五、抽样调查分析的主要结论

　　1、在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%；土地成本占直接成本的比例为58.2%。

　　2、从房地产开发企业的总支出角度分析，开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%，土地成本占到了总支出的30.36%；开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%，即在开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。

　　3、在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占份额(税收和土地出让金)占到了总销售收入的37.37%；企业的非土地成本补偿所占份额36.49%；企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14%。在总销售收入的分布中，政府所占比例高出企业剩余大约11个百分点。

　　4、在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%。从税收小项看，营业税及地方附加税所占比例最高，为48.84%，其次是企业所得税，为24.33%。税收占开发企业总成本的26.06%，占开发企业总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

　　5、如果将市政工程成本、公共配套设施成本中政府的隐性收入、税收预缴的利息收入以及各种非税收费等也算入政府所得份额，那么政府所得份额还会增加。

　　六、对税收相关政策的调整建议

　　(一)当前房地产税收体制对房地产业发展的影响

　　房地产业税收主要集中在开发和交易环节的特征，固然在房地产业和城市建设中发挥了重要的作用，但是其存在的弊端以及对房地产业健康稳定发展所造成的不利影响也是显而易见的。

　　房地产业的税收集中在开发和交易环节，虽然大大增加了当期的政府可用财力，但是将未来年限的土地租金和税收一次收取，却大大降低了政府未来的收入可能性，造成了政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。对于房地产业的整体发展而言，这种制度特征也容易导致房地产业开发企业所面临的金融风险大大增加。

　　我国房地产业的税收集中在开发和销售环节征缴的特点不仅使得房地产开发企业面临巨大的潜在金融风险，而且支出资金的补偿还面临着市场风险。一旦开发企业不能顺利完成销售，那么预先“代垫”的税收支出就得不到补偿，潜在的金融风险就有转化为现实金融风险的危险。市场风险叠加会扩大企业的偿付风险。房地产开发企业资金来源中有高达60%左右的银行贷款，这种偿付风险还可能转嫁到银行系统中，使银行也面临潜在的金融风险。