许昌市二○○五年房地产市场概况

　　二○○五年，伴随着我市国民经济的持续健康发展及优化发展环境力度的不断加大，我市房地产业在经历了起步、调整阶段后，进入了快速发展期，结构日趋合理，出现了商品房供需两旺的局面，房地产市场已步入健康运行的良性发展轨道。2005年度许昌市房地产市场情况如下：

　　市 区 部 分

　　一、土地供应市场

　　2005年许昌市区挂牌出让土地7宗，出让面积1674.9亩，成交金额52000万元，平均地价31.05万元／亩。

　　2005年度与2004年度相比，许昌市区土地供应挂牌宗数虽然减少，但每宗交易量大，成交额多，平均地价增长14.3%，房地产开发土地利用基本在东城区。

　　二、商品房开发市场

　　1、房地产开发投资：2005许昌市完成房地产开发投资93710万元。其中市区完成66862万元，同比增长28%。五县(市)2005年完成房地产开发投资26848万元。

　　2、商品房新开工面积：2005年许昌市商品房新开工面积55.53万平方米，同比下降26.63%。

　　3、商品房竣工面积：2005年许昌市商品房竣工面积36.33万平方米，同比增长104%。

　　4、商品房销售面积：2005年许昌市商品房销售面积68.58万平方米，同比增长178%。

　　5、商品房销售额：2005年许昌市商品房销售额99150万元，同比增长215.6%。

　　6、商品

　　随着国家宏观调控政策的落实，许昌市区2005年与2004年相比房地产开发投资保持增长趋势，商品房新施工面积下降，竣工面积有所上升，销售额、销售面积直线上升，销售价格稳中有升。说明许昌市房地市场异常活跃，房地产开发上市量与销售量和销售势头强劲，消费者在冷静思考后，看好许昌市房地产发展的前景，商品房供求两旺。近年来，由于房地产业的快速发展，极大地改善了我市居民的住房状况，由九十年代初的人均10平方米左右增加到目前的人均居住面积27.72平方米。

　　三、商品房、二手房、单位集资房交易市场：

　　1、二手房交易：2005年许昌市区二手房交易1103户，交易面积9.96万平方米，成交金额5825.84万元，与2004年相比基本持平。

　　2、单位集资房：2005年许昌市区单位集资房交易1621户，交易面积25.18万平方米，成交金额25236.37万元，与2004年相比交易户数下降38%，交易面积下降33.4%，成交金额增长11.3%。

　　2005年许昌市二手房交易户数、面积、成交金额与2004年基本持平。单位集资房交易2005年与2004年相比户数、面积呈下降趋势，这种现象将继续下去，其原因在于：随着国家房改政策的落实，住房全部进入市场化，单位集资房逐年严格控制。

　　四、房屋权属登记

　　1、权属登记：2005年许昌市区权属登记7142件，同比减少767件。其中初始登记312件，转移登记5034件，变更登记169件，他项权利登记1627件。

　　2、权属登记面积：2005年许昌市区权属登记面积194.93万平方米，同比减少24.43万平方米。其中初始登记69.74万平方米，转移登记70.71万平方米，变更登记7.26万平方米，他项权利登记47.22万平方米。

　　2005年度与2004年度相比，办证量有所下降，其原因在于：国家实施了一系列房地产宏观调控措施，特别是在契税征收方面，购买非普通住宅面积超过144平方米按4%征收契税，导致了部分购房户不再考虑办证问题，还有一部分购房户在办理完大证后，不主动办理分户证。

　　五、房产抵押登记

　　1、抵押登记件数：2005年许昌市区房产抵押登记1627件，同比减少416件。其中住宅抵押登记1520件，非住宅抵押登记107件。

　　2、抵押面积：2005年许昌市区房产抵押面积47.22万平方米，同比减少2.67万平方米。其中住宅抵押面积25.12万平方米，非住宅抵押面积22.1万平方米。

　　3、抵押金额：2005年许昌市区房产抵押金额44373万元，同比减少2439万元。其中住宅抵押33296万元，非住宅抵押11077万元。

　　2005年与2004年相比抵押件数、抵押面积、抵押金额有所减少，主要原因：2005年国家对房地产宏观调控力度加大，同时银行降低了现房放贷率，导致现房抵押户数的减少，另外银行贷款利率不断升高，导致按揭抵押数量有所减少。

　　六、房屋租赁市场：

　　1、2005年许昌市区存量房，非住宅(办公)用房租赁登记381件，登记面积1.6万平方米，同比略有上升；住宅房屋租赁价格为4元/㎡左右,同比增加25%，办公用房、非住宅用房租赁价格保持在6——70元/㎡左右。

　　2、国有直管公房租赁

　　许昌市房产管理局国有公房管理处管理国有直管公房住宅面积6954平方米。租赁价格按市物价局［2003］6号文执行，其中砖混一等2元／㎡,砖混二等1.5元／㎡,砖木三等1元／㎡。

　　七、房地产估价机构

　　许昌市区估价机构共有2家，从业人员30名，建设部注册房地产估价师13名，注册资金150万元。

　　八、物业管理与室内装饰装修

　　许昌市区共有物业管理公司17家，从业人员1208人，管理处主任(项目经理)66人，注册资金1565.95万元，管理小区80个，管理房屋建筑面积308.77万平方米。已经成立业主委员会19个，实际开展工作6家。全市无人管理小区比较普遍。

　　许昌市区共有装饰装修企业44家，管理人员378人，从业人员8000人，年产值22000万元左右。

　　县(市)部分

　　一、土地供应市场

　　五县(市)2005度共挂牌、拍卖土地32宗，成交金额34000万元。

　　二、商品房、二手房、单位集资房交易市场

　　五县(市)2005年二手房交易2545户，交易总面积36.12万平方米，成交总金额20227.2万元；单位集资房交易1197户，交易总面积16.59万平方米，成交总金额8494.08万元。

　　三、房屋权属登记

　　五县(市)2005年权属登记6010件。其中初始登记1833件 ，注销登记521件，其他登记3656件 ，权属登记总面积256.92万平方米。

　　四、房产抵押登记

　　五县(市)2005年房产抵押登记1320件,抵押总面积73.99万平方米,抵押总金额48132万元。

　　五、房屋租赁市场

　　五县(市)2005年存量房、非住宅(办公)用房租赁登记4236件，登记总面积14.78万平方米。

　　国有直管公房租赁：五县(市)2005年管理国有直管公房住宅面积23382.73平方米，租赁价格0.4—1元／㎡。

　　六、房地产估价机构

　　五县(市)估价机构共有5家，从业人员38名，建设部注册房地产估价师13名，注册资金250万元。

　　七、物业管理与室内装饰装修

　　五县(市)共有物业管理公司8家，从业人员195人，管理面积51.9万平方米。物业管理面小，无人管理小区现象严重。

　　五县(市)共有装饰装修企业17家，装饰装修无序状况有待进一步整顿。

　　存在的问题

　　一、房地产开发结构不尽合理，普通住宅小户型开发量少，不能满足普通群众需求，经济适用房设计户型较大，管理体制不理顺，监管力度不够，销售对象失控，没有全面发挥经济适用房解决中低收入家庭住房的作用。廉租住房建设尚未开展。

　　二、房地产早期开发不规范、单位改制、企业破产等遗留问题，造成产权登记无法正常进行。

　　三、市区商品房价格过高，大部分工薪阶层很难买得起，造成已开发成品房过剩。

　　四、全市物业管理面小，无人管理小区现象比较普遍。装饰装修行业有待进一步整顿规范。估价机构、注册估价师数量少，不能满足我市房地产业蓬勃发展的要求。