2008年1季度广东房地产市场分析报告(组图)

　　一、社会经济环境

　　一季度完成国内生产总值7194.35亿元，比上年同期增长10.5%，增幅同比回落2.5个百分点。全社会固定资产投资1735.56亿元，同比增长18.3%，增幅同比回落0.7个百分点。城镇居民人均可支配收入5745.41元，增长9.5%，扣除物价上涨因素影响，实际增长1.9%。

　　二、基础数据分析

　　(一)房地产投资

　　1、完成开发投资

　　一季度，广东房地产完成开发投资558.77亿元，增长36.86%，与上年同期增长幅度相比，增幅同比增加8.72个百分点，房地产投资增长幅度较快。房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点。(见表1)。

　　在各种用途房地产开发投资中，住宅增长45.48%，增幅同比增加22个百分点；商业营业用房增长17.52%，增幅同比增加11个百分点；其它投资增长28.86%，增幅同比下降36个百分点。办公楼投资同比下降14.41%，与上年同期增幅34.18%形成鲜明的反差。数据表明，一季度住宅投资成为房地产投资的热点(见表2)。

　　2、开发资金来源

　　房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大，政府限制外资进入房地产投资的调控初见成效。其它(订金、预付)资金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映市场交易偏冷(见表3)。

　　从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降8.29%，房地产开发资金有所紧张(见表4)。

　　(二)土地购置

　　与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点；购置金额增长28.62%，增幅同比减少55.64个百分点。购置单价同比下降26.16%。(见表5)。

　　(三)商品房建设

　　商品房施工面积、新开工面积同比分别增长32.13%、35.83%，增幅同比分别增加15.59和20.75个百分点。竣工面积与上年同期增幅-12.21%相比，增长速度较大，多增加竣工面积283万平方米。商品住宅施工面积同比增长33.58%，竣工面积同比增长43.51%；竣工面积与上年同期增长-17.17%相比，增幅很大，住宅市场供应充足(见表6)。

　　(四)商品房交易

　　一季度销售面积812.74万平方米，同比下降25.69%；商品房销售额460亿元，同比下降26.89%。

　　商品住宅均价5546元/平方米，同比增长3.24%，环比增长1.76%(见表7)。

　　(五)市场消化系数

　　1、定义

　　"市场消化系数"是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。计算公式：销售面积/(k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12)。

　　公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

　　2、分析

　　与去年同期相比，1季度市场整体消化系数有一定增长，增加0.9442，市场销售活跃程度不够，消化能力一般(见表8)。

　　(六)商品房空置

　　一季度末商品房空置总量1492.13万平方米，较2007年末减少87万平方米，下降5.51%，空置面积下降速度放慢。可喜的是滞销(空置1-3年)和积压(空置3年以上)面积下降幅度稍大于待销(空置一年以内)面积，为6.57%。住宅空置面积下降幅度较少，不够1个百分点(见表9)。

　　三、结论

　　1、关于资金供应和土地供应。开发到位资金同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。到位资金占开发资金的比例同比下降，显示开发资金有所紧张。房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点，购置单价同比下降26.16%。高价争地的现象有所缓和。

　　2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增长36.86%，增幅同比增加8.72个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点；在当前从紧货币政策下，如果开发投资增幅过快，企业资金链条会趋于紧张。商品房施工面积、新开工面积同比增长均超三成，竣工面积超四成，其中住宅竣工面积同比增长44%，市场供应充足。

　　3、关于销售和空置状况。一手住宅销售面积和销售金额同比分别下降25%、22%，消化能力一般。季末商品房空置量下降5.51%，空置面积下降速度放慢。

　　4、关于房价。商品房销售均价5660元/平方米，同比略有下降；其中一手住宅均价5546元/平方米，同比增长3.24%，环比增长1.76%。一手住宅价格在上年第四季度环比下降10.96%后趋于稳定。

　　5、一季度，广东房地产市场呈现投资保持上年增幅、供应量增加而销售量下滑的态势，市场存在观望气氛，仍处于调整期。随着宏观经济继续保持平稳、较快的发展，可以期待下半年房地产市场各项指标将出现不同程度的恢复增长。

　　广东省房协市场分析课题组

　　(广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处)