建研弘毅：北京房展会参观者购房需求分析

　　为了解当前形势下，老百姓的购房需求，北京建研弘毅房地产信息咨询有限公司针对参加房展会的参观者的一项问卷调查显示，受访者中，有44.9%的人以租房为主；对于购房需求，74%的受访者表示将在2年内购买住宅，但分析也表明随着贷款利率的上升，购房时程愈晚者，其改为观望的比重会愈重。

　　受访者基本数据

　　本次抽样采取便利抽样，共计发放915份问卷，有效问卷为553份，成功率为60.43%。

　　抽取的样本中，男女比例为男性59%，女性41%；样本年龄集中在20-30岁，占46.4%，30-40岁及50岁以上各占19.5%；受访者的教育程度，以本科最多，占44.2%，其次为专科，占31.7%；职业以企业管理人员最多，占28.3%，其次为事业单位职工，占20.2%，两者合计近半数受访者；受访者的户口，北京户口占53.9%，外地户口占44.7%；家庭人口以二代3人最多，占35.5%，其次为夫妻两人，占34.6%；家庭年收入集中在10万元以下，占85.2%，每个收入区间各占约15%。

　　从抽样的结果，可以说明，前往房展会参观的民众，多为专科及本科学历的企业管理人员以及事业单位职工，家庭人口为2~3人的中等收入家庭。

　　收入项逻辑检验

　　在问卷调查中，受访者倾向低报收入，加上我国就业人口隐性收入较高，故必须针对调查得到的收入选项，再进行验证。

　　选择收入与购房时程以及可承受住宅总价进行交叉分析，结果显示，收入2万元以下的受访者，计划于1年内购买者，有64.6%，收入2-3万元者，有59.3%，收入3-4万元者，有43.9%，结果显示，薪资所得愈高者，愈无法于1年内购房；对于40万元以上住宅的承受能力，收入2万元以下者，有高达49.5%能够承受，收入2-3万元者，有73.3%能够承受，收入3-4万元者，有76.7%能够承受。以贷款利率5%计算，即使收入3-4万元者，能够1年储蓄1万元购房，也至少需支付40年以上，故薪资低报的幅度甚大。

　　据此，针对本次调查的收入项，选择以可承受住宅总价的能力，取代收入选项的结果。

　　住宅现况分析

　　受访者中，有44.9%是以租赁的方式取得现居住宅，40.8%的住宅则为自有。但受访者超过半数是居住在70m2以下的住宅，其中50m2以下的占22.1%，51~70m2占31.1%；36.7%的受访者居住在71~120m2的住宅。这造成有45.6%的受访者认为住宅面积太小，只有20%的人满意现居住宅。

　　更进一步分析，认为面积太小的受访者，以居住在70m2以下住宅的受访者最多，占66.4%；由于70m2以下的住宅多作出租使用，70m2以上的住宅多为购买取得，故认为面积太小的受访者，租屋者(47.7%)的比例略大于自有房屋者(43.5%)。

　　从可承受住宅总价来说，只能够承受住宅总价在40万元以下的受访者，目前多为租赁住宅居住，及居住已购公房，比例为70.7%，可承受40-50万元者，比例也仍高达71.7%，直到可承受50-60万元者，租赁公房的比例才减少，而主要为市场租房、居住在自有公房及商品房，比例占77.2%。

　　分析结果表明，收入是限制目前受访者买房的主要因素，而即使建商以缩小住宅面积的方式试图降低住宅价格吸引租房者转而买房，基于租房者在意住宅面积太小的问题，也将难以吸引他们大举转而购房。提高需求者的有效购买能力是吸引买房相对有效的方式。

　　受访者中，以拥有一套住宅者居多，占50.1%，这些人当中，又有25.6%将自有住宅出租赚取租金，而租赁住宅或借住亲朋的住宅。以此营利的受访者占所有受访者的15.9%。

　　购房时程安排与需求关系

　　有74%的受访者表示将在2年内购买住宅，其中以1年内购买者最多，占37.6%，立刻购买者占19%。从可承受住宅总价结构来看，以可承受40万元以下住宅的受访者购房时程最快，立即及1年内购房者占54.1%，可承受40-50万元住宅的受访者，立即及1年内购房的比例略减，占53.3%，随着可承受住房能力愈高，购房时程也不断推迟，可承受50-60万元住宅的受访者，1年及2年内购房比例增至64.3%。简单的说，倾向立刻购买的受访者，其可承受住宅总价能力偏低，40万元以下者占30.3%，40-50万元者占20.2%。

　　倾向立刻购买者还有一项特点，即他们对北京市的住宅价格似乎较不熟悉，这也许与他们大多租屋居住有关，也因此导致他们即使可承受住宅总价能力偏低，也有36.9%期望购买三环以内的住宅，随着购房时程愈久的受访者，其愈倾向购买三环到五环之间的住宅。

　　受访者购房时程安排的不同，基本上受到可承受住宅价格的影响，而背后持续支持受访者于三年内购买住宅的动力，来自于对住宅价格的预期，91.7%的受访者认为住宅价格会不断上涨，其中认为明显上涨的比例最高，达44.5%，略微上涨的占33.6%。因此当“十一五”期间，北京市规划投入1500m2经济适用房后，对原先打算买房的受访者产生了影响，随着经济适用房投入的利多，购房时程愈晚者，其改为观望的比重会愈重，原先立刻购房者，有26.2%会改持观望态度，三年后才要购买者，已有54.7%改持观望态度。这影响主要在于受访者期待可以更低的价格买到增值空间大的住宅。

