的差别，实际上美国也是没有城乡差别的，美国人的房屋是越居住越大，公司有几个人离职后到了美国，每个人居住的面积都是200多平方米。 实际上人的一辈子挣了很多的钱，仍然居住在60平方米，你说他幸福吗，不要将房地产作为税收最大的部门，而牺牲老百姓的幸福，所以我们的政策要彻底的改变。 董藩：刚才徐老师的观点我听了，其他人的观点没有听全。我随便谈一下，后调控时代是否有，一定是有的，我是基于两种判断的，国家会出台统一的关于住房保障的政策。 一、当住房保障的问题演化为全社会人人关注的问题的时候，必须有统一的规范出台。 二、过去的廉租房和经济适用房和限价房都带有保障性的，这些是部门的法规，在执行的时候，地方政府会打折扣的，或者是根本不执行的。也会出现其他的问题，例如农民工进程，虽然在农村里面有房，但是在城市中没有房屋，他们的居住怎么解决。如果不管他们就会引发社会的问题。基于我国的政治体制，到了一定地步后，中央会在更高的层面上表态，也会给全国人民一个交代，我相信在未来的半年时间内，国家会有统一的关于住房保障的说法。 毫无疑问我们的出发点是对的，但是依据和思路是错误的。在原则上是对的，某些政策和措施是错的，尽管，我们做了很多的努力，但是效果是非常差的。 从一年半之前，我就不断的呼吁，彻底反思宏观调控，当时没有人听得进去，当时顶的压力是非常大的，我认为房价是无法控制的，会不断的上涨。在股市没有产生影响之前，有40%的购买力处于观望，当前的股市吸引了大量的资金，连银行的存款都搬家的情况下，房价还不断的上涨，这就说明供求关系出现了问题，如果还不承认的话，下一步市场对我们的报复是很严重的，中央政府也希望将事情搞好，只不过前期的判断是错误的，至少有五个方面判断是错误的，今天就不详细的讲了，昨天的演讲已经讲了。 我认为是有关的部委将问题搞错了，而且在新浪的博客上写了观点。我批评部委搞错了，如果他认为我说错了，就会告诉我是我董藩搞错了，但是没有人跟我辩论，而且我们用香港的数据进行验证，我们的供应只相当于香港的1/3或者是1/4，我们的房价怎么能不明显的上涨。 发展到今天，我说不清楚拐点，股市一定会暴跌，房地产市场也会出现调整。房价为什么会上涨，徐老师也讲了一部分，这是有道理的。因为在市场上供应是受到管制的，需求也是可以调整的，长久下来就会出现需求拉着供给走，就象大人拉着小孩走一样。房价是否会明显的下跌，易总也讲了，理论上房价是不会下降的，除了需求和供给外，还有一点，房地产没有替代品，往往很多的产品出现了替代品后就会产生大的波动。例如摩托车出现后，自行车就被替代了，小汽车出现后，摩托车就被替代了。现在房地产业找不到替代产品，就会出现一种局面，所有的需求不能转移，只能是不断的集中，通过一种产品不断的释放，想改变大的趋势是不可能的，人均的居住面积是不会减少的，生活越来越好，房屋越来越大。虽然现在受到70%90平方米的限制，但是人均的居住和商业办公面积是扩张的，房地产市场跟其他的市场是不同的，我们讲总体宏观市场的时候，例如股票市场，当价格下跌的时候，人人都想将股票抛掉，如果大家都判断股票和房价要下跌，人人都会跑出来，因为在股票市场只要资金不出来，不要说自己有钱，随时几个跌停将资金蒸发掉。但是房地产市场不会这样的，即使房价下跌，只要不交易房屋房屋的价值就不会损失，还会继续的使用。真正影响的只是交易的房屋，所以价格表现一种黏性，就象蜂蜜一样，不会马上掉下来，股票市场就象一滴水马上就会掉下来。 大家可能会问，如何看待香港和日本，这是完全不同的，世界上有很多的地区，我们说的房地产泡沫就是香港、日本，97年香港回归，很多的港人对共产党缺乏了解，纷纷的移民，加拿大去了40万人，还有很多的人到了澳大利亚，他们就卖房屋，所以有卖的，没有人买。所以对市场的冲击是很大的，当时选择了董建华，他在香港是有很大的对立面，很多的中低阶层是不信任他的，他上台后希望争取人心，以前每年建设是2万套的房屋，结果他上台后，希望每年建8万套房屋，加上97的冲击，所以导致房地产泡沫。 