文/曹传勇

　　2005年的房地产市场，国家宏观调控部门一致采取措施抑制房产投资过热倾向，5月15日起，《楼市》第29期随刊推出京城楼市投资型购房意向调查问卷，截至发稿时，读者通过传真、邮件等方式共回收问卷341份，其中有效问卷339份，希望通过此次调查结果的公布，能让公众对北京目前市场状况及投资型购房客群最新市场动态有进一步的认识。

　　在此次针对投资产品类别及项目情况的调查中发现，41.3%的投资客会选择中高端住宅。 实际上，中高端市场的楼盘产品大多物业服务成熟、人文环境及生活配套方面条件优越，加之现今市场形势表现为中资及外地高端租住客户需求稳步增长，且中高端楼盘产品在物业保值增值方面更具有一定优势。

　　另外，17.5%投资客选择写字楼投资，由于受奥运经济催化和WTO对外资进一步放开，写字楼整体市场需求呈现回暖态势，尤其是热点板块的优质写字楼物业。

　　东北部区域成为关注热点

　　从上表统计结果可以看出，投资客群选择区域主要集中在东北部区域，其中东部区域比例高达42.6%，北部区域为25.5%，此数据与本刊第29期《五一黄金周楼市购房需求调查》所公布的数据较为接近。据相关媒体报道，今年下半年近200个新盘将推向市场，东北部将成为供应量集中区域，无论是投资还是居住客群可选择的空间较大。

　　居住置业需求意向依然旺盛

　　在此次调查中，虽然诸多房产新政出台，但具有置业计划的购房群体仍占有相当比例，高达68.9%，由此可以预见，现今市场大部分购买客群虽然持币观望态度明确，但仍不乏部分人群居住置业需求强烈，但以投资为目的购房人群比例明显下挫。

　　另外，从京城整体较为强劲的市场需求分析，我们由此可以判断，今年下半年，北京房价仍将小幅度上扬，与官方所公布的一季度11.2%增长幅度相比，预计上涨将维持在5%～8%左右。

　　近半数投资客购房计划遭遇搁浅

　　在339位被访者中，48.8%的投资客认为房产新政陆续出台后，尤其是6月1日大限后，投资购房计划受到很大影响，预期可能会转向基金、期货、债券等领域。另外22.0%的投资客认为不会影响购房投资计划，甚至少数投资客来电反馈认为5%的营业税对于投资优质物业来说，仍拥有一定的市场利润空间。

　　银行资金依赖程度较高

　　调查中发现，投资型购房客群对银行资金依赖程度很高，投资客选择银行贷款(包括商业贷款、公积金贷款)的比例高达82.9%，选择一次性付款比例为14.1%。央行再次加息后，已有部分投资客选择一次性付清的付款方式，但此类多为高端购买客群，写字楼、高档公寓类买家所占比重较大。

　　80～150平方米的户型最受投资客欢迎

　　从投资客户型需求分析，此次调查数据显示，80～100平方米的户型最受投资客青睐，有47.5%的人选择此种户型，所占比重最高。100～150平方米的户型需求比例为30.0%。此外，有9.1%的人选择60平方米以下的小户型，其余13.4%的人选择较大户型。

　　交通环境制约投资决策

　　在影响投资型购房者的因素调查中发现，交通、位置为最重要的因素，关注程度为27.5%，其次是户型面积，户型设计、采光及通风能否满足实际需求，对于住宅投资来说至关重要。

　　物业的项目品牌及市场口碑也是投资客关注的重点，项目好的市场口碑能形成较强的连环效应，关注此项人数达到12.1%；项目自身居住人群及配套也是投资选择考虑的一个重要因素，是投资客考量一个物业升值的重要指标，此项关注度为11.3%。

　　另外，银行加息后的利率对于投资客影响程度仅为4.0%，可见，加息对房产投资客投资收益期望的影响并不大。