【编者按】倒春寒、小阳春、推盘高峰、传统淡季、金九银十、楼市暖冬，2012年的楼市可谓跌宕起伏，从谨慎观望、政策调整、以价换量、低价抄底、恐慌购房到后市看好，开发商和购房者无不随着这一波未平一波又起的楼市而心惊肉跳。2013北京楼市迎开门红，业内纷纷表示房价看涨，最具代表性的几大郊区置业热区也是形态各异，那么，区域内的热门项目都有什么不同变化， 未来的发展又将如何呢？新浪乐居对大兴、通州、房山、顺义、昌平、亦庄六大当下最火的郊区置业板块一一突围，扫描楼市最前线，看2013京城楼市谁主沉浮？

  2013京城楼市谁主沉浮之昌平篇 

  新浪乐居讯(编辑 王娇佳)昌平作为首都北京的“北大门”，素有“京师之枕”的美称，而其人文景观也是被人们津津乐道。相对于其发达的旅游资源，近期昌平楼市的表现也是极为抢眼。今年以来，由于限购政策的逐渐加强，北京楼市市场主要以观望气氛为主，而昌平由于其区域价值的极大提升、楼盘类型多元化的发展、众多品牌房企的加入和纯新盘入市的增加。大有接棒通州、大兴、房山而成为楼市焦点之势。  

  在昌平区域价值的提升上，去年年底开通的昌平线一期共设7站，除去西二旗站可换乘13号线外，未来朱辛庄站也可换乘8号线。昌平线全程用时仅需25分钟，并且拥有35条公交线路与其接轨。在区域规划上，2010年，提出的“大中关村”概念，紧邻海淀的昌平被纳入中关村核心区范围，成为首要辐射地，昌平与海淀两区深度联动，无疑为区域发展注入更多强劲动力。 昌平楼盘类型的多元化发展，品牌房企和纯新盘项目的增加都可以看出。昌平区域整体楼市的发展是在朝向一个利好趋势所发展的。

      图为城区板块、小汤山板块、回龙观板块楼盘分布          

    昌平新老城区刚需盘供应主场

  昌平新城区域内的项目均是普通住宅或者花园洋房类的产品。通常以两居、三居为主，主要是满足刚需及改善性需求的客户居住。由于调控政策的持续发力，前期的有效客户逐步释放，越来越多的项目加入降价行列。

  新城交通及未来科技利好为支撑

  昌平新城区域主要以地铁昌平线及未来科技城的利好为支撑。未来科技城园区已有15家央企入驻。而昌平线的通车似乎并没有为楼市带来大震撼。昌平线于2011年初建成通车，北京中原三级市场研究部调查的地铁沿线区域未出现明显的地铁效应，昌平成为北京楼市城铁开通和试运行期间反应最“平静”的区域。

  金隅·观澜时代(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目，2011年7月份开盘当日就认购过半，单月就成交了115套，2012年11月26日，金隅·观澜时代(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)3期开盘。据了解，该项目首次拿到预售许可证是在今年7月份，3期开盘价格为每平方米1.8万元，除一次付款打9.5折外，并无太大折扣。

  据亚豪机构分析，该区域入市项目增加，竞争压力不断加大，房价走势下行的风险增加，因此，项目间的销售压力会进一步增加。还有紧邻白浮泉湿地公园的金科廊桥水岸(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，社区自身容积率1.2，在花园洋房类社区中绝对占有稀缺优势。周边道路可快速接入南丰路、六环路、京藏高速等交通干线，临地铁南邵站，社区全部为5-6层阳光短板，1梯2户，主打112-155平米的3居，对于在周边工作的白领换房族亦或是企业的中高层管理者都是不错的选择。地铁上盖的路劲世界城(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也位于昌平新城区域，社区主打刚需产品，85平2居室，96平米的3居室，户型设计更是实现了户户客厅及卧室均为南向的需求。这一户型设计满足了在未来科技城的首置型上班族的需求。

