任志强：政府应保障居民居住权利(图)

　　新浪·民生银行2007中国地产创新峰会17日开幕，地产界、经济界、金融界、学术界最具影响力的重要人物集聚一堂，共同探讨中国地产业走势，以“多维视角下的地产观察”透析新一年中国房地产创新发展新路径。“新浪房产年度地产领袖人物排行”、“新浪房产年度最具影响力大盘”等诸多年度大奖火热出炉。

　　主持人:下面有请华远集团总裁任志强(任志强博客|任志强新闻)做发言演讲。

　　任志强:市场经济最重要的就是政府保障居民居住权利的问题，如果把居民居住权利的保障和市场搞在一起的话，市场经济就不是市场经济了。世界各国的社会保障体系都非常清楚，包括市场化是分为不同的两个区域，一个区域是对中低收入家庭用政府二次转移的财政收入来提供居住权利的一种保障，对中间的家庭层用贴息、贴租的方式实现住房制度的改善。

　　对于市场化这一部分，应该说在我们23号文件、18号文件里面都指出，是商品房的性质是面对中高收入家庭的，和社会保障没有任何关系，如果有关系就应该在98年进行房改时23号文件里面明确规定，我们的市场是非市场化的市场，我们的市场要承担居民住房保障责任的市场，但是文件找不到。18号文件里面再次重申了98年23号文件的房改意图，也没有提到要由市场来承担居民的住房保障制度的责任问题，既然我们的中央文件和国务院的文件都没有这么说，但是实际上政府和各个部委的行政法规都在按照这个办法办，就有一个谁违法的问题。

    管理房地产市场的只有一部法律，就是这样的房地产法，我们在房地产中找不到任何文件中明确规定了要在商品房里面实现限价。因为在价格法和房地产法里面都没有对政府实行限价给予任何权利，是不是政府违法？如果政府不违法，是实行的是新的公共政策，听证吧，如果听证可以通过，但是要走这个程序。我们不知道对限价商品房这个词是哪一部法律给予保护的，比如说是房地产法给予保护或者是宪法给予保护，为什么政府还要这样做呢？这就明确表示市场的力量是扭不过政府的大腿，因为政府就是这么规定的，不管有没有法律，所有的发展商无非就是在政府规定的范围内去寻找你的商机。政府说这就是非市场化的，你就是非市场化的，新浪出了个题目叫做有形之手和无形之手是角力不了的。我刚从合肥回来，一月份和二月份的增长速度达到70%，政府没有办法了就把它降为70%，如果还是70%的话，上一级政府就会说这是投资过热，影响我们的GDP增长，我们就要整治地方的政府官员，地方政府官员没有办法，就要做假。

　　比如说我们看到报纸上有一个很重要的新闻，说日本的议员不敢住议员公寓。在东京专门给议员准备了四十到八十平米左右的公寓，就因为很多的议员不是在东京住，他们到东京开议会，也不是安排住宾馆，是住在议员公寓，也有很多东京的人，因为他是议员，所以有权利去住议员公寓。这个公寓每个月的租金只有9.7万日元，很低，相当于议员收入的十分之一，于是大部分房子都空着，没有人去住。就是因为价格是400万，如果按照市场价格规律这个议员公寓是很多钱的，但是因为政府对议员进行补贴，违反了价格规律，给予了很低的租金，造成没有人敢住。现在整个的议员公寓里面基本上是空的，因为社会会说你在侵吞和违背价格规律，或者侵吞财政、侵吞纳税人或者选民的利益。

    如果我们的限价房值十万元，我们按六万元卖给他，政府人为地压缩了价格，但是这个人享受的是六万元的东西吗？不是，享受的仍然是十万元的东西。你在用一个低价享受一个高价值的产品，在转让时是不是按照低价转让呢？因为我是六万元买的，就六万元加价卖掉？不是，仍然是按十万元，我不知道政府会不会在合同中加上你这是限价房不得流通，就要加上纳税人二次补贴的体系，就不用商品化或者市场化的方法去操作。任何一个政府都有权建立社会保障制度，因为宪法有规定，它符合法，有上位法。政府在限价房里面，先要清楚你是商品房还是非商品房，市场的手和行政的手哪个在起重要的作用。

　　我也刚刚从迪拜回来，150万的人口只有30万的本国人口，这30万人口完全是由政府的社会保障和带有保障性质的的政策解决住房问题，和市场没有关系。进入市场的都是有钱人，你可以享受国王给的土地盖房子，也可以再去买商品房用于出租。现在他们的建筑还有超过起码超过本国人口几十倍的建筑容量，市场上不管房价多少高，因为两个系统已经分开了，保障就是保障，市场就是市场。现在我们虚市场化的现象非常严重，各种管制已经从宏观调控变成了政府的行政管制，比如说90平方米的住房问题。尽管说90平米是因为土地资源稀缺，才建90平米规格的房子，稀缺你就提高容积率啊？迪拜6800万平方米的土地，为什么只有30万的人口，可以住在沙漠，为什么还要盖高楼大厦，高到1500米-2000米，最高的楼设计的是2200米，已经在建了180层的楼。

    历史教科书中写到为什么会产生高楼？高楼是因为人们需要把住宅半径缩短，可以在高楼里吃、住、商、用，所以历史中才有往高长的概念，现在不是中国，用低容积率去扩张城市。楼高的时候，才能有低容积率，留给人空气、自由，城市规划和城市政策之间是有差别的，这两者之间是扭曲的。就是因为我们不是按照市场化的要求去进行城市的建设，我们是按照理想中的约束条件去给定开发商你只能在这个框框里面活动，超过这个框框就不属于开发商的行为。市场中的经营主体来适应和对宏观调控产生不同的反应，只有行政措施才能管到你的微观，管到了你的产品，管到了你的具体行为。

    我们不知道现在所有的出台政策，每出台一个政策，媒体就打电话来说你看这个宏观调控政策对房地产市场有什么影响，我说这根本不是宏观调控。宏观调控在经济学上有定义，是总量中的供求关系，我们现在实际上不是宏观调控。媒体现在非要把它做为宏观调控，来问我们意见，我们认为根本不是宏观调控。

　　市场经济中的差别本来应该是价格规律起作用，行政力量非要让价格规律不起作用，这两者之间就会发生巨大的扭曲，就可能出现不诚信。政府发了契约了，也发了合同，告诉容积率是0.3，今天下一个文件说要控制别墅，容积率0.3要改成1.5，要提高，提高1.5的容积率，还要按照0.3当时的土地标价去补钱，谁投标谁不就大大亏了。0.3的容积率你会盖更多的房子，因此你花大价格购买，现在是1.5的容积率，你还得按1.5收你的出让金，但是却按照0.3的拍卖价格计算，市场价格的规律已经完全违背。我们的市规划局已经超过半年的时间没有接收别墅建筑用地的规划，我们的土地部门要求，你拿了地以后两年之内必须得去建，规划部门说不给批，于是就推到发展商头上。

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