三、科学规避购房风险

　　如今，政府不断出台各种新政策，逐步规范房地产市场，使得开发商坑害购房者的现象日益减少，但是，由于部分购房者不太了解购房过程中的相关法律知识，给房地产开发商留下了不规范操作的空间，而购房者在认识到被开发商暗算后，往往也难以通过相关渠道保护自己的合法权益。

　　购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为如今开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。

　　基于期房的非成品性和消费者对所购房屋情况不甚了解，使得购房者在购房过程中承担了很大的风险，那怎样才能规避购房风险呢？

　　目前，在房地产市场中，购房者认为自己的权益受到侵害的问题主要集中在开发商刻意进行广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等。要想更好地保护自己，只要做到以下几点就可以了：

　　1.了解自己

　　在购房前，购房者要清楚自身的收入和消费情况，由于买房多采用按揭，所以购房者要根据自己的经济实力来决定所购房屋的地点、面积、价格、还贷金额和还贷周期等等，以免后期因还贷款问题而影响

　　2.了解所购房屋和开发商

　　对所购房屋项目的市场前景进行客观评价，由于自身对这个行业不太了解，可以委托自己信任的中介机构；看看房地产开发商是否拥有“五证”；了解项目开发进度和竣工、交付使用的时间，并以个人的经验考虑一下这个时间是否准确；了解清楚所购房屋的价格和付款办法，如果是贷款的话，要了解贷款利率和还款方式(这里面有很多学问)；了解所购房屋的结构类型、户型、装修标准以及公共、公用建筑面积的分摊办法和比例，最好能让房地产开发商出具书面资料；物业管理机构和费用等相关事项……

　　如果对以上几点都有所了解，并认为各方面都符合自己对房屋的预期，那就可以放心地和开发商商谈认购事宜了。

　　3.认识到售楼广告并不具备法律效力

　　根据《商品房预售管理条例》规定，开发商的预售广告内容必须真实、准确，不能有误导消费者的内容，而且，上面还要有商品房预售许可证的编号和发证机关；购房者有权要求将广告和宣传资料中的事项写入商品房买卖合同中。但如今的开发商非常注重包装，也精通包装之道，他们会在售楼广告中加入许多诱人的但又比较模糊的许诺，从而给购房者造成一种“购买此楼盘非常合适”的错觉。当购买者在购买了楼盘后，往往发现许多与广告内容不相符的情况，可是，当购房者无法从开发商那里得到满意的答案，拿着售楼广告到相关的法律部门的时候，其结果往往是令人失望的：售楼广告只是一种“要约邀请”，在法律上，对房地产开发商没有约束力，除非将广告中的许诺作为合同条款写入商品房买卖合同中。

　　4.了解内部认购的真实意义

　　如今的开发商喜欢在楼盘预售前搞内部认购，这样做的目的是为了造势与摸底，也是为预售做准备。这时，开发商往往会以较低的价格吸引购买者的注意，虽然如此，购买者也需要清醒地认识到，政府是不认可内部认购行为的，所以这种行为也没有被纳入管理，在这种前提下，商品房的内部认购有可能存在众多隐患，比如：A.开发商没有缴清开发用地的土地使用权出让金，这将导致购房者很难取得房产证；B.购房者所购商品房已被开发商抵押给第三者，购房者的房屋所有权是不完全的；C.由于政府部门不对内部认购合同登记备案，往往出现一楼多售的现象……

　　基于以上原因，购房者在购买房屋时，不要单纯地考虑内部认购商品房的价格，还要从全局考虑，毕竟购房是人生中的一件大事。

　　5.签房屋认购书要谨慎

　　在现实生活中，开发商为了销售房产，通常会同购房者签订商品房预售认购书，并让购房者缴纳一定数额的款项，然后再具体商谈、签订商品房销售合同。但是，在签订正式的商品房销售合同前，双方又会因为部分条款无法达成共识而不能签订正式的商品房买卖合同。这时，购房者所缴款项又成为争吵的主题：能否退还。

　　法律规定，商品房认购书中如果写明了商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价等，就具有合同约束力，如果当事人违约，就要承担相应的违约责任。如果认购书没有写明商品房买卖合同中的主要条款，这份认购书就没有法律约束力，只能算是“意向书”，购房者所缴款项应当如数退回。此外，即便是商品房认购书具有法律约束力，如果购房者在签订认购书时，就所交款项的退还(订金)与不退还(定金)作明确约定，也将很好地解决购房者所交款项的争议问题。