最后，发现房地产价格的波动表现为浮动的波动，而不是价格的上涨和下跌。 易小迪：澳大利亚自从奥运会后，连续三年不断的下降。 董藩：澳大利亚只有悉尼奥运会后下跌的，其他的时间都是上涨的。中国也是平均的上涨。 易小迪：上涨是因为通货膨胀带来的，表现的数字是上涨的，平稳之后又下降。例如 董藩：澳大利亚的数据是这样的，没有剔除通货膨胀，反而有波动，如果剔除了通货膨胀后，只有奥运会两年后出现了波动，其他时期都是上涨。为什么商品房跟其他的商品运行的规律是不同的，我一直进行研究。 接下来大家看日本的情况，日本是金融和房地产都出现了问题，中国不会出现这样的情况，因为土地和金融是由政府掌控的。我们说的泡沫一定是宏观或者是全局的判断，而不是局部或者是某个项目，这样就不具备说服力。因为某一个项目可以作砸了，有的时候规划变化了，就会使某个项目价格波动，但是全局性的价格变化一定是上涨的。 我们从曲线来看，房地产的曲线是逐步上身的，只涨不跌的，如果没有赚到前，就是笨的，理论上房地产的投资是有风险的，事实上风险是可以规避的。在房地产领域大家赶上最好的阶段，因为现在的需求全面的爆发了。 还有一个房价收入比的问题，国外的数据对中国来说是没有参考的价值。第一个国家的国力是不同的，我们有10几亿的人口，面积是不同的，大家是很容易理解的。城市的规模都是不同的，到处都是百万以上的城市，徐教授是从加拿大来的，除了一部分的城市是上百万的，其他的都是几十万的城市。即使同样规模的城市，人口密度是不同的，例如上海核心的地区是600万人，相当于巴黎和伦敦人口密度的1/2。 我们的人均增长速度排在全世界的前列，所以对房价会产生影响的。例如徐教授的收入在加拿大他是很清楚的，但是在中国就不清楚了。我国的灰色收入和兼职的收入到底有多少，是不清楚的，我认为有1/3，这样我们如何估量房价。 国外和我们是不同的，国外就没有城市和农村的房屋，都是商品房，都可以同等的进入市场，我们的商品房仅仅是城镇以内的房屋，连郊区的房屋都不算的。比的基础都是不同的，这帮人就在这里胡说八道，又不听我们说，怎么可以跟国外相比的。我跟徐教授认识了很多年，他也说房屋是无法对比的，不像货币可以对等的交换，这是无法对比的。还有很多的指标没有对比的，例如空置率，也是拿国外的例子对比。 外国卖的房屋主要是二手房，例如英国的房屋都是几十年前的房屋，我们卖的房屋都是新的房屋，北京去年只有七万套房屋交易，存量有4万套，所以旧房交易量是比较少的。我认为房地产市场是竞争垄断市场，只要有人购买就是合理的，价格就是这样制定的，并不是说有的人买得起，别人买不起就是不合理的，房地产市场最理性的是什么？就是思想和认识的问题，一部分人在政府的帮助下买房屋，或者是完全靠政府。一部分人是通过商品房买卖的，他们的收入是不同的。现在很多买不起的人都在抱怨房价高，这就存在认识的问题，传统的人人都有房的理念根深蒂固，没有房屋就抱怨。 王子鹏：我们的论坛延长到11：35分，延长半个小时，还要留出时间给听众朋友。 董藩：关于限户型的问题，徐老师表达了自己的看法，易总也表达出相反的看法。我认为限户型已经到了微观的层面，宏观调控是大的政策的引导，我主张通过金融和税收的手段，使大家愿意购买小户型，市场也会出现很多小户型，开发商也愿意供应小户型。如果我们规定了比例生产小户型，就会出现问题，因为市场的变化是不同的，例如二、三线的城市的情况，很多的购买力就是购买大户型。实际上市场上已经有80%的户型是小户型，应该将这些户型倒出来给中低收入阶层，我不主张房屋越来越大，对中华民族是不利的。就象大家到饭店，大家有权选择吃面条还是饺子，不愿意吃面条，你非要让别人吃面条，就要采取打折或者是配送的条件，这样别人才会愿意的，不能强迫别人吃面条。 政府愿意干预市场，是因为计划经济体制的惯性，而且干预市场有机会获得更高的利润。