  老城唯一纯新盘 优势得天独厚

  昌平新老城区以南环大桥为分界，大桥以西为老城区，配套成熟完善；大桥以东为新城区，各项事业蓬勃发展，努力建设中；众所周知，昌平老城区现已无纯新项目开盘，唯一在售的纯住宅是位于公园6号(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)东南方向的龙山华府(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)。均价16500元/平米，暂无优惠，主推119-141平米3-4居大户型；而昌平区域现较火热的为刚需产品，购房群体也以刚需需求为主；在此背景下的公园6号(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)以其得天独厚的优势出现，项目于2012年12月底开盘，全小区共812套房源，首推1号楼，224套房源，主推60平米一居、91、95平米两居、139平米三居，均价16000元/平米；现在与新浪独家合作电商，可享一居1.5万减6万，两居1.5万减9万，四居1.5万减12万的优惠；准现房，2013年10月入住。

  小汤山(沙河科教园)别墅区 房价翻倍上涨

  在昌平高端别墅产品和昌平新城板块产品还未放量前，昌平区域的高端市场主要指别墅市场。分析近年来昌平区域别墅产品的数据发现，这一区域走过了一条“不平”之路。在调控大势下，昌平高端市场价格经历增长后自调控后趋稳，仍属于价格洼地。昌平别墅市场的成交量，从历史数据来看，应该成U形，经历高峰、低谷、反弹。

  比起供应量以及成交量随大势的波澜起伏，昌平别墅产品的价格走势，不像通州等一些楼盘出现“跳涨”，但是6年来也稳中上升。根据北京房地产交易管理网数据显示，2006年这一区域别墅成交价格为9154元/平米，2007年涨幅约34%，达到12234元/平米。而在随后的2008年涨幅回落至14.4%，2009年区域涨幅仅为8.16%。价格的较大涨幅出现在2010年，当年这一区域的价格约为20615元/平米，环比涨幅达到36%，超过了历史上2007年34%的涨幅。

  小汤山及其周边区域无疑是昌平楼市的重要的组成部分。大批的高端别墅项目聚集，长久以来“龙争虎斗”昌平别墅市场，目前御汤山(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目2012年12月加推800平米独栋楼王，现价格及优惠政策待定。在售房源为独栋别墅，面积为460-900平米，总价1000万/套起，一次性付全款可享95折优惠，贷款97折，分期99折。金科王府(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目在售，现与新浪电商独家合作，推出5万优惠50万。现有房源为联排和独栋别墅，均为整套出售。联排别墅总价1350万元/套起，独栋别墅户型面积600-2000平米，总价1700万/套起。项目地上三层、地下一层，带私家电梯送70-100平米花园。与金科王府(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)同区域的联排别墅项目有远洋·傲北(巴摩梭罗)(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目在售，房源为一期双拼别墅，户型面积为450-500平米；二期主推330-500平联排别墅，起价为19000元/平米，物业费7.5元/平米/月。项目为毛坯交房，全款可享95折优惠，总价700万元/套起，总价远远低于金科王府(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，从而这种低价位也给金科王府(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)造成不小的压力。  

  西三旗回龙观 亦商亦住中小户型为主

  回龙观区域有个明显的特点就是，商住类项目占据了较大的比例。位于回龙观13号线周边的商住项目，在户型面积设计，产品定位、价格策略上均有一定的相似性，均是以中小户型为主的产品，定位于首次购房的客群为主，价格水平在16000元左右徘徊，低于该区域整体房价水平。该区域2012年来，成交情况较好。

  首开·国风美唐(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、住总万科·金域华府(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等项目均是区域的明星楼盘，三季度，仅首开·国风美唐(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)一个项目就成交了1110套，成交均价也从13530元/平米，上涨到10月份的19511元/平米，上涨幅度达44.2%，每平米上涨了五千多元。亚豪机构分析称，由于商住项目不受限购政策影响，加之亦商亦住的特点，使其在弱市环境下，确定了较好的业绩。由于好多盘的开盘火热，紫金新干线(论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)目前正在预售的为E9、E10、E13、E18等4栋楼，剩下的7栋楼(共计558套房源)应于2012年12月20日(即昨日)0时开盘。但按照销售人员的说法，显然目前并未按时开盘，因此遭到北京市住建委的点名。但是其楼盘的抢手程度大家还是有目共睹的。

  昌平这个以刚需为主的区域让我们拭目以待它的发展，三个区域在新的一年即将到来之际，已整装待发，为新的一年吹响新的号角，无论是亦商亦住还是未来科技我们都期待它的新动向。

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