　　关于房屋认购书的签订，《商品房预售管理条例》第二十三条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与否的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”

　　6.寻找适合自己的付款方式

　　房地产开发商为了加快资金回笼，都愿意采用一次性付款的方式，并对购房者提供相应的优惠，许多购房者也愿意一次性付款，多数为有经济实力的，也有部分购房者是为了开发商提出的优惠。但不管什么原因，一次性付款的做法都是存在风险的，一旦遇到开发商开发烂尾，购房者的资金就有可能分文不回。最好的办法就是分期付款，而且是根据工程进度分期支付房款的那种，比如：签合同的时候支付一部分房款，工程的主体结构建成后，再交一部分……这样就能将风险降到最低。

　　根据《商品房预售管理条例》，如果开发商代替购房者办理产权证，购房者有权留下总房款的15%，其中的10%在商品房竣工验收后和交付使用前的这段时间支付，剩下的5%房款在房产商交付房产证时支付。

　　7.商谈好房屋面积的增减处理办法

　　通常情况下，商品房的建筑面积以房地产测绘部门的测绘结果为准。但是，现今销售的商品房多数为期房，购房合同的签订是在测绘之前，所以，合同中的商品房面积与实测面积是不相符的。因此，就需要买卖双方协商好房屋面积增减的处理办法。建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》明确规定：

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

　　产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的，房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　8.收楼标准要明确约定

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》中的条款规定，只有房地产开发项目竣工，并且验收合格才能交付使用。商品住宅建设项目验收项目有：

　　城市规划设计条件的落实情况；

　　城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　单项工程的工程质量验收情况；

　　拆迁安置方案的落实情况；

　　物业管理的落实情况。

　　现行《商品房买卖合同》中的收楼标准由买卖双方协商签订，但建议购房者不要选择“(一)该商品房经验收合格”，因为这项条款比较笼统，日后的争议比较大，此外，购房者还要在收楼标准中写明：开发商在商品房交付使用的同时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且按照《住宅质量保证书》中的约定承担保修责任。

　　9.对购房按揭进行充分的了解

　　现在购房者多数采用按揭购房，这就为部分房地产商提供了作弊的机会，他们的房产明明无法办理按揭，但他们的售楼广告中依然写着能够办理按揭，并且还提供出几成按揭，时间多长，月供多少等等，以表明供楼是轻松的事情。但在购房者签订合同，交足部分房款，提交按揭申请文件后，得到的答案却是无法办理按揭，这往往使得购房者非常被动。

　　购房者对此也应该有清醒的认识：提供按揭的是银行，与开发商没有关系，当开发商承诺可以办理按揭购房时，购房者应该到相对应的银行进行了解，根据银行提供的信息判断开发商的承诺是否属实。如果从银行中无法了解到较为详细的信息，购房者可在商品房买卖合同中对按揭不能成功时的处理做明确而又详细的规定。

　　10.了解交楼违约的追究技巧

　　通常情况下，许多购房者在接到开发商的交楼通知书后，虽然楼盘的许多设施都没有到位，但他们依然会接受入住。只有很少的购房者会以书面形式通知开发商自己不能接受交付，同时提出，开发商承担延迟交付商品房的违约责任。

　　两种收楼方式的法律后果是不同的：如果楼盘的设施没有到位，而购房者又接收了，那么，即使房屋不适合居住、使用，购房者也不能要求开发商承担延迟交付的责任，更无法得到相应违约金。只有商品房存在质量问题，购房者才能根据相关的法律依据找开发商，要求他赔偿自己的损失，但这种可能性很小，证明房屋有质量问题的难度也非常大。

