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　　巨大地利之便实因政府巨额投资

　　几乎无人不知房地产界一句名言中的名言，“衡量一个房地产项目价值的标准是，第一地段，第二地段，第三还是地段。”但是，恐怕还很少有人细究过这句话背后蕴藏的深刻涵义。为什么在相同规划的情况下，位于城市繁华中心区的土地价格就要比偏僻的城郊土地高出许多？为什么临近城市主干道、河流湖泊、城市公园的房子就要比看不见风景的房子 价格高出许多？社区配套和周边配套为何对物业未来的升值潜力贡献如此巨大？假如我们排除那些看不见的心理因素影响，是否可以直接找到衡量这些巨大价差的量化原因呢？回答一定是可以。位于北京东三环太阳宫地区的大盘——太阳星城就给我们提供了这样一个活生生的、几近可以列入教科书的经典案例。

　　房地产楼盘的价值受制于所在区域的城市发展格局。通俗地讲，房地产物业的真实价值并非完全取决于自身的品质，而是更大程度上受到区域的市政配套、交通、电信、环境、发展前景、投资等等因素的制约和左右。这些是发展商可选择而不可操控的。而大盘往往天生注定能够吸引更多城市的力量来帮助其建设和发展，从而远远受惠于小盘项目，也就是说，城市有为大盘项目服务的本能和天性。仅拿太阳星城周边的基础设施来说，这种因借的力量就足以令人“不可小觑”。假如仔细为太阳星城周边的市政配套算一笔帐，这个被量化的结果一定令人“吃惊”——

　　因借力量之一：东南西北四条城市高速路

　　太阳星城位于北京东北三环和东北四环之间，是新兴的太阳宫地区最大的居住区，占据了太阳宫板块可开发用地的3/4，也是北京东部最大的房地产项目。几乎可以说，太阳星城以一个项目的力量，为整个太阳宫板块的发展奠定了基调。在太阳宫东南西北四周，盘踞着机场高速路、东三环、京承高速路和东四环四条城市高速路和快速路。如果将这些道路的建设费用换算成数字，则太阳星城所在的太阳宫地区地利之便就有了第一个量化标准：按常规来讲，一般一公里的城市高速路和快速路的市政投资不低于1亿元。这对不享有城市交通之便的房地产项目是难以想象的投资。

　　因借力量之二：纵横贯穿的“井”字型城市主干道

　　家住望京的人一定都有这样的切身感受，区域内的道路交通应当讲是不错的，道路宽敞笔直，路网也足够密。区域外的交通也同样不错，地块被四环路、五环路、机场高速路和京承高速环绕着。但是自从望京形成一个大型社区以来就一直受着交通拥堵的困扰，为什么？问题出在内外交通的联结上。想要从望京多条内部干道出去，只能通过几个有限的出口，而这几个出口也因为狭窄和不完善成为天然的瓶颈。

　　从地理位置上看，位于东三环旁的太阳宫比望京距离城市中心和热点商圈更近。由于地块有效地联结起CBD、燕莎、亚奥、东直门，离中关村的距离也相当适中，因此，该区域被北京市认定为“未来三环沿线最适合居住的大型地产板块。”但正是由于该板块开发较晚，恰恰给太阳宫区域留下了充分完善其交通规划的时间和空间。据测算，预计至2008年将投资30亿元用于改善太阳宫地区现有的市政条件，这包括构架起一个四通八达、纵横交错的立体交通网络和周边环境。未来在太阳宫内部将形成“井”字型的大市政道路网，更加有效地联结起太阳宫内外的道路交通网，不但要保证社区内的交通通畅，还要保证社区内人流向外顺利疏散。它们包括今年上半年已经通车的太阳宫大街东段至京顺路、太阳宫东路、曙光路等，今年下半年正在建设的太阳宫大街西段、太阳宫北街等数条路段。因此有人预言，“晚半拍”的太阳宫市政规划最终将使它避免望京和亚运村交通拥堵之弊端。

　　因借力量之三：城市轻轨到家门

　　如果不考虑实际运作的可行性问题，您知道假如将一个城市轨道的站点引入社区平均要花费多少钱吗？对没有得到城市地铁和轻轨关照的项目来说，这无疑是一个天文数字：6亿元！如此衡量，太阳星城则是一个典型的“富翁”：已运营的城市轻轨13号线“芍药居”站不但从社区西侧经过，已开始建设并于2007年将要开通的联结中关村、奥运村、CBD三大商圈、受到普遍看好和期待的地铁10号线也将有两站直接联结到太阳星城的社区内部。几乎可以想象，当这些空中、地下以及地面的三维交通真正联结起来的时候，太阳星城所在区域的潜在价值将会得到怎样的释放。而因借市政投资，为物业留下充足的升值空间，也正是太阳星城发展商有信心将这个大盘项目持续运作至2007年的一个重要原因。

