新浪房产讯：十届全国人大常委会第十八次会议22日下午在京开幕。广受关注的物权法草案在经过九届全国人大常委会第三十一次会议、十届全国人大常委会第十二次会议和十届全国人大常委会第十六次会议的审议后，迎来了第四次审议。

　　新浪房产今日晚间联系了著名业主维权专家、中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员舒可心。

　　舒可心认为，相对上一次的草案而言，新建议确实有一定进步。但是，对照目前实际正在执行的《物业管理条例》，还是有一定倒退。因为，目前的《物业管理条例》的规定是，只要有半数以上的业主参与大会，并且在参会的业主中只要有半数以上的业主通过就可以形成业主大会决议，当然也包括以业主大会或业委会的名义起诉的决议。这相当于最少只要有多于四分之一的业主同意就可以以业主大会或者业委会的名义起诉。

　　鉴于目前在业主相关

　　就“原来的业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁”。现在改为“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。”

　　舒可心还认为，虽然现在单个业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。” 但是，实际上，单个业主只能对自己的收益权份额进行主张，而实事上将不能对所有权进行主张。

　　这些可能都会加大业主参与维护权益和实际维护权益的难度。

　　舒可心还特意就相关地库产权在物权草案新建议上的提法发表了自己的意见。

　　就“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有” 的建议，舒可心认为“约定说”给开发商留下了一个有利的“后门”——开发商因此可能随便拿一份合同到房屋管理处说“合同上约定好了”。即便他们不这么做，该条文也给业主们从开发商手中收回车库与会所的产权制造了很大的障碍。

　　“请注意，我不反对开发商拥有车库和会所。我反对《物权法》中‘约定’的说法。因为一个约定的双方应该是被约定实物有平等处分权利的主体。

　　如果开发商依法在房地产开发初期便依法获得地库的所有权并合法取得所有权权证(房产证)，不管其是否和别人有约定，其所有权都应该是被保护的。在开发商依法获得地库的所有权的情况下，“没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”本身也是对开发商所有权的侵犯和不公平。

　　而如果开发商在房地产开发的初始便不享有对地库的合法所有权，开发商自始就没有对地库所有权‘约定’的权利。

　　所以，《物权法》实际上是允许开发商把其本身并不具有合法的初始权利的地库，以‘约定’的形式确定物权。如果法律不能明确一个物权的初始获得方式，且允许实际占有者处分，是将“强权”的权利赋予开发商的不公平条款。

　　我个人甚至反对将地库产权让开发商合法获得，因为这必将造成社区中地库这种产品的垄断，进而造成社区中业主、居民和开发商的地库使用纠纷。但无论如何，即便法律允许发展商处分地库这种建筑，也应该先使其依法获得物权之后才行。

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