　　而以书面形式通知开发商不能收房的购房者，却能较为容易地从开发商那里得到相应的推迟交房违约金，因为开发商具有明显地违约行为(辅助设施不齐备)。

　　11.清楚预售商品房是否可以转让和转让的条件

　　购房者在购买预售商品房后，有时会因为特殊原因而转让自己未完工的房产。也有人专门购买尚未竣工的预售商品房，然后再行转让他人，也就是人们所说的“炒楼花”。但是，不管什么原因，其中都涉及许多复杂的法律关系，因此，当你决定购买他人的转让房时(价格上可能有所优惠)，一定要全面了解转让人商品房买卖合同中的具体条款。如果转让人已将全部房款付清，预售商品房的转让就不需要征得房产开发商的同意。如果转让人还没有付清房款，这就需要征得房产开发商的同意。如果转让的预售商品房需要或已经办理了按揭，情况就更为复杂，因为涉及银行、房产开发商、转让人。但是，无论什么情况，只有持有经过登记备案的预售合同和转让合同的购房者才能成为转让人，如果商品房买卖合同没有登记备案，相对应的预售商品房就不能转让。

　　四、买房砍价策略

　　时下，买东西砍价已经成为一种时尚，也是一种学问，房子属于高价商品，买房对于任何家庭来说都是非常重要的事情，当购房者对房屋的地点、格局、环境、交通等条件都较为满意时，往往会发现价格超出了自己的预算，如果不买，心有不甘，买吧，又会心疼自己辛辛苦苦赚来的血汗钱，而且，购房款超出预算将直接影响到装修预算，因此，购房者砍价本领的高低就成为房屋买卖中的关键。那么，怎样进行砍价呢？

　　所谓知己知彼，百战不殆，应用到买方砍价中就是购房者要掌握市场动向和开发商的情况，同时心要“狠”，这样才能把价格降下来。

　　(1)购房者要先仔细察看房屋。因为房子是真实的物体，好与坏都能尽收眼底。看房子时，购房者要表现出自己的兴趣，以免冷淡卖主，使他没有心思同你多谈。同时，购房者要细心观察房屋的结构、采光、保养和周围环境，并耐心倾听卖主的讲解，最好是多向卖主提问题。

　　(2)掌握详尽的背景材料。购房者要对所选购房屋的推出时间、有多少人想要购买、都出过什么价格等都应该有所了解，只有将这些情况作为参考资料，才能在商谈房价时有更好的发挥，达到自己的目的。

　　(3)让房产销售商知道你是自己居住，并非炒房(倒卖)。通常情况下，销售方不希望有人倒卖自己的住房，而且，他们认为直接卖给自住人家的价格较高(这符合人们的心理)。

　　(4)了解出售方是否急于出售房屋，因为卖主越着急出售，越有利于购房者砍价。

　　(5)了解出售方对房款的用途，如果得知出售方急于用钱，便容易砍价，反之，购房者在砍价过程中就会遭到许多挫折。

　　(6)在正式的价格商谈中，要陈述出房屋的各种缺点，这样容易造成卖方对自己所开价格失去信心，便于购房者砍价。

　　(7)不要着急购买，应采取拖延战术。当卖主急欲出售手中住房的时候，购房者可以寻找不同理由刻意拖延时间，以便在最后时刻迫使卖方降低价格。

　　(8)如果购房者看中了房屋，千万不要将这种表情流露出来，要装作不喜欢的样子，以便砍价。

　　(9)购房者可以告诉售房人自己采取一次性付款，这样可以适当地降低房屋的价格。

　　(10)采用团体购房的方式，这样可以为房产开发商节省广告和代理费，而且，他们也不用操心楼层、朝向而带来的损失，因此会做出一定的让步。

　　(11)通过业主介绍购买房产。通常情况下，业主介绍自己的朋友购买房子，开发商都会给予一定的优惠，当然，这种优惠不一定是直接降低售房价格，通常以赠送物业管理费或者其他形式体现出来。

　　虽然各种不同的优惠都可以让购房者省下一笔钱，但购房者不要忘记：“天下没有免费的午餐”，如果购房者一味追求价格折扣，很可能在意想不到的地方有很大损失。因为房地产项目从拿地、立项、开工、销售是一个非常复杂的过程，如果没有特殊原因，开发商是不会将自己费尽周折完成的项目廉价出卖的，如果开发商同意购房者低价购房，那他就有可能在房屋质量和售后服务上偷工减料，以保证自己的利润。

　　一般情况下，如果楼盘有较大优惠，最大的可能就是开发商急需资金或者是清盘(处理尾房)。这些都属于内部信息，购房者无法直接了解到，如果真的对某个楼盘情有独钟，不妨从各方面了解“内部情报”，从而为自己创造(节省下)大量的经济利益。

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