　　另一方面，可能对住宅价格产生冲击的事件也影响着受访者的购房时程安排。故当央行不断调整房贷利率时，也会影响购房时程安排。分析结果发现，随着贷款利率的上升，购房时程愈晚者，其改为观望的比重会愈重，原先立刻购房者，有26.2%会改持观望态度，三年后才要购买者，已有51.1%改持观望态度。

　　相同的状况发生在股市行情的大涨，随着股市行情的上升，购房时程愈晚者，其改为观望的比重会愈重。

　　住宅区位与需求关系

　　51%的受访者购买住宅的目的，是为了改善居住条件，其次26.8%的受访者才是为了解决基本居住需要，这意指住宅的环境条件是受访者较为关心的环节。

　　从北京市各城区来说，55.5%的受访者倾向居住在朝阳、海淀、丰台以及石景山区，其次25.9%倾向居住于东城、西城、崇文及宣武区。随着受访者的可承受住宅总价愈高，有较高比例偏好居住于朝阳、海淀、丰台以及石景山区。然而这并未使得这几区的可承受住宅总价变高，相反的，选择居住于东城、西城、崇文及宣武区的受访者的区域内住宅价格承受能力，高于朝阳、海淀、丰台以及石景山区， 两区差别在于选择朝阳、海淀、丰台以及石景山区的受访者比重较高，故市场总量较大。较多受访者偏好远离城中心，也显示受访者对住宅环境条件的重视。

　　再从住宅的区位角度来说，受访者认为学校(44.5%)以及医院(24.4%)是相对较为重要的周边配套设施。84%的受访者希望距离住宅800米以内能够有商业设施。此外，地铁站是大部份受访者考虑的重要设施，希望所居住的小区距离地铁站不超过500m的受访者有73.8%，即便如此，一旦住宅无法紧临地铁站，有32.7%的受访者愿意透过公交车换乘，愿意以自行车以及步行接驳的受访者也有58.4%。

　　综上，北京市兴建住宅相对较好的区位，是结合学校、医院、商圈、地铁或公交站的地段，特别是公交车站是目前受访者最常选择的通勤方式(53.3%)，特别是想立刻购房的受访者，有60.1%平日选择公交车通勤，这也使得建商的住宅区位选择更加弹性。由于住宅的价位与区位具有正相关系，基于使建商不能以缩小住宅面积以降价吸引租房者买房，改以公交站为核心的区位选择，更能吸引可承受住宅总价能力偏低但打算立刻购买住宅的受访者。

　　住宅类型与需求关系

　　目前仍然是新房的市场，只有17.4%的受访者将市场锁定在二手房。受访者偏好的住宅面积，为61~120m2之间，其中61-90m2占39.1%，91-120m2占31.1%。由于超过半数的受访者现住的住宅在70 m2以下，因此建议的住宅面积应该是以71-90m2为主，其次才为91-120m2住宅。

　　进一步分析，受访者中有31.28%打算2年内购买71-90m2的住宅，23.14%打算2年内购买91-120m2的住宅，兴建71-90m2的住宅，可以吸引更多打算2年内购买的投资者。而无论是71-90m2的住宅还是91-120m2的住宅，偏好此面积住宅的受访者较偏好两室一厅或二厅的房型，其中偏好71-90m2住宅的受访者中，有81.9%偏好两室一厅或二厅，偏好91-120m2住宅的受访者中，有62.2%偏好两室一厅或二厅，但有34.9%的受访者偏好三室一厅或二厅。换言之，71-90m2的住宅适合设计为两室一厅或二厅，91-120m2住宅可六成设计为两室一厅或二厅，三成设计为三室一厅或二厅。

　　资金管道

　　受访者中有59%是属于首次购房，他们的资金来源为68%依靠自有资产，23%来自父母资助，因此相较于21.5%为卖旧房买新房，首次购房者更仰赖银行贷款。分析结果发现，选择贷款的受访者占68.4%，一次付清只占25%。进一步分析，选择贷款的受访者，有59.5%是首次购房者，只有21.4%是卖旧房买新房。

　　需求展望

　　有效需求可区分为愿意购买的需求以及能够购买的需求。北京市愿意购买的需求旺盛，认为住宅价格会不断上涨，反之，能够购买的需求能力相对较弱，45.6%的受访者只能承受50万元以内的住宅。因此，当前住宅市场的推案，必须衡量区位以及面积二者的平衡，以订定合于需求的价格。

　　住宅应以面积71-90m2的两室一厅或二厅结构为主，91-120m2的两室一厅或二厅或三室一厅或二厅为辅，再以公交站为核心的区位选择，按市场需求的住宅总价结构(见图1及图2)，布局55.5%建量于朝阳、海淀、丰台以及石景山区，布局25.9%于东城、西城、崇文及宣武区。

　　贷款利率的调升、股市行情大涨以及经济适用房的兴建，延后了购房时程的安排，三者是观察北京市需求量会否突然增高的后续观察指标。执笔人：施昱年博士