二手房市场发展趋势分析

　　降息减税等多重政策利好下二手房市场交易规模将逐步回升2008年二手房市场的发展脉络整体上呈现出量价齐跌的迹象，这在下半年表现更为明显。但从9月初开始，降息减税的组合政策陆续出台，保增长促内需成为宏观调控政策的重要取向。央行在百日内连续五次降息，使5年期以上贷款利率从9月初的7.83%下降到当前的5.94%，与之同时，5年期以上公积金贷款利率也从5.22%下调到3.87%，对于20年期的40万购房贷款而言，商业银行与公积金贷款利率的调整分别带来月还款额减少561元和292元，还款总额减少13万元和7万元，这对刺激住房消费而言无疑是一个政策利好。此外，政府对房地产交易税费的减免也是空前的，包括下调契税、免征印花税和土地增值税、对营业税年限的调整以及对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策和取消城市房地产税，多项税费调整的累加效应对促进二手房市场发展具有积极作用。

　　降息减税等多重政策利好对二手房市场的推动作用已在近期得以显现，多数城市12月份的二手房成交量表现出环比上升的趋势。预计在政府拉动内需以及鼓励住房消费等多项政策的综合叠加下，市场观望态度将得到一定程度的缓解，购房成本的减小将使市场中的自住型需求与改善型需求逐步得到释放，未来二手房市场的交易规模将逐步回升。

　　二手房交易的热点区域将随着轨道交通的发展和社区环境的改善而发生空间演变二手房市场中，自住型置业客户是交易的主体，多数客户在进行住房选择时偏好于交通便利或社区环境优越等因素。因此，这两大因素将影响着未来市场中二手房交易热点区域的形成与空间演变。

　　一方面，随着城市郊区基础设施和轨道交通的建设，轨道交通穿过的区域板块，其二手房市场将逐步兴起，从而使二手房交易的热点区域从城市中心向轨道交通站点穿越的近郊区扩展，加快了二手房交易区域空间分布上的多元化。如北京建设中的4号、9号线以及预计年底开工建设的7号和14号线等多条线路将为南城二手房市场的发展创造空间。上海市轨道交通向郊区的延伸也使郊区的二手房日益得到关注。另一方面，优越的社区环境，特别是社区周边的教育质量是影响二手房需求的另一重要因素。子女的受教育问题在家庭住房选址中得到越来越大程度上的考虑。因此，城市重点小学与中学周边区域将是未来二手房交易的热点区域。相比于新建商品房市场，二手房市场为购房者提供了更大的区位选择空间。

　　房地产经纪行业经营环境的规范将推动二手房市场的发展房地产经纪行业经营环境的不规范与房屋产权登记的不完善，一直是制约我国二手房市场发展的重要因素。为此，政府出台了相关措施，加强对中介服务结构的监管，如北京市建委出台《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》，对房地产经纪机构采用记分制的方式进行动态监管，房地产经纪机构累计12分将暂停存量房网上签约。类似的政策有利于营造依法、诚信的房地产经纪行业经营环境，为二手房市场的发展创造了良好的外部环境。

　　此外，政府对房屋登记办法的明确与对房屋登记行为的规范，有利于维护房地产交易的安全，对推动二手房交易信息平台的建设具有积极作用。随着中介服务机构的规范与房屋信息的完备，未来二手房市场的发展空间将逐步显现。

　　二手房市场的发展与住房过滤效应的实现将形成有效互动二手房市场的发展与城市住房市场的成熟度紧密相关，报告分析结果显示，在北京、上海、广州、深圳等一线城市，二手房市场份额已接近甚至超过新建商品房；从二手房交易的房屋权属来看，二手商品房在二手房交易总量中所占比重上升。可以预见，随着我国城市化进程的推进以及城市房地产市场的日益发展与完善，各城市二手房市场规模将逐步扩大；已购住房特别是商品房进入二手房市场便捷度的提高，有利于满足家庭对改善型住房的需求，进而实现住房市场的过滤效应。同时，这种过滤效应的实现也将推动一二级市场的互动，进一步扩大二手房市场的发展机会与发展空间。