宏观背景

　　2008年中国宏观经济和第三产业的发展良好，但增幅均有所回落。企业景气指数和企业家信心指数连续下降

　　2008年整体房地产市场景气程度回落。

　　市场运行状况及趋势

　　办公楼市场供求下降。从供给方面看，办公楼开发投资总量负增长，新开工面积减少；从需求方面看，办公楼销售面积同比下降；空置面积由负增长到增加。

　　办公楼销售价格呈上涨态势，租赁价格小幅波动，销售价格涨幅高于租赁价格涨幅，但二者差距有所扩大。办公楼平均销售价格东部地区远高于中西部地区。

　　预计2009年办公楼销售价格和租赁价格将保持稳定或有所下滑。

　　典型区域市场特征

　　北京：供应总量持续增加，需求减缓，空置面积增加；销售价格、租赁价格保持小幅上涨。2009年北京办公楼市场供应量继续增加，整体将以调整为主，租金将可能有所下降。

　　上海：新增供给仍处于较高水平，需求小幅回落，市场供不应求的态势逆转，空置水平有所增加；办公楼平均售价略有下降，租金上涨趋缓。2009年办公楼新增供给将陆续集中上市，供大于求的局面延续，市场总体空置水平预计将明显上升，整体租金水平保持稳定或下滑。

　　广州：市场新增供给增加，需求回落；平均销售价格先涨后降，租赁价格小幅回落。2009年广州办公楼供给稳步增加，写字楼租金将有所下降。

　　深圳：办公楼新增供给增加，需求回落；办公楼价格先涨后降，租金略有下降。2009年深圳办公楼市场供给充足，销售价格和租金将稳中有降。

　　风险与机会分析

　　2008年资产收益比指数进一步下降，但办公楼空置面积较快增加，市场投资风险有所提高。从季度数据来看，资产收益率逐季提高，说明投资者对市场的不确定性有所意识，投资行为更加谨慎。2009年办公楼市场将在整个宏观经济调整的大背景下，投资机会由于较大的市场不确定性而减弱。