【编者按】从2009年至今，过去的五年里北京楼市一直在起起伏伏，经历过一天一价般的暴涨；也经历了“最严厉，最具争议，最长时间”的宏观调 控；同样也出现了“割肉”求生地降价……在这样的缤纷喧扰中，崛起了许多新兴的区域，如朝阳的来广营及北苑区域、房山长阳、大兴黄村、通州新城以及顺义马坡区域。这些新兴区域也 成为过去5 年里，楼市成交最为集中和房价走势最受关注的区域。新浪乐居对上述五个区域的房价做一一解读，盘点各区域的领涨楼盘，透视区域房价未来如何“涨”？

  新浪乐居讯 (实习编辑 颜彦琳)2013年，朝阳区孙河地块6个月内连出4宗优质地块，迅速晋升为北京楼市的聚焦点。最直接市场反应是：龙湖·双珑原著第一次开盘首推36套房源当日售罄后不久，中粮地产就以23.6亿元的价格拿下孙河西甸村HIJ地块，一举刷新北京单价“地王”。据测算，在扣除公租房后，该地块的楼面实际价格，最低达4.4万元/平方米、最高达5.2万元/平方米。业内普遍预计，该项目建成后售价至少在8万元/平方米才能盈利，至此，超高的楼面价彻底炒热了孙河地块。而除了日前大热的孙河板块外，北苑、来广营、常营板块也是目前朝阳楼市的主力置业区。

  来广营-北苑板块领涨朝阳楼市 最高涨幅达107.3%

  朝阳区一直是北京楼市的放量大户，尽管目前四环内住宅用地面临断供，但五环外围的楼盘扎堆局面仍让朝阳当属在售楼盘最多的城区。根据新浪乐居不完全统计，朝阳区目前74个项目在售，近一年里，有49个项目均出现价格上涨情况，海棠公社、首创禧瑞都·天禧、福熙大道、鸿坤花语墅和北京华侨城等项目，涨幅均高达55%以上，其中福熙大道2012年7月在售均价25000元/平方米，而2013年7月涨至均价46000元/平米，涨幅高达84%。

图为近一年内朝阳区域在售楼盘房价涨幅占比

  在朝阳几大置业热区中，随着望京“第二CBD”的发展，来广营-北苑地区成为几年来发展最快的新兴板块。究其原因，来广营-北苑位于北京市的东四环至五环之间，是城市外延式发展的重点方位之一，多条地铁线便捷通达，生活配套齐全，并连接丽都、燕莎、亚奥等成熟商圈，因此吸引了招商地产、龙湖地产、融创地产等多家全国知名房企的进驻，同时受到越来越多准购房者的青睐和关注，从而导致成交量增加、房价日趋上涨等成为了该板块发展的显著特点。据统计数据显示，从2006年到2010年初，板块内商品房均价从9600元/平方米迅速攀升到22000元/平方米，涨幅超过100%。而从2010年到2013年，区域内在售楼盘价格一路上扬涨至均价45000元/平方米的水平线上，居高不下。

  以区域内代表楼盘北京华贸城(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)为例，项目2009年8月首期开盘，开盘均价13000元/平方米，而在2012年9月，北京华贸城五期开盘时价格几乎翻了一倍，均价25000元/平方米，涨幅达92.3%，目前项目叠拼别墅在售，总价1300万元/套起。同区域内的福熙大道更甚，项目位于轻轨13号线北苑站北，定位高端，2010年1月一期开盘毛坯房均价19300元/平方米，目前项目在售精装房均价46000元/平方米，剔除6000元/平方米的精装修费用，毛坯房单价40000元/平方米，与项目三年前首次开盘的价格相比，涨幅为107.3%。这两个项目的价格走势也基本代表了板块整体价格的发展曲线，持平稳上升的态势。 

  区域定位逐步走高 中高端改善性需求为主流

  五年前，来广营-北苑区域的住宅供应主要以中小户型的刚需产品为主，例如媒体村等项目。随着四环内住宅土地的断供和城市外延发展的需求，地处四环外五环内的望京板块逐渐受到“富人”阶层对高端住宅需求的青睐。紫玉山庄、富城别墅等项目最先为区域贴上了高档的标签，随后罗马花园、阳光广场等项目确立了当时高端住宅的标准；再之后欧陆经典以独特的欧式建筑风格也成功吸引了当时大批的精英人士。

  几年变迁，来广营-北苑板块已构筑了从中端住宅到高端住宅，再到顶级豪宅和别墅产品的多元化商品房供应梯队，目前区域内楼盘多以高端改善型大宅为主力军。以福熙大道、北京华贸城、亚奥·金茂悦等楼盘为代表，项目迎合当下改善性需求的置业特征，在建筑品质、居住感受和生活配套上提供更加优质的保证。这也使得2012年底入市的望京·金茂府以首期近100套房源开盘即售罄的热销盛况显得不足为奇，而后入市的亚奥金茂悦良好的销售成绩也再次证明了来广营-北苑板块的实力和潜力。

  来广营-北苑板块在售项目一览：

   北京中原地产等多家机构的市场监测均显示，来广营板块2012年的新增房源供应量超过100万平米。2013年8月，臻园即将推出南区23-25号楼和北区5、7、9号楼，户型为87-240平2-4居，加之周边亚奥·金茂悦、北京城建·世华泊郡等已具高知名度的项目仍陆续有新品推出。区域内商业配套也逐渐完善，未来板块的住宅市场竞争将会更加激烈，而对于购房者来说却也多了更多的好选择。

  纵观北京楼市发展，在越来越严格的限购政策下，更多的改善性购房者想尽可能一步到位。加之，来广营-北苑的区位交通优势，北京化工大学附属中学、北京和平街一中等重点中学教育配套，以及来广营医院、安贞医院、中日友好医院和望京医院等周边医疗配套设施的完善，与此同时，来广营-北苑板块凭借着发达的轨道交通网络，衔接多个朝阳区重要商圈，区域内的文化、医疗、教育等公共服务设施仍在加快建设，这有利于生态居住功能与特色文化功能交叉融合的生活和休闲空间的形成，也成为了该板块产业发展价值永续增长的强力支撑。当然，这也成为了众多购房者选择在该板块置业的主要原因之一，从而促成板块内住宅成交量及价格趋势双双步入上行快车道。

  来广营-北苑板块二手房行情一览：

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