而且普遍有仇富的观念，我的朋友跟我说，凭什么我给你盖章你就赚几千万，所以他们要干预市场，而且有一些政府部门的权利不断的增大，我们要砍断不合理的干预，减少敢于和流失，所以我和徐教授都主张不要做经济适用房了，廉租房我认为也不要搞了，就是发补贴。 王子鹏：提到政府的干预，就应该看一下香港的经验，请杨总谈一下看法。 杨晓辉：先说一个大的原则，怎样的社会是大家喜欢的。有序的社会是大家喜欢的，大家对未来可以有更多的预测性，大家生活在社会就会觉得有保障，就会觉得安心。假如，政府的政策一改动，或者政府的政策随意性很大，那么大家对有序性就会产生担心。这个社会就会不安定，香港的政府有一直机制和意识，这是一个商业社会，大家尽可能不要打乱商业社会的游戏规则。刚才董老师说，大陆以前长期是计划经济的实体，这种惯性使得政府不自觉的参与，或者是因为政府的参与才可以解决问题。 在民众的心里中也有一种想法，过去是长期靠政府解决问题的。我们的传媒也自觉不自觉的推动这种理论，例如饭店挂一个招牌，一只鸡一元钱，媒体就说，政府为什么不干预，这是不正当竞争。 民众的心里认为政府应该将这些人都管起来，但是在香港的民众心里不是这样的，大家清楚的知道，政府管的事情越多，我们的税收就越多，因为这需要成本。政府管的事情越多，权益的寻租性就越多。大陆从长期的计划经济走向市场经济的状态下，大家都在摸索和定位，民众也在定位，企业也在定位，我们该起什么样的作用。 董藩：香港为什么成为最发达的地区，除了原来的市场制度外，最主要还是因为房价高，人人要拼命的赚钱买房，所以发展的速度非常快。当人人可以轻松的购买房屋，社会的发展是很慢的，因为人人都有惰性，可以解决吃饭和住房的问题，就会吃饭和玩。 王子鹏：刚才提到了两个边界，一个是政府和市场的边界，还有一个就是中央和地区政府的边界和博弈，我们请徐滇庆教授总结一下。 徐滇庆：实际上，我听了杨总、鄂总、易总的观点后，很受启发，我们现在讨论政府和市场边界的问题，都处在不断学习的过程中，现在无论政府的官员、企业和民众来说，浮躁的心里很普遍，没有认真的座下来好好的讨论一下，政府就敢出政策，民众就敢抱怨，网友就敢一片骂声，这对我们的长期的发展是不利的。现在的中国是处在汉唐以来千载难逢的盛世，所以我们要珍惜，对社会的动态，存在一种敬畏的心里，要战战兢兢，如履薄冰的珍惜现在的形势，不要太随便了，张嘴就说，这样的话，经不起历史的考验，反而会将我们的大好形势弄乱，我们的政策几乎是一年一个政策，搞得大家举足无措，我和董藩老师是好朋友，也有不同的意见，大家要心平气和的讨论，这样才可以找出好的政策。例如南京市政府一房一政策，广州市政府说不对房屋加以限制，而且房价下降了，最后自己的人出来说是造假，房价上升了。现在划定边界是学习的过程，不要说自己说的都是对的，要敢于说出自己的观点，特别要超出利益。为什么官员总是要出错，因为他们有利益，他们要猜测上级要说什么，要迎合上级的心里说话。所以我们要超脱的讨论政策，不能说今年的博鳌论坛就得出真理，这是不可能的，大家是在不断的摸索。 刚才鄂总问我一个问题，房价会一直上涨吗，我最担心的就是拐点，我认为是太对了，有拐点的，就是金融危机。董老师也举了很多的例子，实际上中国的情况跟英国、美国、澳大利亚不具备可比性，尤其是美国的大城市住房已经不能再盖了。我是美国匹兹堡大学毕业的，我回去不用拿地图，我是北京长大的，但是在北京经常不认识路的，所以发展的阶段是不同的，因此不能简单的类比，这样说明不了问题。 中国是否会出现大的转折，会的。什么时候，就是金融危机，我们的金融危机和日本、泰国、马来西亚、墨西哥、俄罗斯都是不同的，可能是来自于内部的银行系统的危机，我说的结论是很多的经济学家共同一起言论的结论，并不是瞎说。