“3年出形象，5年成规模。”2006年是郑东新区起步区“5年成规模”的开局之年，由于业主实际入住率不很理想，人气匮乏严重困扰着新区的发展。

　　“引导居民尽快入住，是现阶段郑东新区工作的重中之重。”郑东新区管委会有关负责人表示。

　　据介绍，郑东新区管委会的设想是：到今年年底，新区能入住13万人。目前除了开发建筑人员和新建学校师生，有效入住人数不甚理想。

　　有外界质疑，目前郑东新区入住率不过15%。对此，郑东新区一家项目建设和销售均看好的项目负责人认为，下半年其小区入住率会逐步提高，年底有望达到30%。“提高人气不是依靠某一方面，而是方方面面的问题。”该人士表示。

　　人气长期培养

　　“郑东新区CBD的建设开发出形象了，但‘谁来消费’的问题更加突出。”郑东新区的建设也让业内人士提出这样的困惑：郑东新区CBD的用户从哪里来？即使郑东新区CBD里的高层办公楼都卖出去了，郑州有这么多人到CBD办公吗？何况市内经三路、农业路等道路上的许多商务写字楼的租售并不理想，空租率高达30%左右。

　　据介绍，2006年，郑东新区地产大体量入市，预计该区域写字楼体量将达到150万平方米。“这比郑州老城区一年建设的商务楼、写字楼的总和还多。”郑东新区目前的入住率大致不超过15%，一些销售不错的住宅项目的比例也不会高到哪里去。有业内人士指出，对区域建设施工单位可以设计、指定时间表，甚至可以采取经济手段制裁；但对于业主和市民，政策力度如何发挥？“郑州政府部门没有将郑东新区起步区(CBD中心)放在新城的中心，而选择了与旧城交界的位置发展，远忧近虑之意可见一斑。”

　　新城建设过程并不总是与领导意志及其想法完全一致，而更多的郑州市民并不都是投资者和冒险者。“何必要提前去一个服务设施配套仍不完善并且看不清前景的地方置业？而且，由于生活配套问题，给常住人口生活消费带来诸多不便。”

　　“引导居民尽快入住，是现阶段郑东新区管委会工作的重中之重。”郑州市副市长、郑东新区管委会主任王庆海表示，新区的目标是年底前入住人口达到13万，明年年底突破15万。

　　据介绍，原计划到去年年底，郑东新区实现入住人口10万，2006年年底要达到入住20万。但去年年底的一次政府新闻发布会上，郑东新区将当年入住人口目标调减到8万，20万的入住目标也调整到2007年实现。

　　“事实上，2005年年底8万的人口入住目标，也未必就如政府部门所愿。”有人认为，人数(气)不是计算出来的，去年年底入住的8万人是个概算，其中多数为当地搬迁改造的农民、入住龙子湖高校园区的师生，住户、商户和项目单位的工作人员并不多。

　　“没有人气，新区商业步行街怎能建起来？不建步行街，人气又如何来？这成了一个矛盾。”有关人士说。今年6月，新区CBD商业街启动。据介绍，商业街由4家开发商建设，其中丹尼斯是CBD商业步行街的最大投资商，承建1.8公里，预计投资5亿元左右。

　　一个现实例子是，郑州高新技术开发区在若干年前曾经扮演过“新区”的角色，当时的建设热潮曾让高新区瞩目，

　　　政策“新城”

　　规划的郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。目前重点建设的是中央商务区、龙湖地区和商住物流区，总面积约为30平方公里，相当于整个郑东新区的五分之一。

　　业内人士认为，政府政策较高的关注度和政府的强力推进，辅以巨额资金的投放、优惠政策的实施以及政府严格的监管，使郑东新区短时期内成为了目前郑州最“热”的土地。

　　郑东新区一系列优惠政策显示，为吸引投资，郑州方面一直在努力，早期相关的优惠措施多是鼓励投资。

　　据介绍，2002年新区规划初期，郑州市即对新区地产放宽了相关限制，规定“凡具有房地产开发资格的企业均可到郑东新区开发房地产项目。房地产开发建设项目达到地上二层，并已确定施工进度和交付日期的，经审核，投资商即可办理商品房预售许可证。”“房地产交易完成之日起30日内，办理完毕房屋产权证。”“在房地产开发、购房、租赁过程中，凡涉及到省级以上政策法规明确规定之外的行政事业性收费也一律免收。”

