五、不同户籍家庭的居住变动

（一）户籍与 房屋来源

从 2000 年到 2005 年，城市家庭的户籍结构发生了很大变化，由于现有住房政策和其他社会政策在不同户籍家庭之间存在较大差异。因此，这种差异一定会在同城不同户籍家庭之间的住房状况上有所反映。我们进一步分析这种差异，可以对前面所分析的城市家庭总体住房状况的变动趋势，有更准确的把握和理解。

2000 年到 2005 年，本地户籍家庭与外地户籍家庭之间在房屋来源上的差别基本没有发生变化，依然是本地户籍家庭以自有为主，而外地户籍家庭以租赁为主。本地户籍家庭的自有率从 2000 年的 77.85% 上升到 2005 年的 82.06% ，租赁率由 18.55% 下降到 14.33% ；外地户籍家庭的自有率从 2000 年的 22.02% ，下降到 2005 年的 21.76% ；租赁率由 2000 年的 62.97% 上升到 2005 年的 65.79% 。如图 5-1 所示。

本地户籍家庭依然以自有为主，而外地户籍家庭依然以租赁为主。

图 5-1

数据来源：国家统计局人口司数据库

在全部外地户籍家庭中，非农村户籍家庭的自有率明显高于农村户籍家庭，但低于本地非农户籍家庭；外地非农户籍家庭租赁率低于外地农村户籍家庭，但高于本地非农户籍家庭。

2000 年到 2005 年，在本地户籍家庭中政策化实现房屋自有，即依靠购买经济适用房和购买原公有住房实现房屋自有的家庭数量占第一位。

在全部本地户籍家庭中， 2000 年房屋自有的政策化率为 39.41% ， 2005 年降到 34.14% ，而市场化率从 9.27% 上升到 17.64% 。

外地户籍家庭与之相比完全不同，房屋自有主要依靠商品化。在全部外地户籍家庭中， 2000 年有 8.62% 的家庭购买商品房，而 2005 年则达到 13.18% 。如图 5-3 所示。

本地户籍房屋自有率依然是以政策化为主，而外地户籍家庭则以商品化为主，但情况在发生变化，商品化率都有很大提高，市场的作用越来越大。

在外地户籍家庭中，非农户籍家庭在房屋自有实现的商品化和政策化上都高于农村户籍家庭。不过从 2000 年到 2005 年，外地非农户籍家庭房屋自有的商品化率从 45.37% 上升到 62.52% ，而外地农村户籍家庭的房屋自有率则从 31.64% 上升到 55.35% ，外地农村户籍家庭商品化率增幅高于外地户籍非农村户籍家庭。

在租赁实现方式上，本地户籍家庭租赁商品房的比例很低，主要以租赁公有住房为主，而外地户籍家庭则以租赁商品房为主。

（二）户籍与 居住质量

从设施指数看，从 2000 年到 2005 年，城市地区各类户籍家庭的住房设施指数都有提高，其在各类户籍家庭组之间的分布特征变化不大。如图 5-5 所示。

从整体上看，非农户籍家庭对住房设施质量的追求要高于农村户籍家庭，而本地户籍又在整体上优于外地户籍家庭。

从具体得分指标看，不同户籍之间住房设施的差距主要体现在厨房、厕所和洗澡设施上面，而且从 2000 年到 2005 年这种特点都没有变化。

值得一提的是，在按户籍分的指数分布中，外地农村户籍家庭居住的设施指数甚至高于本地农村户籍家庭。不过，这种情况在不同城市中并不完全一样。比如在上海、北京这种差距就不明显。

总体上看，同城不同户籍家庭之间在居住状况上的差异，主要体现在居住需求的实现方式上，而在居住水平上的差异相对并不突出。这种差异是现有基于户籍制度上的城市住房政策与城市社会管理政策的反映。

六、 基本结论

（一）迁徙人口已成为城市住房新增需求的重要因素

从 2000 到 2005 年城市人口变动情况的分析可以看出，目的地集中的人口迁徙，是目前我国城市化的主要方式，迁徙人口已成为城市新增人口的主要来源。根据前面的计算结果， 2005 年全国城市家庭户中大约有 50% 左右的家庭集中在 35 个大中城市；而这些城市中，又集中了全部 35 个城市大约 67% 的家庭。 2000 到 2005 年，我国城市化人口迁徙的目的地更加集中。