大家要注意，我讲的所有的话都是银行的问题，这是我们的心头之患，大家要明白，房地产出不了大的事情，而且房价有这么强的需求，外资不断的流入推动，这个问题不会太大，无非是多一点少一点，政策无非是笨一点和聪明一点，差别是有的，我们希望做好，但是不要有太大的差别，金融危机一来，全盘皆输。香港的金融危机就是这样的，金融危机一来，货币贬值，大家对货币失去了信心，资金外跑，五次的汇率保卫战，在中央政府的强力支持下，勉强维持了汇率，叫做惨胜。所以要强调银行系统的安全，这是具有战略眼光的。大家都是房地产界的朋友，大家站得高一点，远一点，实际上将资本充足率提高到35%，对房地产业只有好处，没有坏处，让你上市和发行债券，用信托资金筹资，让企业建立在稳健牢固的基础上发展，这是好事，呼吁大家将此是放在议事日程上，对中国防范金融危机作出你们的贡献，我就讲这些。 王子鹏：还有一个重要的话题没有谈，给每位嘉宾两分钟的时间，谈一下，认为是否有下一轮宏观调控，如果有的话，走向是怎样的？ 杨晓辉：以前面政府的习惯做法，我认为会有的，我不希望太强。有些东西还是那句话，政府的干预未必就能将势头砍掉。 徐滇庆：我同意杨总的看法，政府总是不甘寂寞，有些官员总是跃跃欲试，总是想表现，这些年上了不少的课，还是要继续的教育。 董藩：我推测住房保障措施会有完整、系统的政策出台，而且要提高影响力，例如现在都是各个部委的意见，建设部去检查哪个省，处罚哪个省，如果是国务院的文件，权威性就大，因为这么多的矛盾和事件导致了公共政策应该回应，这仅仅是推测。 市场的调控可能是反了，所以今后会增加供应。未必会大张旗鼓的说，我们错了，董藩错了，为什么会这样？因为人都面子的，就会适当的增加供应量，金融慢慢的放松，我们要慢慢的体会。从房地产持续发展的角度来说，我们来到博鳌，我的水平不高，大家在这个场合共同的交流，我很佩服大家，爱学习，对企业的发展是有好处的，我建议大家多请徐滇庆老师给你们当顾问，你们也不差那点费用，徐老师也有时间提醒你们，看你们的拐点在哪里，你们就避免了损失。 杨晓辉：政府对住房的保障措施是非常重要的，政府的角色是很重要的。但是政策的平衡点要把握，董老师提了香港董建华的政策，香港的房价大跌，徐老实说的是对的，根本的原因是金融的崩溃，经济的下滑导致的，但是董先生的政策也起了非常大的推波助澜的作用，大家不要认为政府给予的保障越大越好，当过了以后，就会冲击整个的经济社会。 王子鹏：徐教授曾经给了我两次机会，都没有珍惜，现在后悔莫及，如果听了徐教授的话，我就赚了很多的房屋。 董藩：所以大家要请徐教授当顾问，如果不够的话，再请我去当顾问。 王子鹏：今天嘉宾有很多的话没有告诉他们，大家可以多上新浪看他们的博客，或者是上中国房地产报，他们有很多的文章都在我们这里发表的。他们的预测是带有一定的背景和色彩的，我将最后的机会留给各位听众，有谁愿意给几位嘉宾提问题。 新浪：刚才徐老师说了，今天来的都是房地产业内的人士，我来到博鳌已经听了一天半的论坛，我的感觉是经济学家都很无奈，这是我自己的感受。刚才听了易总的聊天，他很郁闷，我作为普通的消费者两年前就购买了房屋，如果今天多一些像我这样的观众场面就没有这么温和了。我作为普通的老百姓，我认为购买房屋是一辈子的追求，房价是很正常的，其他国家的房地产市场都是这么发展过来的，我没有理由抱怨，有抱怨的时间还不如多挣钱。 这两天专家对房地产开发商说了很多的话，对政府也提了很多的建议，董老师您对普通的消费者和老百姓有什么话要说？ 董藩：这个问题是很复杂的，从经济学的道理来说，不带任何的感情色彩，我们同情每一个买不起房屋的人，不能因此制定公共的政策回到计划经济时代，哪个时代通过理论和实践证明是失败的，所以邓小平伟大的地方就在于搞市场经济。现在大家都对房地产市场产生抱怨，如果没有这个市场会怎样，在座的各位获得的住房都会比计划经济还要好。如果你在35岁前无法购买到房屋的话，你就更无奈。你不知道计划经济时代的厉害，我的老师是大学的教授，当时是八平方米，当时请我去吃饭，我们座在床上吃饭的，你的水平相当于以前的市长的居住水平。