钓鱼台7号院摘得年度北京豪宅冠军，销售表现为：成交均价68840 元/平方米，累计成交套数51套，累计成交总计额12.5亿。

钓鱼台7号院销售图表

    但是该项目全年销售表现也是起伏较大。该项目客户积累期较长，所以开盘前两个月的表现骄人：该项目于6月25日开盘，当月销售4套；7月份销售16套。随后销售进入低谷，8月份和9月份分别销售3套和2套。

钓鱼台7号院规划图

    从9月份之前的销售表现看，7月份之前成交20套，是因为消化了前期积累的老客户，随后新客户的成交情况非常不理想，成交量迅速萎缩。随后在10、11、12月份总共消化了26套，销售业绩较好。

     钓鱼台7号院因为是北京单价最高的楼盘，所以市场关注度较高，但是该楼盘基本上没有任何广告的投放，又是如何坚持北京第一高价的同时，销售业绩稳步上升？

    该项目的最大营销亮点只有一个，也就是在销售最低谷时候推出的重磅炸弹：精装修定制服务，即量身为业主定制精装修方案，并承诺业主如对装修不满意可以退房。这是该项目区别与其它高端项目的最大的竞争卖点。

    对于无理由退房，潘石屹曾在现代城操作过。炒作现代城无理由退房的时候，实际上现代城已无房可卖了；炒作SOHO现代城10%回报无理由退房时候，也是SOHO现代城销售基本结束了。原因很简单，这两个项目在当时的情况下都已经大大升值了，认可他的客户都跟着赚钱了，他许诺客户的投资回报率兑现了。在这种情况下，客户退房谁赚谁亏自然很清楚。

    但是对于高端项目，推出无理由退房，而且是精装修不满意可以无理由退房，可谓是北京市场第一个敢吃  的项目。从这个角度理解，就能明白钓鱼台7号院在媒体如此低调的原因，除了塑造该项目的神秘外，会让客户认为这种自杀式的销售政策是急功近利的炒作。而且在实际销售操作中，可以作为最后的杀手锏。

    这也让我们明白了作为北京单价最贵的项目，在没有样板间，而且项目主体封顶的情况下迟迟不开放样板间的原因。

    精装修而且无理由退房，是该项目直接打压一河之隔的缘溪堂最好的办法。缘溪堂由于没有低层限高要求，所以把景观价值最大化，但最大的问题是，精装修让业主不满意。钓鱼台7号院这一招销售政策直逼缘溪堂命门，导致两个项目的单价相差至少在10000元/平方米，而钓鱼台7号院的精装修报价恰恰是8000-10000元/ ㎡精装修标准。

    业内人士认为，这种政策只能是阶段性的促销行为，可以在短期内拉升销量的同时，提高单价。在目前市场面向上的情况下，应该稳打稳扎。

  紫御府：稳扎稳打

    位于海淀区西外太平庄村54号的紫御府，2009年表现稳健，该项目1号楼共计75套，于08年6月28日开盘，09年8月底全部售罄。2号楼67套，于08年9月6日开盘，基本销售完毕。

    该项目自开盘以来价格与销量一直保持较为稳定的状态，没有明显起伏。凭借精致的园林打造与精装修品质，该项目在客户群中形成了良好的口碑传代，同时，依托开发商酒店背景，完善而到位的人员服务也广受客户好评。

紫御府效果图

    该项目中式风格，围合式设计。园林入户，设计了室内草本庭院，业主可体验亲手栽植的自然乐趣。

    产品包含平层、跃层、四联排别墅，10至13层错落设计，三梯两户及两梯一户。产品面积为330-390平米和600平方米，其中主力户型330平米，总价1000万/套起。精装修采用中式风格。园林设计采用四园相接的方案，室内园、庭园、外园、径园，完成从室内至园区的过渡很有特点。