一年前购进南京顺驰房地产开发有限公司(下称“南京顺驰”)滨江奥城的物业，如果按照当初开发商所承诺的108%“超值回购”，则有可能不赚反赔。当初高昂的土地价格让顺驰南京项目很难有价格回转的空间，虽然1年以来顺驰的价格一直按捺着没有降价，但是随着整个河西奥体的开发商纷纷降价，一年前购进的物业反而有缩水的危险。

　　“超值回购”不赚反赔

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　　“离‘108%超值回购’的期限还有3天，但是仅仅只有几户坚决要求回购。”南京顺驰营销部的工作人员告诉记者。

　　据了解，去年从8月14日到9月30日期间，凡是签订滨江奥城购房契约的客户，开发商将对其提供“无风险置业”服务。到今年8月份左右交房时，如果购房者对所购物业的品质不满意，可以在接到入住通知1个月内向开发商提出回购申请，只要在150天的时间内办完产权证和土地使用证，开发商就将委托顺驰

　　南京顺驰此举在当初招徕了诸多客源。销售人员称，开盘2天，100多套小高层住宅已经订出近30套。记者通过南京顺驰营销部了解到，虽然公司当初承诺以厚价的108%来回购，但实际上收益只有3个点。因为购房者需要缴纳各种税款以及每月利息。“当初的预期是，如果

　　“本来超值回购是为了给消费者一个超值的服务，也是一个‘退换货认证’。但谁也没有预料到市场发生的变化。”知情人对《第一财经日报》表示。

　　根据南京地税部门6月1日出台的《个人销售房屋税收政策须知》：“个人销售房屋适用营业税税目为销售不动产，适用税率5%，计税营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。

　　“算上5%的营业税，购房者每100万房款可能要损失3万至4万元。”销售人员称。最近，只有几个客户要求“超值回购”，其中一个购房者购买了两套房子，退掉其中一套，保留了一套

　　“本来购房者和开发商都预期今年南京十运会期间奥体的房源会有一个较大的涨幅，那么即使开发商回购了房源，还是可以让旗下的‘顺驰置业’有一些赚头，这是个两全其美的打算。没想到今年奥体房源短期内供应量过大，所以现在变成了和购房者共担风险。”知情人士表示。

　　顺驰拿地成本高

　　正是因为短期内供应量太大，让顺驰南京项目之前的预期有所改变。记者了解到，2003年11月4日，顺驰是以6.53亿元拿下河西奥体附近地块，每亩地价约239万元，总建筑面积30万平方米左右。这是顺驰进入南京的第一个项目，也是目前在操作的唯一的项目。当初拿下奥体附近地块时顺驰就声称“房价每平方米要达到6500元至7000元”。

　　目前看来，顺驰地价均停留在6000元/平方米左右。之前顺驰董事长孙宏斌就表示，支撑河西房价的其中一个因素，就是“成本不可能降”。这也是目前南京河西诸多楼盘遇到的状况。东南大学物业管理研究所所长黄安永即对本报记者称，河西奥体板块的土地出让价格基本都在200万元/亩左右，这一价格让开发商降价的空间不大。

　　如果按照顺驰对这个项目15亿元的总投资来算，该楼盘每平方米投资就要达到5000元左右，而其二期开盘的小高层最低售价也达到了5200元/平方米、5300元/平方米，就是一期开盘的多层售价最低也不过5800元/平方米。

　　“下一步依然不大可能降价。”知情人士称。据悉，顺驰日前正在筹备更新的营销计划，随着1期交房的结束，南京顺驰预期在10月底重新启动营销计划，“没准价格会有所微涨。”知情人士表示。