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房价上涨有定理 政府作用有限http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月08日12:33 新浪房产
主持人：感谢杨总的发言，刚才是话题的第一部分，得出两个结论：1、房价上涨有一定的道理，有一定的支撑因素。2、政府的作用有限，开发商都说，不要对政府的作用期望过高。在本轮的宏观调控过程中，我们发现政府的权利已经伸展到了市场，。例如南京市政府发了一个政策，普遍认为是严重的行政干预市场的行为。还有70%和90平方米的政策为什么没有落实，这就涉及到中央和地方政府权益的博弈，我认为有两个权力边界要处理好，一个是市场和政府的边界，另外一个就是中央政府和地方政府的边界要划分好，这两个博弈会给我们的市场带来微妙的变化，请各位谈一下这两个边界如何处理，如果处理不好，对宏观调控政策产生什么样的影响，首先请阳光100的易总谈一下看法。 易小迪：说到宏观调控，最主要的还是房价，实际上开发商在短期内得到的好处是多于坏处的，目前，房价的上升速度还是高于成本上诉的速度。昨天会场上很多人谈论，有的人一夜爆富，但是大家为什么还要抱怨，这就涉及到调控的边界和规则的问题。 这种宏观调控没有起到全面的正向鼓励的作用，例如囤积土地的人一夜爆富。例如卖得快的人，没有赚到前，卖得慢的人赚到更多的钱。很多企业快速成长的企业，反而没有得到应有的利润。我们在天津三年卖了35、36亿元，销售额是排在前面的。董事会开会的时候，给我们最大的批评是，卖房屋的钱还不如卖地的价格，情况确实是这样的。当时卖的房屋并不比同期别人的房屋低，反而是贵的，为什么最后计算股东不满意，股东认为卖得太快了。因为，各种各样的费用跟销售是有关的，例如契税、管理费、所得税。 所以目前的宏观调控不鼓励勤劳致富的企业，因此，政策是不公平的，而且对我们未来的发展有很多不确定性。例如买第二块地的时候，已经将前面的利润吃掉了。股东就说了，如果不卖地就有价值在，如果再买一块地，还要借很多的钱，所以对我们未来的发展就产生了很多不确定性。现在大家都知道面粉比面包还要贵，我前几个月到泉州去投标，我下了很大的吸气，决定用12亿元购买土地，结果有人用16亿元购买土地。实际上政府的调控干涉了市场企业的正常竞争。 70%和90平方米的调控导致很多地方政府的反对，一般大城市都要监管的，但是小城市监管得不严格。例如柳州和南宁等小城市，没有90平方米以下的房屋，政府以前分房都是120平方米以上，大城市的户型确是小户型为主的。阳光100以前做小户型是非常多的，例如重庆的户型平均没有超过90平方米，我们做最小的户型是30平方米—60平方米，而且是最畅销的，因为目前的房价非常高，这不是一刀切的问题，如果到长沙等二、三线城市，是不受限制的。我认为地方政府并不是对中央的政策对抗，而是顺应市场规律，所以地方政府必须要平衡，先按大的走，小的放在后面，等将来政策改变了再说，例如让我们先报建80万平方米，先建40万平方米大户型的，后面再建户型。我认为政策不可能一步到位，中间就出现了扭曲。 实际上地方政府是想管控房价，大的开发商也不愿意房价失去理性的上涨。我们做的产品主要以普通的住宅为主，中国的转折点是转向大众消费，并不是富人的消费，因为这毕竟是少数阶层。绝大部分的都是购买和租赁房屋的，他们对住房是比较敏感的。原来的计算方法是，当地的白领住宅六年的消费情况是怎样的，根据一家的收入情况，可支配的收入乘以6年计算，从而建造相同的房屋，基本上可以拿到当地的销售冠军，我们在天津、长沙都是这样计算的。还有一个就是楼面地价的计算方法，但是现在房价不断的上涨，就打乱了我们想长期发展大规模的住宅的方案，例如去年我们销售了7000多套，今年想卖10000套，现在的地价打乱了我们的计划，这说明很多的开发商都是理性的规划。我认为房价不断的上涨，肯定会下降的。以前在万通是3600美元/平方米，现在只是2600美元/平方米，以前的亚运村跟现在的价格是没有改变的。北京和东京的房价相差10倍，但是经济增长和收入也是相差10倍左右，所有的居民都会拿1/3左右的资金用来租房或者是购买房屋。 现在地价和房价不断的上升，肯定会压抑大众的消费，结果炒房的人就不断的出现。他们的消费是不真实的，而且恶性的投诉也是比较多的。现在的情况是怎样的，一开盘，公司内部的人就去购买房屋，也不用打折。本来是卖给客户的，结果第一批的住房都被内部的人购买了。所以现在的现状使我们要更多的储备土地，因为我们要发展，我们对政府的政策产生了恐惧，认为这种调控并不是公平的，对良性发展的企业并没有起到鼓励的作用，政府的调控应该让我们可以看到未来，而不是今天调明天又控。例如利息税，应该有一个预告，一旦政策出台了以后，就不要随便的改变。 就象比赛一样，不能进球后，打了一半就不打了，或者是改为打篮球了。所以企业的规划包括了产品和人员的布局，好的政策不应该让大家都抱怨，政策应该是公平的，不能随意的改变游戏的规则。在中国的老百姓进入大众消费的时代，不能伤害老百姓改变生活的愿望。我刚才讲了香港的经验，实际上还有美国、新加坡等国家的经验，也包括日本的经验。 大家看东京的情况，日本郊区的住房比中国还是要宽松的，一年还会卖3万多套房屋。香港的居民辛勤的劳动，就是为了衣食住行，为什么不要在这方面限制老百姓的住房，实际上房地产的价格和成本都是由政府控制的，政府可以调控大家居住的面积。我认为土地的住宅面积不会是有限的，因此政府的城市政策、土地政策都可以决定老百姓居住的条件，我们应该高度的反思城市规划的政策。 成都现在的情况是，农民可以用自己的土地开发房地产，这样就没有城乡土地的差别，实际上美国也是没有城乡差别的，美国人的房屋是越居住越大，公司有几个人离职后到了美国，每个人居住的面积都是200多平方米。 实际上人的一辈子挣了很多的钱，仍然居住在60平方米，你说他幸福吗，不要将房地产作为税收最大的部门，而牺牲老百姓的幸福，所以我们的政策要彻底的改变。
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