【编者按】从2009年至今，过去的五年里北京楼市一直在起起伏伏，经历过一天一价般的暴涨；也经历了“最严厉，最具争议，最长时间”的宏观调控；同样也出现了“割肉”求生地降价……在这样的缤纷喧扰中，崛起了许多新兴的区域，如朝阳的来广营及北苑区域、房山长阳、大兴黄村、通州新城以及顺义马坡区域。这些新兴区域也成为过去5年里，楼市成交最为集中和房价走势最受关注的区域。新浪乐居对上述五个区域的房价做一一解读，盘点各区域的领涨楼盘，透视区域房价未来如何“涨”？

图为顺义部分在售楼盘分布

  正处价格洼地 未来发展空间较大

  顺义是京城最早的传统别墅市场，素以“高品质”著称，以温榆河、潮白河两大别墅区为主，纵观顺义的规划与发展，如区域产业经济、交通系统等，可谓堪比望京，但从区域环境、可开发土地、楼市上升潜力等方面来看，顺义区域未来价值空间甚至更优于昔日望京。作为空港的经济区，顺义经济一直保持较高的增长率，而在交通发展方面，近年来也取得极大改善，六环路、京顺、顺平、顺通等主干道，以及机场高速、第二高速等构成完善的路面交通网。轨道交通方面，地铁15号线的贯通将顺义与城区距离缩短至半小时之内，而规划尚未完成的还有市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线。其中S6线连接密云、亦庄、顺义、通州等东部发展带各新城，而S3线则由平谷经顺义直达北京南站。

  随着去年底地铁M15号线东段的贯通，由望京可直抵潮白河东岸，并且中间串联了新国展、后沙峪、顺义中心区、潮白河等楼盘较为集中的板块，顺义刚需盘开始逐渐显露头角，更多市区购房人将目光投向这里，区域房地产格局也从原有的纯低密度产品向普通刚需方向转变。15号线的开通有效地弥补了顺义在交通上的短板，将中关村、亚运村、望京等多个商圈连接起来，有效改善新国展及顺义区的交通环境，加快顺义房地产业发展，更有利于普通消费人群的涌入，使顺义成为一个吸纳本地就业人口和其他区域外来人口的双重区域。

  单从顺义区域房价来看，正处于价格洼地，其价格位于1.2万-1.7万元/平方米之间，即使和远郊相比，房源部分楼盘均价也已超过2万元/平方米大关。而与顺义新城同步打造的通州、亦庄新城，其楼盘价格已普遍高于2万元/平方米，随着顺义区域经济的发展，配套日趋完善，顺义楼市将更具发展空间。

  顺义马坡异军突起 名企扎堆凸显高品质

  顺义、通州、亦庄是北京东部发展带重点发展的三大新城，且各具产业与环境优势，与其他两大新城相比，顺义先天宜居优势明显、人口密度低、区域规划相对平稳，且宜居价值还未被市场充分挖掘，未来可发挥的潜力空间最值得看好。从目前三大新城的居住环境发展情况而言，顺义处于潮白河、温榆河上游，周边被“五万亩水面、六万亩森林”环抱，有占地千亩的水上奥林匹克公园、高尔夫俱乐部、乡村赛马场、绿色度假村等丰富的生态资源，堪称华北最大的平原森林生态旅游景区，全年空气为良的天数占全年天数的70%，可谓天然大“氧仓”。除了生态水源的资源优势，顺义还拥有良好的产业规划、完善的市政配套等，随着交通、商业等逐步完善，顺义的宜居价值将持续放大。

图为顺义部分楼盘房价涨幅比例

  顺义马坡新城位于六环外，北京城的东北角，区域东侧是奥运水上公园，南邻是顺义老城区以及首都机场，是目前顺义住宅项目较为集中的区域。由于紧邻潮白河水畔，多个大型高尔夫球场分布区域中，住宅多为花园洋房，因此也成为许多改善型购房人的选择。

  位于马坡的中铁·花溪渡 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)受益区域利好，三期房源预计今年9月份入市，而之前的成交均价在20000元/平米左右，与去年年中相比，涨幅金额为3800元/平米左右，在整个顺义区域内，上涨的幅度也相对较大，项目社区内的绿化比较好，楼盘被树层层包围，在充分保证私密性的同时还能起到更好的隔音效果。而新城马坡作为目前重点发展的区域，中铁·花溪渡 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目又恰好处区域价格洼地，其自身的高品质很具升值的潜力，加之楼市供不应求的现状，其升值前景也很可观。

