图为房地产业相关各方的资金流动

　　房地产业相关各方的资金流动

　　说明：图中实线表示的是现实中房地产业的资金流向；虚线表示的是如果在房地产

　　保有阶段实行统一的物业税以及土地年租制下的资金流向。

　　上图给出了房地产业相关各方的资金流动图示。图中的实线箭头表示资金流向，数字表示资金流向的步骤。开发企业第一步首先通过自有资金或银行贷款获得资金来源。从资金来源中，开发企业需要向政府缴纳土地出让金和税费。在这个过程中，不必要的金融风险产生了。因为土地出让金(土地租金)和税收最终还是要由房屋消费者承担的，但是在资金流动的第一步和第二步中，却没有房屋消费者的参与。在第一步和第二步的资金流动中，开发企业实际上是承担了本应有大量房屋消费者在未来若干年份内承担的金融风险。开发企业的全部资金在开发和销售过程中分成三部分支出：一部分为直接成本，一部分为运营成本，一部分为税费。在这三部分中，直接成本中的土地成本和税费实质上是土地交易制度和房地产税收体制所带来的。这部分支出占到了开发企业全部支出的将近一半，从而大大增加了开发企业所面临的潜在偿付风险。在第一步和第二步完成后，开发企业需要得到资金补偿，而资金补偿的途径就是第三步：通过房屋出售从房屋消费者那里回笼资金。在第三步中又存在着市场风险。市场风险叠加又放大了潜在偿付风险。一旦房地产开发企业不能完成第三步，得到资金补偿，或者由于资金来源枯竭，那么潜在偿付风险就转化成现实的偿付风险。通过房地产开发贷款的渠道，这种风险还会转嫁到银行系统，从而导致更严重的银行风险和金融体系。

　　(二)近期政府房地产政策变化的政策评估在我们的调查中，北京7个开发项目的净利率为12.7%(毛利率为26.3%)；在全部完成销售的25个项目中，净利率为28.7%(毛利率为40.3%)，也就是说房屋价格的主要组成部分并不是开发企业的高利润。而购房者看到的房屋价格除了企业的成本和预期利润外，还有转嫁的税收。

　　从开发项目的总成本构成角度，房价的主要组成部分应该是土地成本和各种税收(接近一半)。而土地成本和各种税收从性质上分析，是房地产开发企业预先为购房者“代垫”的，需要在房屋销售过程中得到补偿。因此，这部分成本和税收不能降低。这也是房地产企业不能降低房价的根本原因。而如果房价不降低，在市场购买力不足的条件下，开发企业的销售就不能完成，从而也就不能补偿其成本和预先缴纳的税收，其最终结果就是潜在金融风险转化为现实的金融风险。

　　这次房地产业政策的调整虽然在一定程度上解决了短期的市场问题，但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍，导致房地产开发企业潜在金融风险集中的制度性因素仍然存在。

　　(三)政策建议

　　根据上文的分析，房地产税收体制改革的目标应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预，降低房地产市场的交易成本，提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。从分散金融风险的角度出发，房地产税收体制的改革应该确立减少开发环节和销售环节一次性征收的方式，将收税环节适当后延，集中在房屋保有环节征收。

　　对房地产收税，除了增加政府收入外，另一个重要目标应该是房地产税收能够对土地资源进行有效配置 。将房地产税收集中到房屋保有环节则能够有效实现上述三个目标：首先可以分散集中到房地产开发企业身上的金融风险。在房地产税收集中到保有环节的情况下，税收的主要负担者是房屋的实际占用和使用者。其资金的流向是直接从房屋占用和使用者流向政府(资金流动图中上方的第二条虚线箭头)。而在房地产税收主要集中在开发和销售环节的情况和税负转嫁的条件下，资金的流向是首先由开发企业缴纳税收，然后在房屋销售时得到补偿(资金流动图中的第1、第2和第3步)。这实际上将分散的金融风险集中到了开发企业身上。其次，将房地产税收集中在保有环节征收，能够为政府带来稳定的长期的收入。第三则能够对土地资源进行有效配置。

　　除了将税收集中在房屋保有阶段征收外，针对我国房地产税收种类过多、繁杂的特点，还需要对税种进行合并。具体的改革思路是对现行房地产税种进行整合，如将契税并入印花税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并为一个税种，在房屋保有阶段征收统一的物业税 。