破立节点警惕新隐患从根本上来说，法律的不确定性可能会给中国未来房地产业的发展带来许多变数

　　基于土地所有权与土地使用权的分离制度，中国设计了房地产开发和销售制度，并且建立了房屋所有权法律制度。现在，《物权法》必须解决房屋所有权的流转问题，也必须解决房屋所有权的收益、处分问题。全国人大常委会审议的《物权法》草案就上述问题作出了

原则性的规定。但是现在看来，这些规定虽然解决了一些长期悬而未决的问题，但同时又产生了许多新问题。

　　权利的不稳定性

　　土地使用权永续利用与土地所有权国家所有的矛盾如何解决？根据中国现有的土地使用制度，土地使用权最长不得超过70年。全国人大常委会在审议《物权法》时，规定“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定。”

　　这种立法模式，其实是回避矛盾，将未来存在的问题交给最高执行机关，由国务院根据未来的实际情况加以处理。这种授权立法，从表面上来看有利于房地产市场的平稳发展，但是从根本上来说，法律的不确定性可能会给中国未来房地产业的发展带来许多变数。如果土地使用费标准过高或者土地使用权的续期过短，都可能会产生十分严重的后果。如果不能由全国人大及其常委会解决这一涉及到公民财产权的最基本问题，而是让国务院处理有关矛盾，那么未来很可能会出现行政法规取代法律、宪法的情况。全国人大常委会显然预见到了70年以后可能出现的后果，但是没有采取明确的措施彻底解决这些问题，而是寄希望于国务院化解有关矛盾。这是值得认真斟酌的地方。

　　保护私人财产权是宪法的重要内容，《物权法》就是要将宪法保护私人财产的制度落到实处。具体到房地产领域，《物权法》必须对公民未来的财产权利作出明确的规定。如果土地使用权存续期限不稳定，或者土地使用费出现严重的波动，那么，很可能会给房屋所有权人带来不安全感。

　　在具体操作中，会出现以下问题：第一，随着使用期限的延长，房屋的价值可能大大减少。如果土地上的房屋变成危房，自动续期的合约对房屋所有权人毫无价值。当房屋所有权人不缴纳自动续期费用时，政府有关部门将何去何从？第二，当政府根据法律规定，动用征收权的时候，如何对土地上的房屋及其他不动产给予补偿？其实，这些问题都是土地使用权的永续利用和土地所有权属于国家矛盾的延伸。合理的做法是，承认土地使用权的时效性，在具体操作中，确保土地使用权与房屋的使用价值存续期间大体相同，当房屋的使用价值大体折旧完毕，土地的使用权自然回归国家。只有这样，才不会产生更多的问题。

　　共同权益如何保护

　　《物权法》如何保护房屋所有权人共同的权益？按照传统的物权法理论，当所有权人为两人以上时，法律区分共同共有或按份共有。《物权法》草案秉承传统的共有理论，创造性地解决了现代住宅小区公用设施的权属问题。根据草案，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　但是，《物权法》草案的规定只是解决了财产所有的问题，而没有解决共有财产的使用和处分问题。换句话说，《物权法》草案在解决了财产所有权问题的同时，忽略了考虑财产所有权的使用、收益和处分问题。这样的规定可能会给未来所有权人行使共有财产权利带来极大的隐患。虽然在《物权法》草案中规定了共同权益的救济措施，但是，并没有规定在常态下，共有财产如何使用和处分的内容。根据《物权法》草案，“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼，申请仲裁。”

　　坦率地说，《物权法》草案注意到了共有权益的保护问题，而忽略了共有财产权人内部的矛盾。立法者希望通过共同诉讼或者代表诉讼的方式，解决业主共有权益损害赔偿问题，但没有着力解决业主共有权益中部分业主利益保护的问题。必须承认，在解决诸如物业管理和共有财产保护问题时，业主委员会或者业主大会可能会发挥一定的作用。但是，在解决业主之间的法律关系问题时，业主委员会或者业主大会并不能发挥太大的作用。解决民事权利保护问题，必须尊重单个的民事主体，而不能通过业主委员会或者业主大会表决的方式，处理民事纠纷。如果在一个小区内部，业主委员会或者业主大会的权利过分膨胀，以至于损害了部分业主的合法利益，那么，《物权法》在承认业主委员会或者业主大会民事主体资格的同时，还必须同时限制业主委员会或者业主大会的权利，避免出现假借集体的名义剥夺部分业主合法利益的行为发生。

　　我国《物权法》草案在经过四次审议之后，有可能会通过座谈会、论证会甚至听证会的方式，再次征求有关专家的意见。但是，全国人大常委会委员在听取有关法律专家意见的时候，必须区分哪些是学术之争，哪些是现实问题，不能把某些学者的个人意见变为公众必须遵守的法律规则。(乔新生 中南财经政法大学教授）