　　因借力量之四：比朝阳公园还要大的绿地围护

　　很难说一个朝阳公园成就了多少人的豪宅梦想。仅仅几年前恐怕还没有人能够想象到，一个面积足够大的朝阳公园竟然能够造就如此巨量的顶级豪宅环绕其周围，而且能够持续供销两旺，在租赁和二手市场上均能保持平稳的上升势头。有人说纽约用了上百年时间形成的城市格局，北京只用了不到十年的时间就完成了。朝阳公园几乎成为曼哈顿中央公园富人区在北京的又一个翻版。

　　但是，至今还是很少有人知道，在北京，能够与现在朝阳公园的体量和多样性相较量的，恐怕非太阳宫地区的太阳宫公园、高尔夫球场和体育公园莫属。据了解，作为城市绿化隔离带凹进四环的一部分，规划中这三块相接绿地的总体量达158公顷，共分为三个不同主题的公园，其面积足以与现在的朝阳公园相媲美。其中太阳宫公园已完成开发建设并对外开放，总投资约3亿元；9洞的城市高尔夫球场也早已对外经营；体育主题公园目前正在规划建设中。值得一提的是，太阳宫区域不但有绿色而且还有水，河道宽达50余米、河面宽达30余米的西坝河已经完成治理，目前已水绿草翠，人们甚至可以在其中泛舟垂钓。更为关键的是，假如您站在未来太阳星城楼上自家的窗前，这些绿色的风景其实是可以凭窗眺望的。

　　据太阳星城发展商的一份资料显示，之前其开发北三环高档社区——冠城园时，曾将旁侧的马甸公园作为代征绿地一并开发。十公顷的公园总投资就达到三亿多元。可以想象，作为城市绿化隔离带开发的太阳宫地区的绿地和河流总计耗费了怎样巨额的城市投资。而其虽然恩泽了整体的北京环境，但最直接的受益方显然还是太阳宫区域的居住人群，尤其是被三大公园直接包围、被西坝河横穿而过的太阳星城居住者。

　　因借力量之五：数字化社区宽进宽出

　　有人把现在年轻而又活跃的都市中坚阶层泛称为白领，也有人为他们赋予了更多更形象的称谓：快速成长的中产阶级、都市准新贵、创业阶层等等。如果您在这个人群中做一次关于居住社区“软环境”的重要性调查，相信对“数字化社区”的关注程度将会排在相当重要的地位。原因无它，实在是因为这个群体本身很大程度上就是依赖于信息成长起来的。因此，为他们提供适合于现状需求，同时又具有发展潜力的“数字化社区软环境”，将在一定程度上决定这个群体对未来家园的认可程度。这正是太阳星城大盘规划和开发带来的另一重重要优势。

　　据了解，由于未来将形成一个150万平米的超大社区，太阳星城成为电信部门竞争服务的主要区域之一。充分竞争的结果是：北京通信与太阳星城联手共建“数字化社区”的合作伙伴。在太阳宫地区先建成四万门容量的电信局，以保证需求；而未来几年内将增加到十万门。因此，如果您有机会走入太阳星城，就会发现，这里每家每户的宽带不再仅仅只有一个接口，太阳星城实现了许多豪宅级项目也无法真正实现的“宽进宽出”：不论在客厅、书房还是在其它功能房间，凡是有宽带接口的地方均可以独立上网，相当于在每家每户中建立了一个“家庭局域网”。对未来越来越依赖于“数字化生存”的都市白领来说，这一点无疑是一个大盘所能为自己的家园赋予的最大诱惑之一。

　　因借力量之六：来自法国的节能环保指导

　　您知道中国北方采暖地区的建筑节能问题已经有多严重了吗？据媒体报道，目前中国的建筑能耗已占全社会总能耗的25%。我国采暖地区能耗为相同条件下欧美发达国家的3倍左右。目前我国与国外先进水平的差距不在材料和技术上，而是在设计标准和标准的落实上。北京市从1998年就开始实施节能50%的要求，执行住宅节能标准力度较大。随着北京不少高档住宅从按照居住面积交采暖费逐渐过度到按实际用量交费，今年媒体的一个调查显示，已有逾七成被访者表示愿意考虑购买节能型住宅，节能环保概念越来越受到社会重视。

　　作为建设部选择和推荐的大型房地产项目，太阳星城成为北京首家(首批？)在节能环保上受惠于国际援助的商品房项目。来自法国全球环境基金和法国节能总署的技术合作为太阳星城的产品提供了全面的保温、隔热、隔音等节能环保指导，也促使太阳星城大规模采用了目前只有在北京少量高端住宅和高档酒店中刚开始采用的外墙外保温、断桥中空玻璃、可控热计量等先进的技术和产品，再一次成为强大的市政支持的受益者。