二手房市场特征分析

　　自住型置业客户是二手房市场的主流，本地居民是二手房成交客户群的主体根据我爱我家对北京市二手房买卖市场中部分客户的调研数据，有意向购买二手房的被访者中，其购房原因主要为首次置业26.23%、结婚25.11%、置业升级14.35%和投资获利10.31%。在购房户型的选择上，二居室和三居室的比重达到了82.06%。对于购房总价，53.14%的被访者能够接受51-100万的总房款。此外，对于支付方式选择上，通过支付全款购房的被访者仅占总体的17.94%，40.36%的被访者选择商业贷款，另有31.61%的人群选择公积金贷款。可见，二手房市场中仍以自住型置业客户为主。

　　此外，在今年北京市二手房成交客户群(分为本地客户、外地客户、港澳台及国外客户、国内单位客户和其他客户)中，本地居民占70.27%，仍然是客户群的主体；但与去年同期相比，该比例下降了3.19%。与之相反，外地客户群的购房比例则提高了2.54个百分点，成为交易涨幅最为明显的交易客群。

　　房地产市场发展较为成熟的城市，二手房市场份额接近甚至超过新建商品房在房地产市场成交量相对低迷的2008年，二手房市场的成交规模并未示弱于新建商品房市场，房地产市场发展较为成熟的几个城市，二手房市场份额已接近甚至超过新建商品房市场。

　　根据我爱我家对北京市2008年住宅一、二级市场各自的成交状况的数据统计，二手房年成交总量首次与一手房并驾齐驱，全年有7个月中二手房成交状况好于一手房交易。住宅市场中二手房与新建商品房的成交比例由去年的0.70：1迅速扩大至0.93：1。

　　深圳市2006年二手住宅交易面积与新商品住宅交易面积之比已经达到1.05:1，进入2007年，该比例进一步扩大，达到1.84:1。2008年1-11月份，深圳市二手住宅交易面积为309.7万平方米，新建住宅交易面积311万平方米，二手住宅交易面积与新商品住宅交易面积的比例为0.99：1，新建商品房市场的降价促销对二手房市场需求产生一定的挤出效应。

　　2008年1-10月份，广州市二手房交易面积为555.45万平方米，占全部房屋交易面积的50.2%，高于2007年48.2%的比例。二手房的市场份额已超过新建商品房。此外，宁波市也呈现出二手房交易量超过新商品房的态势。2008年1-10月份，宁波市六区二手住宅交易套数为10881套，新建住宅交易套数为9795套，二者之比达到1.16:1。

　　但像长沙等房地产市场成熟度相对次之的二线城市，住房市场交易中仍以新建商品房为主。根据长沙市房屋产权管理局政务网的统计数据，2008年1-5月份，长沙市一二级市场交易量的比例为4.44：1。

　　二手商品房在二手房交易总量中所占比重上升，超过已购公房的交易量比重随着城市二手房市场日益成熟与完善，以及住房存量市场中商品房比例的提高，二手商品房必然将更大比重的进入住房二级市场，从而推动住房市场中住房过滤效应的实现。

　　据我爱我家的统计资料显示，2008年北京二手房市场的房屋交易权属比重中，商品房的交易比重进一步扩大，已占到全市二手房交易总量的66.17%，与去年同期相比，明显提高了5.37%；而已购公房的成交份额则继续呈现收缩势头，目前在二手房交易总量中仅占33.83%。