在具体城市的人口统计上，可以更清楚地看到这种变化。以北京市为例。 2000 年到 2007 年北京市总人口从 1278 万增加到 2007 年的 1769 万。其中，户籍人口从 1107 万增加到 1213 万，而所谓暂住人口，则从 170 万增加到 554 万。如图 6-1 所示。

图 6-1

数据来源：《北京市统计年鉴（ 2000-2007 ）》，北京统计信息网

而在户籍人口的增加中，机械增加的迁徙人口又占很大比重。如图 6-2 所示。

事实上，这种情况不仅在北京，在上海、天津、福州、厦门、广州、深圳、宁波、济南、青岛、沈阳等这些 30 岁以下户主比例上升的城市中都有发生。尤其是在深圳、厦门、宁波、广州、上海等城市，其人口变化与北京非常相似。

迁徙家庭的居住需求已经成为主要大中城市新增住房需求的主要构成。

在其它条件不变的前提下，我们认为，全部家庭中 30 岁以下户主的比例在较大程度上反映着城市新增家庭的住房需求，而这部分需求就是所谓住房“刚性需求”的重要组成。

在现实中，人们经常使用“住房刚性需求”一词，但到目前并没有对此有严格的定义。我们认为，这个说法实际上是指那些新增家庭需要被满足的居住需求，而新增家庭既包括本地原有人口的家庭新增量，也包括新迁徙人口的家庭。

2000 年到 2005 年，在上述 30 岁以下户主比例增加的城市中我们可以看出，外地户籍的户主在 30 岁以下户主中所占的比例完全超过本地户籍。其中，比例最小的天津和济南也达到 50% 以上，而深圳持续保持高比例的外地户籍。同时，北京、上海、福州、厦门、宁波等地外地户籍比例都超过 70% 。因此，迁徙家庭的居住需求已经成为主要大中城市新增住房需求的主要构成。

对于现有省会以上的城市而言，其未来城市人口的扩张增量是不是还将继续主要来自迁徙人口，这是一个非常复杂的问题，本报告无力作出任何形式的具体推测。就城市房地产业发展而言，有几点可能是考虑未来这些城市人口变动时值得注意的影响因素。

第一，现有大中城市的承载能力与城市规模，并不完全取决于政策制度限制，城市的生态承载能力也是重要影响因素。

第二，所谓的暂住人口大多数具有很大的流动性，虽然这种流动性既有市场因素，也有诸如户籍制度的政策因素，但这种流动性对城市的房地产发展而言却有重要影响。

第三，如果第二个因素是一个重要因素，那么随之而来的一个推论就是，租赁房屋的供给必须是房屋投资需求中的重要组成，因而对未来城市房地产房屋需求中，投资性需求应当有相当的比例。

不过目前至少在北京市的房屋租赁市场上看不到租赁价格与购买价格之间的关联。因而，就目前而言，说明至少在这座城市，人们置业留下来的愿望可能更强烈一些。

（二）城市家庭新增住房需求主要通过市场得以解决

从前面的分析我们可以看出，外地迁徙家庭的比例在城市新增房屋需求中占据重要比例，而外地迁徙家庭的房屋来源又以购买商品房或者租赁商品房为主，即这些迁徙家庭主要通过市场实现了居住需要。

我们以居住在 2000 年到 2005 年建成的新房为住房改善需求的替代指标，则本地户籍家庭居住改善的需求实现，也主要依靠市场得到解决。

以北京市为例，居住在 2000-2005 年新建房屋中的家庭，占首位的是本地非农户籍家庭，比例达到 31.78% 。其次是外地农村户籍和外地非农村户籍家庭，三者合计达到 80.62% 。。