　　除此之外，郑东新区还对个人购房者采取了优惠措施。个人购买商品房，契税按1%收取；已经参加房改，但未达到应享受住房标准80%的人员，可在郑东新区购买一套

　　随着新区的快速建设开发，业主实际入住无法跟进的问题日益凸显，郑东新区政策则倾向于鼓励后期入住。2006年2月，郑东新区相继颁布实施《郑东新区起步区优惠政策实施办法》、《进一步加快郑东新区发展的若干规定》及《鼓励金融机构、大型企业总部入驻CBD和兴建星级宾馆优惠办法》。分别从购买、租赁房产进行部分补贴、放宽商品房预售证办理条件和放宽购房入户政策等几个方面，给予大幅度优惠。

　　据介绍，根据优惠政策，2006年年底前入住的企业，给新区缴一定数额的税，管委会就奖励；对于新区住宅项目开发商、经济适用房建设单位、自建职工住宅单位要与管委会签订目标责任书，明确2006年、2007年年底前入住目标。对完成目标任务的上述单位，由管委会分别给予5万~10万元的奖励；对完不成目标任务的单位，管委会将给予处罚。

　　河南顺驰地产有限公司副总经理牛晓龙认为，优惠办法肯定会进一步加快城市建设，吸引企业、居民入住，对后期房产开发销售也会有帮助。但提高入住率是一个综合方面的问题，也不能指望某一方面起到立竿见影的效果。

　　一位在新区开发项目的地产商也表示，撇开荣誉而言，一个公司不会太在乎几万元的经济奖励，企业主要为项目长远发展着想。“经济奖励不能根本解决问题。配套完善了，居民方便了才是最重要的。”

　　“仅靠一些政策措施就想在一片数十平方公里土地上聚集数十万人居住是不现实的。”一位郑州业内人士认为，这关系到开发商、投资者、租赁者、住户等各个方面，其中的的利益关系不是靠政府部门出台政策就能全解决的。

　　该人士认为，产业只有顺应市场，才能得到一个很好的发展。如果受到过多的政策利益左右，必将影响其合理功能的成长。如税费减免政策，商家更关心生意，没有营业额，减免税收的政策优惠对商家也就失去意义。

　　走出

　　令人感到意外的是，CBD建设之初的优惠政策及低地价并没有因“近水楼台”得到本地开发商的青睐。直到今天，一些郑州当地非常知名的房地产企业也没有参与其中。

　　“不进入的原因是不看好。即使将目前郑州所有的写字楼中的企业都搬过去，也填不满那30栋120米高的写字楼。”一位开发商表示。

　　据介绍，为了引进品牌开发商，郑东新区管委会要求，如果想在郑东新区其他区域拿地，必须同时拿一块CBD内的地。据了解，绿地、顺驰等均是由这种方式获得项目地块。

　　“政府部门希望更多企业入驻CBD，可带来固定人气。”知情人介绍，有企业拿地时附带了一系列优惠条件，算下来可能是负地价了。

　　据透露，由于写字楼建安成本较高及市场现实情况，有些地产商拿了地并没有按时开发建设。对此，管委会采取特批延迟交纳土地出让金，拿地后可放宽至半年开工建设的办法。“内环30栋80米高商住楼原本规划的也是写字楼，由于无人问津才改成商住楼。”知情人士介绍。

　　事实上，当地政府部门与投资商的博弈远不止这些。知情人士告诉记者，政府部门对CBD内项目封顶、竣工等时间节点均作出奖惩要求，包括不少知名地产商都有被处罚的经历。

　　有人认为，新区某种程度上透支了土地潜力。据介绍，CBD区域的起始地价非常便宜，仅70万元/亩。后来地价大幅上涨，有些地块接近300万元/亩。“看上去明明有不少地在空闲，却没有土地可拿。”一位郑州开发商抱怨。

　　该开发商认为，大投入、高投入使郑东新区短期内成为郑州房价最高的区域，也可带来有价无市的市场消费问题。

　　150平方公里，再造一个郑州新城。郑东新区未来究竟怎样？仍需要时间去回答。 记者 李格非