京城楼市出现热岛效应 热点楼盘拉动成交量回升

图为万年花城·濠景

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

　　目前，大多数楼盘依然可以用“门可罗雀”来形容，而北京房地产交易管理网上统计的楼盘大部分数据也依然是一片“惨绿”，但是，近期却有个别楼盘呈现出热岛效应，万年花城新近入市的五期最后300套房源目前已经吸引众多关注，万科中粮长阳半岛、保利茉莉公馆 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、国风上观等楼盘也上演了一出出开盘爆棚的热销好戏。在这些热点楼盘的带动下，近期楼市成交量出现回升，据北京中原的统计数据显示，8月上半月北京商品房住宅成交量环比7月同期上涨了9.7%，其中，保利茉莉公馆、万科长阳半岛、国风上观3个项目的签约量占了7月预售项目总签约的45.4%。那么，什么样的楼盘才能获得市场青睐？从目前热销楼盘来看，呈现出三大共同特征，均是属于有价格优势的、处于热点区域的、并且周边配套齐全具备高成长空间的楼盘。

　　特征一：定价合理极具价格优势

　　从近期逆市热销的楼盘来看，价格是主要杀手锏。如万科长阳半岛项目开盘，首次推出的800余套房源两日售罄，项目实际成交价格最低至每平方米1.1万元，减去每平方米1000元左右的精装修费用后，这个价格比周边在售项目低了3000～4000元左右，甚至低于周围的限价房价格。此外，开盘当天即售罄的保利茉莉公馆以及国风上观等项目，其价格相比同区域其他项目均具有绝对杀伤力。据悉，保利茉莉公馆二期开盘均价17000元/平方米，比同区域其他楼盘低了近3000元/平方米，这种低价策略引来6000人争抢400套房源；而国风上观在周边楼盘已经普遍高于三万的情况下，以24124元/平方米的均价开盘，当天所推160余套大户型全部售罄。

　　这些项目的热销引发业内外的高度关注，链家地产市场研究部的人员表示，市场购买力并不缺乏，房价总体仍在高位，在一定程度上抑制了部分刚性需求，使其“望价兴叹”进而“知价而退”，只要房源价格在定价上是合理的，压抑已久的需求便会释放。

　　然而，如何判断楼盘房价是否合理？有无具体参照标准？ 中经联盟秘书长陈云峰表示，从目前热销项目来看，基本是区域同品质楼盘的最底价；另外，部分楼盘甚至出现一二手房的价格倒挂。这些基本可以判断项目定价已经合理，甚至是区域底价。

　　在万年花城的售楼处，也有消费者明确表示，现在万年花城的二手房价格基本都在26000到27000左右，如果新房价格也在这一区间，肯定会出手购买。据悉，位于西南三环的万年花城即将推出五期最后300套房源，这批房源以中小户型为主，集中了从60平米到135平米的一到三居，全部为南北通透板楼产品，是开发商集合了花城5年的开发经验、研究近万户业主居住经验后打造的经典户型，并且小区规划有原生树的主题园林，这在目前同区域楼市来说非常稀缺。目前，万年华城五期的最后放量已经吸引了众多购房者关注，大多数消费者均表示“对项目的品质非常认可，购买意愿也很强烈，关键就是看它的价格，如果合适，肯定会毫不犹豫。”

　　而陈云峰也分析认为，目前与万年花城同环线的如北三环、东三环的其他楼盘价格基本都已经超过45000元/平米，按照这一标准，如果万年花城的价格能低40%左右，对于部分刚性需求的诱惑力便会很大，因为这样的价格标准基本上是项目底线。

　　特征二：位于热点区域具备成长空间

　　除了具备价格优势之外，近期西南三环的万年花城、大兴的保利茉莉公馆、房山的长阳半岛等热点项目均位于北京重点规划的热点区域。

　　整体上来看，西南三环、大兴、房山均是2009年底出台的《促进城市南部地区加快发展行动计划》的三个重点区域，未来3年中将有2900亿元巨资投入南城发展。其中，大兴区将投资380亿元，建设交通设施、生态、能源、产业、民生等近30个项目；房山也将被重点打造成“中央休闲购物区”。未来几年，北京楼市将向南城倾斜，看好这些区域的未来发展前景，目前，万科、保利、绿地等大批品牌企业已经争相涌入。

　　而从区域位置来看，在南城重点规划的这几个重点区域中，万年花城所在的西南三环相比房山和大兴等远郊区域，无疑更具吸引力；此外，按照规划，南城发展的主攻方向将是产业，而万年花城所在的西南三环区域则占据着“一轴一带多园区”中的大红门服装文化商务区、永定门水岸经济带、丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、河西生态休闲旅游带、花乡千亩高端花卉产业园等，是南城产业发展布局的重点区域。其中，丽泽金融商务区将打造成为“绿地上的CBD”、“水岸旁的金融区”，并实现宜居、宜业的金融不夜城。并且，从区域楼市品质来看，目前以200万平米的大盘万年花城为核心，西南三环已经逐步形成北京南部区域的高品质生活区。

　　“未来西南三环与北京其他城市核心区域的优劣势差距将缩短，”陈云峰强调，随着区域的进一步发展，目前具备价格优势的项目将来肯定会得到价格补涨。而对于当前市场，消费者亦有自己的判断，什么样的楼盘值得购买心中自有一杆秤。这也是在当前楼市普遍遇冷的背景下，为何还有热点区域、热点楼盘出现的原因之一。

　　特征三：配套完善提升宜居性

　　此外，近期这些热点楼盘具有的另一个共同特征便是配套的完善，尽管其中有些楼盘目前的配套还相对匮乏，但是未来的配套规划却是极具诱惑力。如长阳半岛项目，目前该项目周边配套并没有成熟，但是该项目却规划了从幼儿园到高中的16年全程教育资源。

　　而从热点项目万年花城来看，其交通、教育、商业以及医疗配套等都已经日臻完善并且日益成熟。据悉，已经动工的地铁10号线二期的樊家村站便位于万年花城社区核心，此外，在建的地铁9号线在花城5期西部设站，这些线路将与1、2、4号线等17条轨道交通线路衔接，极大拉近西南三环与其他区域的距离。未来，从万年花城乘地铁前往中关村、金融街将不到30分钟；而教育方面，已正式开园的京城幼教典范美格双语幼儿园花城园便座落在花城社区内，同样设立在万年花城社区内的京城著名重点教育机构北京小学分校也已经正式开学。同时，万年花城将首都经贸大学围合在项目中央，周边还有国家法官学院、北京电子工业学校、铁路卫生学校等多所院校，万年花城周边已经成为名副其实的学院生活区；此外，北京天坛医院迁建、丰台区南苑医院翻扩建、丰台区妇幼保健中心楼等工程都已提升日程并成为丰台的重点建设。据悉，三级甲等大型综合医院——天坛医院将迁至万年花城社区南部。

　　“一个楼盘的价值体现，离不开相关配套设施的功能补充。”业内专家表示，任何成功的房地产项目都不可能是一座“孤城”，其价值体现不仅在于项目定位的精准和建筑品质的优异，决定和提升项目价值的重要条件更包括便利的交通条件、繁荣的商业氛围、固定的客流量、优质的教育资源和医疗条件、良好的生态环境及社区景观等。尤其是在当前楼市观望气氛严重的情况下，购房者的出手标准更是近乎苛刻，而完善配套便成为其出手前重点考量的因素。