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鄂俊宇：高房价是经济增长过程中必然的结果(图)http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月08日12:33 新浪房产
 鄂俊宇：昨天座谈的时候就讲了，什么是宏观调控，大家将宏观调控当做一把剑或者是很严重的事情。中国的房地产市场是从计划经济向市场经济转型的过程，中国的情况在世界格局中是比较特殊的体制，在房地产开发的过程中，政府一直是在摸索，所有做地产行业的人员是一路按调控走过来的，调控就是不断的修整，因为关系到各方的利益。我认为这是黎明前的黑暗，已经逐步的尊重规律和市场规律，房地产因为提供的生产周期和生产资料的周期比较长，所以宏观调控的结果是后置的。现在的调控是头痛治头，我认为宏观调控是非常长的周期，今天的房价是高还是低，是因为三、四年前沉淀下来的制度和体系修成的果。如果不能客观的看待因，今天用简单的措施看待因，我认为是错误的。 高房价是经济增长过程中必然的结果，那么应该如何调整。我们在北京做地产的，从需求来看，有三类是比较清楚的。 第一类是刚性的需 北京作为国际性的大都市和中国的首都，很多优秀的资源都向北京配给，包括很多的大学生虽然没有毕业分配在北京，也留在北京，还有人口的自然增长，这部分的需求如何解决。 第二，消费升级的需求 过去五年中国经济以10%的GDP高速增长，如果平均是10%的GDP增长，再看一下北京的经济增长的速度又是多少，人均收入又是多少？高收入人群的增长又是怎样的，可以看得出来，消费升级是非常快的，2000年花100万元购买房屋，到了2005年仍然购买房屋的仍然是以前的客户，现在他们购买房屋需要花费1000万元，对这部分人群如何进行调控和引导。 房产作为不动产来说，有两个属性，第一个是不动产的属性，第二个就是投资的属性。北京在过去的二、三年中，作为国际大都市的属性，越来越被大家认可，所以出现了核心资产的资产，这些资产的比价和估值应该以国际标准作为对比，例如北京的CBD和城市中心位置和学府位置都是增值最高的区域。 从2万元/平方米到3万—7万，仍然被市场接受，实际上这是国际重新定价。很多境外的投资者，或者是国内的一大批人已经进入国际市场，这部分人很难界定是山东人还是东北人，因为他们的企业已经进入国际化的区域中，他们在过去的几年在香港购买房屋、在日本、美国购买了房屋，对比中国内地的房屋，所以是对国内核心物业进行重新的估价。 宏观调控调控的是房价快速的增长，反过来又不断的抑制供应，增加成本，导致的结果就是成本的增加。作为企业来讲，我们一直是保持良性和理性的心态。既然，在这个行业环境中做这个事业，永远要积极的面对，没有任何的抱怨，同时也要对行业的环境给予充分的理解，本次调控的阶段对未来会有影响的，有什么样的影响，就要适时的调整企业内部的运作。例如房地产投资的属性要增加，前几年很多的企业如果看到房地产要像类金融转变。以前大多数的企业是没有资本金的概念，以前做房地产企业只要有1000万元的资本金，就可以做几亿元的房地产项目的投资，这在国际上是没有先例的，而且1000万元是否真的注册完成，都值得怀疑。实际上很多的中国房地产企业是没有资本金的概念，因为政府给了经济发展的动力，用很少的资本金，利用财务杠杆的放大，利用收入款，产生了规模化。当一千万元做成了10几个亿销售额的时候，认为自己就拥有了10几亿元，所以就会不断的做。实际上很多的企业是没有能力收敛的，不管是拥有100亿还是几百亿的规模，如果瞬间的收敛的话，是无法做到的，即使做到了，有可能还是亏损的。 例如企业很早就上市，上市公司是中国地产企业最佳解决融资通道和资本金的问题，我认为外资的概率是比较低的。中国的证监会也是鼓励上市的地产公司加达融资的比例，信贷的比例应该占到59%，信贷的比例只占到了5%，这在发达国家来说是不均衡的市场。中国的经济发展到一定的规模，在资本和信贷的融资比例应该达到50：50，才是良性的。 中国的资本市场目前正在高速的增长，希望优秀的企业可以做大做强，可以定向增发。例如万科、金地和亿城，如果有非常好的业绩支撑，有非常好的土地储备，好的预期，机构投资者和股民都是认可的，就会给予大量的配给资源让我们更好的发展。 宏观调控是一个趋势，我们要积极的面对，也希望政府不断的行政宏观调控，不断的完善调控的体系。企业理性的看待变化和趋势，找出匹配的方法。这些年来一直说压力大，但是我认为以从容的心态继续做下去，还会有良好的发展趋势，谢谢。
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