所以我们要从规律来看，不能带感情色彩，我为了捱骂，不是为开发商说话，我们总是基于一种理论，业内有一个说法，我是给房地产算命最准的，几年的房价都说对了，因为我们对供给和需求的把握是很准的，规律就是这样的，买卖是两条线的。老百姓说房价贵，现在全国的均价是3200元/平方米，即使是一千多元的时候大家也会认为贵。我也很无奈，我也不想讨好谁，也不想讨好舆论，经济学家站在客观公正的角度说话，我们不是站在舆论或者是老百姓、开发商的角度说话的，我们不替谁说话，可以倒向任何一方，既要考虑老百姓的愿望，也要考虑经济的规律，也要考虑政府的能力，也要考虑行业的发展状况，还有可持续发展的状态，这是经济学家应有的态度，我们研究规律，就要抛弃任何的感情色彩和倾向，制定政策的时候，对某一方面有关照是允许的。 徐滇庆：董老师说得很好，今天新浪网在这里，我也是新浪网的常客，我跟网友说几句话。你们是要听真话还是要听假话，如果听假话不就是被别人忽悠了，我们需要一些人告诉大家真话，说真话就不要怕得罪人。这两天我的讲话对政府的政策批评得很多，我一再告诉网友房价还会上涨，这是不随个人的意见转移的，长江水向东流，有人说希望向西流，我也负荷是不行的，我是老师，怎么向学生负责，我的话要白纸黑字的写下来，有人说经济学家很郁闷，我就不郁闷，我没有想象得那么伟大，要改变什么事情，我作为经济学家认真的研究，将我的心得拿出来跟大家分享，将我了解的情况告诉大家，是否可以改变潮流，我相信无论是学者还是企业家，我们的网友谁都改变不了大势，对于社会潮流来说，我们的个人是太渺小的，大家一起往这个方向努力，可以让我们的社会更加的健康，同时让我们少上当、受骗，活得更加的愉快，不要那么郁闷。 杨晓辉：当一个社会的经济迅速发展的时候，意味着社会的财富增加量是非常快的。资源是有限的，每个资源的价值一定会迅速上升的，赵晓有一个上马论，无论股市还是房市都要先上马，根据我自己的经验，研究生刚毕业的时候，买了第一套房屋，这样才可以上马，这就是我的经验和教训。 观众：徐教授的理论我很欣赏，很喜欢看您的文章，您的理论观点对政府的宏观调控的制定是有帮助的，我不是房地产业的人士，但是对此感兴趣，所以讲两句话。我开始居住四、五十平方米的房屋，现在居住一百多平方米的房屋。我认为老百姓居住九十平方米的房屋是可以的，香港居住四、五十平方米的房屋是比较小的。 政府关心的是泡沫是否会破裂，而不是关心房价是否会上涨。我认为四、五年前朱总理访问东南亚国家的时候，他说上海和杭州的房价最高，深圳只有五千多元一平方米，有人问中国的房地产市场是否有泡沫，他说个别的城市有泡沫，他说深圳有泡沫，当初深圳的情况是怎样的，到处建造房屋，很多的房屋建设好了后没有卖出去，在这种情况下，是不好的。房屋作为支柱产业有热度是好的，有泡沫也是好的。我的感觉是，政府考虑得更多的是泡沫是否会破裂，而不是是否有泡沫。不同行业的人有不同的看法和分析，这就是我的看法。 王子鹏：大家是否有问题。 观众：针对消费者订购房屋的可能性是否有，国外有这样的情况。听了专家的讨论和意见，我作为搞过企业，也搞够投资的。我认为消费者的需求和开发商的供应，消费者是否可以预订，这样面积就可以解决了，例如根据我的收入预订面积，这种可能性对于制造商来说是否有可能。 杨晓辉：我认为可能性不大，因为房屋是高楼大厦的，不是单独的一间。如果我们的客人给我们反应，希望有多大的房屋，我们会当做市场的信息，予以重视。我们会充分的分析，站在市场的角度进行规划和设计。例如我们建大楼的时候，为客户度身订做是不可能的。 王子鹏：伯拉图有句话，“我爱我师，我更爱真理”，在座的都是我们的老师，我们在探索真理，我们真理的道路上前进，希望今天的思索的碰撞可以给大家带来一些火花，谢谢各位的参与。
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