从公开资料上看，万科与龙光的楼盘容积率都为2，而龙光的策略无疑是压低别墅容积率，提升品质和价格，以弥补限价房4000元/平方米的限价损失。

　　据了解，龙光项目总建筑面积约28万平方米，以10%造别墅计，别墅建筑面积2.8万平方米，即便以单价1.5万元/平方米计，可回款4.2亿元。除去1300元/平方米的地价，即便建设成本高达3000元/平方米，销售利润率也能达到70%以上、成本利润率则超过240%。如果加上限价房部分，该项目回款总值可超过14亿元，平均销售利润率至少在33%以上。

　　对于限价房部分，开发商也有后备选择。“部分限价房如果2年之后没有卖掉，政府就以售价回收。如果政府不回收，开放商就补地价，然后以普通商品住宅的性质出售，这个房子不止这个价，我们不担心弃购的问题。”万科工作人员称。

　　“在建保障性住房方面，多数大型企业是愿意参与的，这不仅有利于拉近政企关系，也确实有利可图。”一家大型房企老总告诉上海证券报。

　　合规?

　　限价房配建别墅被称政策特许

　　“最早的双限房可以说是政府与开发商协商的一个结果。当初是二八开，即20%建大户型、80%建小户型，但价格是限定的。”房地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)介绍。如今，二八开成了商品房与限价房的分水岭。“公司在拿地时就与相关政府部门约定二八原则，即20%用地面积由开发商自由规划，80%用地面积建设限价房。”万科销售人员介绍。

　　对于政府与开发商的约定是否合规，市场反应不同。“限价房可以做别墅吗？我们从来不知道。如果可以做，我们也愿意去拿限价房用地。”广州一家开发企业领导在接受记者采访时表示诧异。

　　但另一些资深业内人士对此不以为然。“如果近两年一直在招拍挂市场拿地，应该熟悉这种模式。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚称，政府部门以各种变相优惠的方式鼓励开发商参与保障性或类保障性住房的建设，这是惯常做法之一。上海以前也做类似的事，比如开发商开发商品房需要拿出部分建筑面积用于安置回迁户，而广州是反过来，大部分是限价房，其中一部分是商品房，这样也可以提高开发商的开发热情。

　　“应该说二八分成是为解决保障性住房供给的特许政策，限价房项目多大面积可以用于商品房建设和销售，是明确写在土地招标文件中的，开发商在拿地时具有同等的判断依据。”专家表示。

　　最新市场消息显示，除广州、北京等已经推出限价房或限价房建设规划外，上海等地方政府也在积极酝酿限价房产品，以响应中央有关部门的号召。

　　“如果所有限价房项目都有\"一事一议\"的配套优惠，那推广复制的可能就不大。加上申购人资格审核这个最大的难题，限价房会不会重演之前北京经济适用房的混乱局面，成为开发商与投机者新的寻租空间，将是有待检验的问题。”上海易居房地产研究所所长李战军(李战军博客,李战军新闻,李战军说吧)称。