  根据新浪乐居不完全统计，从2012年7月至2013年7月，一年内楼盘价格调查中，顺义区域在售35个项目当中，有25个项目价格呈现上涨趋势，仅有2个项目降价，降价楼盘主要有蓝岸丽舍 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)·墅里、桃花源(东方太阳城别墅Ⅲ)(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，降价幅度并不明显。在涨价楼盘中，区域内的会展誉景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、万通天竺新新家园·溪悦府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、东亚·创展国际 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、阿凯笛亚庄园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、鲁能7号院·颐景溪园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等项目，上涨幅度均大于20%以上。

  以鲁能7号院·颐景溪园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)为例，此项目的高得房率也是其区域的特点之一，项目以洋房为主，此类产品本身使用率在80%以上，再加赠送的地上地下或露台面积，平均每套房源的得房率高达85%。该项目在2012年采取了“万元盘”促销，在去年5月推出“10900元/平方米起价”的新楼座，项目2009年的价格有将近3000元/平米的落差，在项目以价换量获得热卖的同时，区域均价也因此大幅下挫，导致顺义马坡区域在5年间的涨幅为新城区中最平缓的一个。而目前三期在售房源均价为14500元/平米，同时四期新品也将于8月份入市，预计均价16000元/平米左右，相比去年的价格，也有2500元/平米的涨幅，涨价幅度达到了20%以上。其实，针对于价格上涨的趋势来说，也是取决于区域内龙湖、鲁能、中铁置业实业等一批知名房企的进驻对顺义新城在生活配套方面的带动，板块内的楼盘价值才相比以前有了很大的发展。

  而位于新国展区域的万通天竺新新家园·溪悦府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)是板块内普通住宅的代表楼盘，项目东接北京首都国际机场和规划中的国门商务区，与已投入使用的新国展中心仅1公里，距首都国际机场约2公里。项目主推130-150平平层三居，150-195平平层4居，均价28000元/平米，相比去年的价格，该项目在今年已上涨10000元/平米，涨幅比例也高达55%以上，由于所处位置的优越性，极具开发潜力，是改善型置业者的首选。

  更值得一提的是顺义新国展在2012年年底推出的会展誉景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，该楼盘在一年的时间内，房价上涨幅度最高达到了56.25%，项目开盘劲销4亿，该项目以纯新盘的面貌入市，并且是新国展板块内唯一一个综合体项目，由35000平米五星级酒店、小高层组团和低层组团构成，项目计划分为三期开发，建成后将成为中央别墅区高端低密国际复合社区。项目主打60-100平米小高层房源，均价由开盘推出的起价14000元/平米，在2013年3月份上涨到17000元/平米，最高价格已达到19000元/平米。在目前的新国展板块，各类别物业产品都在发展中，区域内早已不再是别墅一领天下的布局，板块内集聚了9所国际学校，欧陆广场、荣祥广场等多家购物广场，罗马湖、温榆河、龙道河110公顷休闲运动公园等众多优质景观资源，以吸引置业者在此驻足安家。

  在楼市的发展中，针对项目来说，无论是自身还是所处区域，改善型大户型才是顺义区域内主打产品，作为北京楼市的重要板块之一，虽然普通住宅的起步虽然较其他区域晚，但始终保持良性发展，相比其他区域价格，顺义楼市始终平稳，即使在大市场环境遇冷之时，区域下滑也非常有限。

  相对于目前北京新房来说，二手房市场也一直比较受关注，中原地产研究总监张大伟指出，北京二手房市场的供需结构依然紧张，但整体市场也出现了分化，一季度暴涨透支需求的影响下，市场成交量和涨幅都在放缓。下面，新浪乐居小编为大家整理出目前顺义区域部分二手房源信息，从今年2月份至今年8月份一个上涨情况，作为参考。

  顺义部分二手房一览

  >>9月7日京秦唐三地联动北京大型看房团

   以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。

  订阅会员置业刊 我们将直接把最新的热盘动向发送到您的邮箱

  更多置业导购：

  >>80后被逼婚族智斗丈母娘 拒绝裸婚淘低价婚房

  >>楼市堪比三伏天 8月38盘入市刚需改该齐发力

  >>教育为王择校而居 通州靠谱学区房大盘点

  >>抢收地铁潜力盘 2014年北京4地铁线路通车