而在居住 2000-2005 年新房的实现途径上，购买商品房和租赁商品房的比例达到 60.89% 。

考虑到本地户籍家庭与外地户籍家庭在居住实现方式上的不同，即本地户籍以房屋自有为主，外地户籍以房屋租赁为主。则新房实现方式上也有同样的差异，即居住新房的本地户籍家庭以购置商品房为主，而外地户籍家庭以租赁为主。因此，本地户籍家庭居住改善的途径也主要以市场为主。

（三） 迁徙人口及城市间住房状况差异对住房政策提出新的要求

我国目前城市住房保障政策的基础是户籍制度，无论是经济适用房的购买还是廉租房的分配，申请者都需要具有本地户籍作为首要条件，其次是收入和现有居住面积。从前面的分析我们可以看出，在有些城市，最低收入家庭的平均住房面积并不是所有收入组中最低者。因此，在户籍、收入和住房面积的政策条件限制下，现有城市住房保障对象所占比例非常之低。

以北京市目前的经济适用房为例。根据 2008 年 11 月北京市建设委员会网站的数据， 2008 年北京市城八区经济适用房申报备案 21382 户，占 2007 年底同区域内户籍家庭数的 0.86% ；摇号入围家庭数 9006 户，占全部申请者比例为 42.12% ，占 2007 年同区域内户籍家庭数的 0.36% 。

然而，从前面的数据分析可以看出，城市新增家庭中的大多数来自外地农村户籍家庭和相当一部分的外地非农村户籍家庭。在 35 城市，这样的家庭比例在 2005 年已经平均达到 30% 左右。从住房上看，至少在 35 个城市地区，城市家庭的居住表现为“一城两制”的二元结构。即本地户籍家庭为政府住房政策、政府住房保障政策的目标对象，而外地户籍家庭则在政策之外靠市场自发解决。

把现有城市住房保障政策的帮助对象扩大到外地户籍低收入、低水平居住的家庭，是社会正义的基本要求，也是构建和谐社会的必然要求。然而问题是，在现有制度条件下，政府如何可以合理地、公正地、可持续地承担跨越户籍的住房保障政策。在保障政策的政策手段上，是否有足够的能力通过砖头补贴来实现政策目标，这都值得怀疑。

事实上，外地迁徙家庭成为城市新增住房需求的事实，在对城市住房政策，尤其是城市住房保障政策提出新要求的同时，也为城市住房保障政策的选择和实施提供了解决问题的方向和思路参考。

从 2000-2005 年，城市迁徙家庭居住实现与城市住房政策之间鲜明的“错位”对比历史事实，恰好表明即使是低收入家庭，如同那些外地农村户籍的迁徙家庭一样，他们的居住需求也完全可以通过市场得以实现，尽管这样的实现是低水平的满足，尽管这样的实现还需要政府的支持和救助。但政府如果能在市场的基础上通过人头补贴，则完全有可能把保障对象适度扩大，从而最大可能地实现社会公正。

反之，如果继续沿着以户籍为基础的砖头补贴的道路推行现有住房保障政策，那么，很可能会因为挤出效应，导致市场供给不足，从而加剧迁徙人口中低收入家庭居住成本的上升，从而出现过度保障与保障不足并存，即城市户籍家庭中被保障的家庭数量比例更低，而需要保障的迁徙家庭数量更大的结果。如果消除户籍限制，扩大保障面积，那么很可能任何一个城市政府都无力持续承担现有的砖头补贴政策。

从前面的分析我们可以清楚地看到另一个现象，由于城市人口的分布不均衡，再加上本来就存在的区域发展差异，无论是在住房面积、住房设施、以及房屋来源方面，各城市之间存在很大差异。这种差异对城市房地产市场的发展，以及对于城市住房政策的制定和实施有重要影响。

第一，家庭户在居住面积之间表现出城市规模与住房面积反向变动的特征。因此，如果其他条件不变。在中小城市的发展中，现有家庭住房面积的政策控制标准根本无法实现。

第二，住房设施指数方面则与城市规模正向变动，这说明在中小城市的基础设施建设方面比起其住房面积的扩大更有紧迫性。

第三，对房地产发展市场而言，城市的人口吸引力是市场开发的重要影响因素。并不是现有城市规模的大小，也不是现有城市经济发展水平，而是现有城市对未来人口的吸引能力对市场发展有着更大的影响。