任志强：如果开发商够暴利 就不会有人炒二手房

　　提问:任总你好，我是来自浙江温州的开发商。目前新的一轮房价，还是继续上涨，并且愈演愈烈，下一轮的房价的发展趋势做一个分析，在什么样的情况下这种房价能够得到比较合理的控制？

　　任志强:我们不做房价的分析，只做可支付性指数的分析，就是老百姓能拿出多少钱买房子，如果可支付性的指数越高，就说这个地区的房价还会涨，如果可支付性的指数越低，说明这个地区的房价不太涨，如果要涨一定是与来人口增加带来的可支付性的指数，是按照资产和收入来衡量可支付性的指数，现在我们光算现在有多少收入，从来不算过去分了多少房子，广州开证监会时，政府官员说我的工资不够买房子的，你的工资就不该买房子，朱存林急了他在政协会上说了，你就不该买房子，你已经分了200平米的房子。

    前两天广州问我这件事，你的资产是什么，我们86%的人都有私有资产，我原来80平米加20平米的房钱够不够，你总是在改善你的住房条件，房价涨是很自然的。去年北京报的房价是增长最高的，10.4，我们的收入增长12.9，既然我收入增长12.9，房价增长10.4，我还是缩小的住房购买能力，不是扩大了，如果我的收入比比房价的收入比低，比如说我收入增长7%，房价增长是10%，我更买不起房子了，现在是缩小了，说去年比前年更买不起房子了，这个更字错了。

    高收入的人在12.9里面可能占了20，低收入家庭里面可能在12.9的平均数里占了5%、6%，是低收入人更买不起房子了，这个看到的是平均数，并不是绝对数，即使是这样，加上原有的住房，你还是买不起房。可支付性指数，有的地方是60，低于100是正常的，我们的人均GDP是1790美元，还有一种算法就是麦当劳的可支付性指数计算就是4000美元的GDP，说人民币应该升值也好，都是按照购买力来评价的，按照购买力来评价就是4000美元，但是有的地方只有600，另外一个地区就是1万，西城区人均GDP是9万多，就是1万多美元，人均收入也是最高的，全北京是1万8千9，西城区大概4万，这个区的房子是不是该贵点了。

    不能说一个城市如何或者居住点如何，我们可以算算北京因为教育、医疗、大学、商机、就业，每年都是万人口增加，即使不增加户口，也得增加房子，一定要按照供求关系来决定它的房屋增长价格，如果价格的增长总数是低于GDP发展，这是第一个指标，去年平均增长5.9，GDP是10点多，第二个是不是高于人均收入，如果低于人均收入，房子还得涨，劳动力工资是不是涨，农民工的工资是不是涨，你说房子要跌，房子节能了，基础都不花钱吗。笼统地说房子涨或者降是个错误概念，我们认为房子总会涨，只是因为可支付性指数在不断提高，只要它提高了，房子就不会跌的。都说发展商暴利、黑，如果发展商暴利、黑的话，社会上就不会有人炒二手房了，因为炒二手房的人就没有利益了，如果二手房的人还有巨大的利润空间，说明开发商不够黑，才有这么多炒房的人。

　　刚才刘总在吹星河湾，星河湾的房子很好，但是永远没有二手房的升值空间，因为二手房的人常常不要他的装修，第二个人来了不喜欢这个装修，得把这个装修重来，住过的装修没有办法擦掉，但是一手房的人没有关系，我就喜欢这个装修，即使不喜欢，我还认可，五年后去转让，一定不同意，星河湾在广州转让二手房的时候有大的问题。

    美国人在卖房子之前要把所有的房子装修一遍，按照一个新房子去卖，我们中国人是在搬家前把房子拆得乱七八糟，因此房子卖不出去，这就是生活观念和消费观念的差别，所以不仅仅用房价就能解决问题，房价是错误的东西，所有的房价都是按照房价的中位数来计算，这个中位数是按照二手房和可以交易的房屋来计算的，现在一手市场的市场化交易，统计局大部分用的数字和市场化的数字不一样，统计局用的是抽样，现在市场上都是用的网上公益交易的结果大平均除出来的，这是不平均的。

　　提问:刚才说政府不喜欢遵循市场价值规律，说统计数据会出现一些偏差，按照供求关系原理，政府如果能够在短期内推出大量的限价房保证住房供应，难道对于未来的房价没有任何影响吗？

　　任志强:买不起房子的人就是买不起房子，买商品房的人就是买商品房，不能说经济适用房多了，也不会应该到市场，市场就是市场，根本不是相同的消费人群，在不同的消费人群里面，即使总量增加了，也不解决这个消费人群去住那个房子。美国的一手房在100万套左右，二手房在700万套，小房子增加现在年供应量会达到600万套，每年的新增城市家庭平均是800万到890万户，600万套房子仍然是供不应求。

    你说推出多了，政府有多少地，推出多少，政府舍掉多少，北京住房供量是6000万，不到五分之一，加起来就是七分之一左右，能对市场产生多少影响，开发公司要品牌，好的品牌公司你最多能盖多少房子，200万、300万到头了，也就是5%，全国市场万科占到1%左右，没有这样的集中度，就不可能对市场产生影响，不会对市场有任何的影响。

　　提问:关于别墅的问题。2007年北京市场上出现了很多起价超过一千万的别墅，他们其中的楼王更是价格贵得吓人，像玫瑰园打造1.6亿的楼王，您怎么来看别墅千万级的现象，能不能预测一下千万级别墅的前景？

　　任志强:我觉得它能卖得出去，就说明卖对了，卖不出去就说明卖错了。我们认为五星级酒店是最高级别的，现在五星到头了，六星就是超五星，我去迪拜住的酒店是号称是七星级，因为没有人给它评级，皇宫是八星级，需求是创造出来的。

    现今为止你认为五星级就是最高标准了，40、50平米就是最高标准，到了迪拜是一百多平米，去住的皇宫的酒店470平米，需求是创造出来的，一百米、两百米根本不算什么东西，人家都是七、八百米的楼，恰恰有七、八百米的楼，恰恰创造了七、八百米的垂直交通的优越，创造了七、八百米的设计师。

    美国在纽约的曼哈顿区改造了一部分写字楼，是前年的事，本来写字楼买回来是1万3千多美金一平米，改成公寓卖十万美金一平米，为什么，就要因为有需求，人们的需求是无止境的，这个需求的增长也是无止境的，迪拜是第八奇观，其他的都是文化古迹，人家这个城市是文化古迹，人家有最高的楼，怎么知道六千万的别墅没有需求呢，人家需要一个亿的房子，六千万的才次了。

    我们不知道潜在的需求有多少，我们只是在尽可能地去满足社会需求，假如有张三的满足，李四的不被满足，就会出现寡头，去推翻普京，这就是社会动乱，尽管一个人，但是能量很大，只有社会各个阶层的需求都被满足了，才有这个问题。

    我们解决的是多数人还是少数人，我们要解决多数人的服务，但是要保护少数人的权利，权利是一张床，你们看见睡舟棚的有大米饭吃的吗，迪拜所有人看病是不花钱的，给你钱让你结婚，送财礼，因为要增加本国人的人口，在中国能够实现吗，我们的人口这么大，根本不可能解决这样的问题。迪拜规定本国人的工资要比外国人的工资高一倍，我们可能吗，我们只能是外国人的工资比我们高一倍，我们的富人一定不是世界上最富的富人，我们的穷人也不一定是全世界最穷的穷人。

　　主持人:感谢任总，我们的下午演讲就先到这里，我们先休息十分钟。