|
不支持Flash
|
|
|
7次加息对房地产市场六大影响 一揽子政策威力大http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月24日11:45 新浪房产
2007年7月19日，国家统计局发布了上半年经济运行状况，居民消费价格同比上涨3.2%，其中6月份更是同比上涨了4.4%，明显超出了临界线3%的标准；同时，投资增速继续在高位运行，固定资产同比增长25.9%，其中房地产开发投资同比增长28.5%；另外，上半年贸易顺差达1125亿美元，比上年同期增加511亿美元，依然处于高位增长。面对宏观经济层面的“三高”现状，央行于7月20日下午宣布：“自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；五年期以上贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的7.20%提高到7.38%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整”。同时，国务院决定，“自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。”面对政府的系列政策，对未来市场将会产生怎样的影响？ 首先，“一揽子”政策的出台，其政策所能发挥的“效用”将更大。 此次央行上调存款利率、上调商业贷款利率、上调公积金贷款利率；同时，国务院下调储蓄存款利息所得个人所得税税率，可以说是一揽子政策的一个整合，其对市场调控的力度将会明显超出单个政策逐步推出所会达到的一个预期效果，应该说，政策发挥的“效用”不仅仅是单个政策逐步出台的一个叠加，而将会是一个放大的效用 其次，短期内对房产市场不会产生较大影响 虽然此次政府出台了一揽子的政策，但短期内对于房产市场的冲击不会很明显。因为此次央行的加息应该在市场的预期之内，消费者对此次加息已经有了较长时间的消化期，可以说，市场上对于此次加息已经进行了提前消化；同时，存款利率的上调和储蓄存款利息所得个人所得税税率的下调，其最直接的影响在于消费者对于储蓄意愿的增强，而与其密切度相对较高的应该是资本市场，而不是房产市场。因此，短期内对于房产的冲击并不会产生较大的影响。 第三，利率上调幅度不大，实际成本支出增幅有限 从此次央行上调利率的幅度来看，对于普通的住房消费者来说，此次利率上调的成本增加幅度并不大。以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率(基准利率的0.85倍)的消费者来看(具体见表1)，在此次加息前，每月的还款额为2170.11元，而加息后的每月还款额为2196.81元，每月成本支出增加额为26.7元，。应该说，这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的。
第四，对消费者的实际影响不大，但心理影响会再度加大 应该说，央行利率的上调，对于消费者的实际成本支出并不大；但是，由于央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的机率非常大，从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期，其对住房消费者的心理预警作用要进一步的再度加大，住房需求会得到更有效的抑制，特别是投资性需求。 第五，投资者将会更加青睐固定利率产品 受此次利率上调的影响，对于投资者来说，可能会更加青睐固定利率产品。这是因为，在1年内央行上调3次利率，2004年以来累计上调7次利率，表明了央行调控的频率及决心，因此不排除今年央行继续加息的可能。而此时固定利率规避利率上调风险的优点便得到了极大的体现，对已经发放的固定利率个人住房贷款，贷款利率则不受此次利率政策调整的影响，继续按贷款合同约定的利率执行，这部分客户将不必为利率上调担心，同时必将引起消费者对固定利率的追捧；但是，相应的，三家拥有固定利率产品的银行很可能会将其固定利率也进行再次调整，从而使得固定利率与浮动利率、固定利率与固定利率之间呈现彼此的优劣竞争差异化趋势，房贷市场的竞争将趋于白热化。 第六，公积金贷款的优势更加明显 从2004年10月至今，央行已经7次加息，而今年已经是第三次加息，表明利率市场化的趋势已经非常明显，作为政策性贷款，在经历了多次加息后，公积金与商贷的利率相差已经比较大，低息的优势非常明显。例如表2，贷款额30万元，期限20年，在月还款方面，使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少225.22元，累计节省利息54053元；如果与商贷的基准利率相比，公积金月供少423.22元，利息节省达到101573元。
最后，“链家地产”副总经理金育松认为，在当前房地产市场宏观调控政策更加趋紧的情况下，一揽子政策对于长期的房产市场影响可能是事半功倍的，对于抑制需求，平稳房产价格会起到积极的作用。
【发表评论】
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
