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徐滇庆：不要盯住房价的波动(图)http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月08日12:33 新浪房产
 徐滇庆：谢谢王子鹏，现在我们都在讨论国六条还有后调控，实际上调控这两个字，我试图想给外国人翻译，确实很难翻译。首先，我们调什么，控什么，目标是什么。我对调控的政策没有查到有关的定义，如果我们将目标定在房价下降，这才是调控的目的。那么，显然就搞错了，这是做不到的事情。房价上升，就象大江东去，不可阻挡，这是历史发展的规律。而且，我们如何认识房价，为什么我们断言房价一定会上升？ 因为，我们的人均收入是以两位数字上升的，全国的房价局统计2006年不过是上升6%，这是正常的规律，我们要对房价有一个正常的认识，之后才进行调控，不要一看到房价上涨就惊慌失措，不知所云。调控的目的是将房价调下来，是否可以做到，要看情况。所以我在书中专门花了一节讨论房价上升的因素和房价下降的因素，将全世界不同国家的房地产市场的情况进行了总结，中国目前的情况肯定是房价上升，主要的原因是中国的经济高速发展，人均收入是两位数字增长，为什么改革的前十几年房价上升的速度很慢，这很好解释。 将当年、日本、韩国、台湾、香港、新加坡的案例拿出来看一下，当经济起飞的初期阶段，人们必然要将收入首先用于吃以及购买衣服还有居住装饰，到了一定阶段，吃饭、穿衣、电器等等达到一定的程度，那么房地产消费的高峰就要到来。前一阶段房价没有上涨，这是符合经济学的规律的。 中国人吃饭、穿衣、日用电器的问题都解决了，收入仍然以两位数字的增长，那么住房的问题就要突出来。在此阶段中，房价和收入增长之间的关系相当的密切，不是简单的线性关系，如果收入继续以两位数字增长的话，住房也就差不多了，否则有限的房产资源如何进行再分配。 例如，大家的收入都加了一倍，房价还不动，大家就要购买房屋，如何进行再分配，资源永远跟不上，因为土地资源是有限的，在这种情况下房价必定要上升，只要我们肯定中国经济发展的大潮流不变，仍然以每年10%左右的速度增加，房价上升每年10%都是可以接受的，这是大的趋势。房价究竟是高还是低，我一来记者就问我。现在房价太高了，老百姓买不起房屋，这是两个问题。 房价高低要从两个坐标来看，第一个是时间坐标，如果我们肯定经济还要继续发展，下面的推论，房价必定继续上涨。 明年、后年回过头来看，2007年的房价贵吗。现在看去年的房价，去年也有人说房价暴涨，无法购买，如果去年买了，今年不又上涨了吗？我认为明年的房价还会上涨的，所以不要简单的跟老百姓说，房价不高，情况不是这样的，这是从时间的坐标来分析的。明年、后年再看今天，今天的房价不算高。 老百姓是否购买得起房，这是宏观调控要关注的，所以宏观调控的大目标要搞清楚，不要将目标设定为打压房价或者是使房价降下来，这是做不到的，无法阻挡大江东去，经济规律有内在的规律，违反了经济规律的人都要受到惩罚的。 我现在说，老百姓买不买得起房屋，政府应该做什么？政府应该给老百姓提供多种选择，并不是说让所有的年轻人都能买上别墅、豪宅，这就是调控必须要搞清楚的大目标。政府能不能做到，为不同收入阶层提供多种选择，这一点在以前做得是有偏差的，特别是土地招拍挂的政策，没有区分不同收入阶层的需求，盲目的全面的开放了土地的招拍挂，这显然是要调控的。国六条提出要以70%的户型盖90平方米以下的房屋，这一点是正确的。 昨天晚上还有人说90平方米太小了，将来都要炸掉和作废的，我们就要进行定量的分析。中国人人均住宅面积按照建设部的数据，人均住宅面积达到27平方米，每个家庭七十年代的时候人均4个人左右，现在是小家庭已经下降到2.9个人，那么2.9X27，也就是75平方米左右，因此，现在中国人均家庭的面积是75—80平方米，如果达到90平方米的话，可以覆盖70%以上的中国人口，剩下还有30%的土地是不加限制的，是提供给高收入家庭的，从数学的分析来看，对于高收入家庭还是给予了足够的优惠，否则没有这个界限的话，在北京、上海、深圳、广州等大城市的情况是土地稀缺，如果不进行约束的搞招拍挂，结果就是土地的价格迅速上升，拍卖举牌的时候，房地产商心目中的房价必定是很高的。首先是想好了盖什么样的房屋，才拍地价的，如果地价高了，地产商就不要了，如果限定了户型，房价的上限就限制了，所以这样做是为中低收入家庭考虑的，而且提供了多种选择，因此我认为限户型是对的。 就象举重运动，如果不加以限制就没有举重运动了，都是300公斤的大力士举重了，而且没有了女举重的项目，所以举重要分男女，还要根据体重来分，否则就不公平了。女的还可以参加，中国还可以拿几个女子轻量级的冠军，因此土地的问题要进行有效的市场区分，这才是经济学和市场竞争。因此，要划分竞争的不同规格，不能让穷人和一般收入的人跟富豪同样争土地，那绝对是富人争到了，穷人就没有地了。