物权法四审规定遭质疑房屋物权不应分割_新浪房产

物权法四审规定遭质疑房屋物权不应分割

http://house.sina.com.cn 2005年10月31日16:24 中国房地产报

　　广受关注的《物权法》草案迎来了第四次审议。全国人大法律委员就《物权法》草案提出了多项修改建议，涉及房产方面、与广大业主息息相关的主要有三大变化。

　　第一，住宅建设用地使用权期间届满自动续期。修改稿则区分了住宅和非住宅用地，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期，显然，这一规定有利于方便业主，但还远远不够，离“物权无期限”的“永久物权”还有相当大的距离。

　　第二，业委会起诉三分之二以上同意改为半数以上业主同意。单从《物权法》本身来看，这个新建议是有进步的。但如果我们结合对照目前实际正在执行的《物业管理条例》，就会发现《物权法》是倒退的。目前《物业管理条例》的规定是，只要有半数以上的业主参与大会，并且在参会的业主中只要有半数以上的业主通过就可以形成业主大会决议，当然也包括以业主大会或业委会的名义起诉的决议。简单地说，就是最少只要有多于四分之一的业主同意就可以以业主大会或者业委会的名义起诉。虽然现在单个业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁，但是诚如专家所言，单个业主只能对自己的收益权份额进行主张，不能对所有权进行主张。这些都会加大业主参与维护权益和实际维护权益的难度。

　　第三，小区道路、绿地和无合同约定车库归业主。原草案规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有。新建议认为：对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　这样的规定是非常粗疏的。

房地产物业拥有多种形式，单体别墅一般都拥有独立的私人车库，与别墅住宅紧密联成一体；但是普通住宅、公寓和联体别墅就未必有、甚至根本不可能拥有独立的车库，一般是在地上公共空间里划出公共停车位置，以及建地下公共车库，或者建立独立的停车建筑。但无论是哪种形式，不论停车位是紧张还是富余(目前我国的建筑中几乎还没有富余的)，车位都是房地产物权中不可分割的一个重要组成部分。《物权法》把这部分独立分割出去，由房地产商拿来跟业主再行“约定”或者再次“出售”给业主，应当被视为对业主房地产物权的不当分割。它会在多个方面造成对业主物权的侵害。

　　最直接的方面，就是造成

开发商多次售卖同一物权，相当于卖车给你，但座位或发动机得另行收费。其次，是容易造成开发商对房屋公共用地的侵蚀。既然其可以通过“约定”确定车位的物权，他就可以通过侵占公共绿地甚至公共通道的方式划车位，再出租、出售给业主。第三，容易造成开发商对车位、地库等物权的垄断，并使之奇货可居，抬高价格，进而造成社区中业主、居民和开发商的地库使用纠纷，加大社区的使用成本，损害整个社区的居住品质。第四，像物业管理用房等物权，如果被开发商占有，也必将增加开发商垄断物业管理的可能性。

　　因此，物业管理用房只能社区共有。而像车库这样一种物权中不可分割的重要组成部分，如果不能把它和独立的物权紧密联系在一起，就应该想办法让它成为整个社区业主共有的公共物权，而不宜由开发商和业主“约定”取得。

　　无论是对“永久物权”的期待，还是对诉讼方式向弱者倾斜的努力，还是对车库、物业管理用房、绿地、公共通道等不可分割的物权附属物的捍卫，本质上都是为了保护物权的完整性。被分割得支离破碎的物权，再怎么“保护”都是虚的。所以，要谈真正的保护，先分清物权的完整性再说。(文/童大焕)