2008年01月10日 每日新报

　　以往销售速度最慢的大户型住宅在最近两个月的二手房市场却销量飙升。业内专家表示，“90/70”政策的落实和次新房市场的日渐成熟是大户型在二手房市场走俏的主要动力。

　　大户型河西成交最多

　　从本市几家地产中介公司了解的情况来看，去年11月份以来，本市二手房市场的大户型产品销量开始明显上升。其中河西区成交的大户型产品数量最为集中，有些中介公司成交的全市大户型产品中，梅江地区就可占40%左右。

　　150~200平方米的公寓或洋房是高档住宅社区二手房市场中交易比较活跃的产品，而房龄在七年内的次新房则是二手大户型产品中的宠儿。21世纪不动产天津区域分部副总经理张武透露，9月份关于购买第二套住房贷款条件的新政出台后，二手房市场整体交易量出现下滑，地产中介入店咨询和交易的购房者也明显减少，但河西区和南开区等中高档住宅集中的区域，其大户型产品成交量却有局部上升态势，两区大户型产品成交量月增长率约为10%左右。其中，河西区的梅江居住区、南开区的奥运板块，以及靠近外环线的红磡领世郡、立达博雅园等住宅区的二手房产品都是成交较为活跃的区域。

　　靠近成熟市区或重点学校的一些社区中，大户型产品也是成交热点。中原地产置业部区域经理朱庆江透露，这类购房者目前也是二手房市场大户型的消化主力。河西区永安道泰达园、南开区天江格调等楼盘都是这类购房者比较青睐的选择。

　　朱庆江透露，去年12月份，中原地产成交总房款在100万元以上的大户型产品中，100～200万元的产品占80%，200万元以上产品和售价低于100万元、面积大于150平方米的房源成交量则相对较小

　　投资别墅易手赚数倍

　　二手房市场中大户型产品的购买者大多比较注重社区环境和房屋自身的设计，对于房龄带来的营业税等条件变化则表现得比较宽容。张武表示，很多成交的大户型二手房都集中在新兴居住区，大部分房源的房龄都不超过5年，成交时除了固定契税等费用外还需要缴纳5.5%的

　　营业税和1%的个人所得税。但由于这类购房者大多经济实力较强且倾向于购买现房，因此多数交易都是由买方承担相应税费。

　　今年以来很多新兴住宅区的投资型购买产品开始释放，给购房者提供了更多选择，这也是大户型二手房走红的原因之一。中原朱庆江表示，这些投资型产品基本上都没有居住过，实际上还是新房，只是通过二手房市场进行交易，但这些社区经过这两年的入住磨合，社区环境已经比较稳定，因此很多希望购买现房入住的购房者都会选择这类产品。

　　连排别墅、洋房等产品是大户型住宅中最受关注的类型，其二手房成交价格比市场同类新房明显偏低，但对于投资者而言，则通常可以稳赚一倍以上，甚至有些别墅产品可以赚上几倍。例如，新房售价1.5万元/平方米左右的立达博雅园等项目，其前两个月二手房市场别墅售价则在1.2~1.3万元/平方米左右。

　　虽然二手房大户型产品成交总价都较高，但与同区域二手房均价相比，通常大户型产品单平方米售价都会略低。朱庆江透露，目前梅江区域二手房均价在9000元左右，而200平方米以上二手房的成交单价大多在7800～8000元/平方米之间。河东区、河北区靠近中环线附近的二手房均价大约8000元左右，但其大户型产品每平方米单价则在7500元左右。

　　哪些因素推高行情

　　90/70新政策是推动大户型在二手市场走俏的重要原因之一。此前《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发［2006］37号)中规定，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面

　　积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。随着该政策逐步落实到市场开发阶段，新房产品中大户型可选择余地越来越小，并且新开发项目以期房为主，购买后还需1～2年才可入住，这些因素都推动了一批有经济能力的自住型购房者转向二手房市场求购可以即买即住的大户型二手产品。

　　另一方面，次新房坐落的社区相对成熟也是购房者愿意选择购买二手大户型产品的关键因素。据21世纪不动产张武介绍，一些入住3~5年以上的社区大多已经形成比较完善的商业配套设施，周边的金融、邮政、餐饮以及就学、就医等设施也都逐步到位，而新社区入住后还需要数年时间才能逐步完善，因此很多自住型的购房者更加倾向于购买二手市场的次新房，既可以享受较为成熟的社区环境，同时投资转售为主的房源在居住角度也并非二手，比较能够满足购房者的需求。