如果按照前几年的情况，所有的土地都进行不加区分的招拍挂，将来在市中心周围就没有穷人立足之地，而将穷人赶到远郊，这就是巴黎的教训，就会出现社会的不均衡和不稳定。现在巴黎现在很难治理这个问题，这个问题国六条提出来了，这是对的，也应该进行调控。 但是，很遗憾，国六条执行得不严格，几乎没有太大的动静。实际上70%、90平方米在很多的城市没有得到执行。 去年我在博鳌论坛上进行了讲话，我认为国六条两个核心，一个是70%和90平方米，还有一个就是30%的自由资本充足率，这是有经济学的道理的。银行放贷，钱出了银行的门就有风险，就会出现不良贷款，在这个问题上，要清楚的认识到，银行里面的钱，不是国家的钱，也不是老板的钱，是储户的钱。储户将钱放在银行中，作为国家的金融政策就要保护的利益，也就是保护全体人民的利益，保护国家的利益。在西方的银行中没有国家利益，但是对银行来说，也要保护自身的安全，从大量的统计数据来看，银行贷款出了门之后，假定一个企业向银行贷款60万元，自有资金是40万元，回报如果是100万元，就赚了60万元，如果收报是90万元，那么银行拿回去60万元，自己还要亏损10万元，投资100万元，回收60万元的概率是比较低的，那么银行给60万元，自己拿40万元，银行的风险就控制在0.1%以下，如果给你70万元，银行的风险就到了二点几，所以银行放贷，一定要求企业自由资本达到40万元，出现不良贷款的话，赔的是自己的资金，不能亏损储户的资金。房地产的自由资本必须达到35%，银监会下文强调，给房地产的贷款不能超过65%的信贷。 房地产企业如果要达标，需要注册资本3570万元，这样房地产企业的资本就会比较稳固，而且比较符合金融学的要求，中央也是这样要求的，当时估计有20%—30%的企业严重的不达标，有的企业自有资金不到20%，这就是老百姓说的空手套白狼，这种现象是不允许的。对房地产企业来说，当然可以赚钱，自由资本率会很高，但是对于银行、国家、储户来说是不利的，房地产企业获得很高的资本回报率，将风险转嫁给了银行和储户，这样的话就非常的糟糕，你挣钱，让别人为你背风险，偏偏背风险的是银行，银行已经出现了很高的不良贷款，如果再加上一些不良贷款，就会出现大的问题，这是从全局考虑的，不能从房地产商一家一户的既得利益考虑的，所以国务院和银监会都下了文。 今年，我到货币政策司，了解了资金的动向，天天说资金流动性过剩，如果有3500亿元注入房地产企业，起码流动性过剩的压力就会大大的缓解。货币政策司的官员告诉我，从中国人民银行的数据来看，如果低于100亿元是看不出来的，如果高于100亿元，一定是有把握的，结果是并没有明显的资金流向于房地产企业，流动的资金依然在社会上流动，这就说明调控没有到位。调控应该抓这个，而不是抓房价。 每天都讲后调控，该调的没有调，只将目标定为虚无缥渺的违反经济规律的调控上，这是错误的。如何将房地产企业的自有资金到位，大家可以私募，可以找战略合作者，很重要的一条，应该迅速的打开让房地产公司上市的道路。 中国的证券市场发育很不健全，到现在只有1500家上市公司，70%是国有企业，这样的寡头垄断的证券市场造成股票市场大起大落很不稳定。按照中国的经济规模，中国的证券市场上市公司的数字应该在一万家左右，现在每个月只有10—12家公司上市，怎么可以达到这个目标呢？排出其他的假设，如果每个月能有100家上市，一年有1000家左右上市，才可以将股市基本的健全起来。 现在证监会畏头畏尾，工作很不得力，门槛设得很高，监管不到位。昨天我问了几家上市的房地产公司，他们的资金都没有问题，没有上市的公司问题就很多了，尤其是中小企业，尤其是地方的房地产企业，空手套白狼的现象很严重的，80%—90%的资金是由银行贷款的。房地产企业和其他的企业是一样的，自有资金应该达到40%，银行才给你贷款，现在国家的35%是权宜之计，是没有理论根据的，是根据中国国情做的暂时的让步。在这一点上，我跟很多的官员都指出，给房地产设定35%自有资金的界限是没有理论根据的，也没有做大量的概率的统计，应该逐步的上升到40%，这一点学术界是一致的。因为房地产开发企业的风险比其他行业只大不小，昨天很多房地产开发商也讲了这个问题。如果现在要讨论宏观调控的话，我认为应该继续贯彻国六条提出的标准，每到五月，国家就要出台新的房地产政策，今年要出什么政策，我认为不要出了，将国六条执行好了再说，这些问题在理论上没有引起争论，只是执行上有困难，这又牵涉到证券和金融市场，我们应该扎扎实实的将危害国家金融安全的大事，做好抓好，不要盯住房价的波动，房价我们要正确的认识，不要惊慌失措，按照市场的规律发展，只有这样才能说是做好了宏观调控，可能我说的比较长，谢谢大家。 主持人：谢谢徐教授精彩的演讲，您对宏观调控过去的经验教训以及未来做了预测，下面有请阳光100集团董事长易总发言。
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