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刘力：房地产政策对建筑设计方面的影响(图)http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月17日15:18 新浪房产
 新浪·民生银行2007中国地产创新峰会17日开幕，地产界、经济界、金融界、学术界最具影响力的重要人物集聚一堂，共同探讨中国地产业走势，以“多维视角下的地产观察”透析新一年中国房地产创新发展新路径。“新浪房产年度地产领袖人物排行”、“新浪房产年度最具影响力大盘”等诸多年度大奖火热出炉。 主持人：今天下午的议题分为两个部分，首先是主题演讲部分。有请五合国际建筑设计集团总顾问刘力。 刘力：大家好，把我最近的一些感想跟大家分享一下。主要分了十个方面。第一个方面讲一下90、70政策对户型的限制，从客观上来说，90、70政策抑制了户型多样化的发展，因为原来我们各大城市都在做户型创新的研究，主要是在户型的扩展、空间方面的变化，比如很多的错层、跃层、复式方面的研究，现在大家都在做90平方米以下的小户型，一下把类型限制死了，大家想的不是往外扩展，而且如何做得精致。 公司有一个统计，90平方米以下的小户型有不到三十种，二十多种，这几种数量是好的，不必做太多的创新，更多的经历是放在内部的优化上。也就是说以前设计院设计深度不做的东西，以前就出到标准图这种级别就够了，很多的问题没有深入研究，现在都去研究了，这种情况下催生出很多90平方米以下越做越精的户型，南方北方不太一样，另外也导致了大量同质化的楼盘，户型都是一样的，靠什么拉开差距呢，只能靠建筑的外观、形象、立面，比如景观方面和文化方面来拉开这个差距。 第二是住房交房的体系，进行调整。现在住宅市场上有毛坯房也有精装房，大量是毛坯房，做精装房交房方面的争议太多，但是有很多大的开发商已经越来越朝精装房方面发展，对于很多消费者、客户来讲，等于是两次投入，买一套房子里面的装修哪怕是四白落地基本的粗装房，也是比较好的，但是明显户型不是自己需要的，自己重拆装，等于花了两轮钱。根据装饰协会统计的中国全年一年当中投入的两亿，砸掉的浪费开发商和客户自己的砸掉，是3千亿，这个社会总的成本方面，到每一户的住房者都经历过这样的过程。既然这样，未来肯定是两个趋势，一个是把精装房做得更精，让他舍不得砸，我在英国生活过八年，澳洲生活过一年，就没有听说过毛坯房的概念，全部是一次到位的，就像现在买电脑、买手机都是里三层外三层包装好，不可能给你裸机。第二种情况，我们既然是毛坯房，我们就毛坯到底，很多的卫生间、厨房能不做就不做，因为做了也是要浪费，用户要给砸掉，包括我们验收的标准应该适当地放开，最早做高适应性户型的是聂梅生的姐姐，他们做过厂房宿舍，只做了分户墙，没有做内部隔墙，给用户自己改造的余地，改造的结果是出来了99种户型，没有任何两户是重样的，最关键的是所有的用户对自己改造的平面是非常满意的，说明了每家每户由于人口数量的不同，生活习惯的不同，投入资本水平的不同，方方面面，甚至审美方面不同，所需要的户型是不一样的，所以开发商在同样是小户型的基础上拿出一种产品里适应所有人的口味，与其这样，不如放开这样的要求。给产品留有余地。 这是我们曾经做过的项目，是钢结构，地上是大跨度的，住的节面很小，按套内面积销售多卖出6%，地上没有承重墙，所以空间改造的余地比较大，另外一方面所有的卫生间都是同层横排水，都是走横管，一直走到楼梯中间再下去，这样带来很多的好处，一是没有噪音的干扰，不像现在每家每户夜里听见水管在响，上下几户都要首先影响，噪音关键是卫生间如果上下没有竖管就可以不对齐，由于上下没有隔墙和卫生间的限制，想怎么改造就可以怎么改造，这是设计上带来的好处。这是相关的实例还有相关的卖点。 第三，现在由于生活水平的变化，导致人们的行为方式的变化，影响到了居住功能的变化，最后落实到了户型上肯定也是变化，我们做的住宅，户型只是一个载体，它所承载的是每户人家自己的生活方式，现在北方人、南方人的生活方式本来就不一样，高收入家庭和低收入家庭的生活方式也不一样，所以差别是非常巨大的，造成了很多的具体的影响，比如说卫浴分离的模式，过去我们的卫生间能够做多小就做多小，最早的标准是4平米的卫生间就够了，现在至少做到了6平米，甚至10平米，卫生间的功能也有很大的扩展，不是过去的简单三大件，现在至少是除了马桶以外，得有淋浴房、浴缸，拓展一点还有桑拿房、体重计、建材器材、更衣凳等等，对于小户型来讲，有很多的具体方式来提高适用性。另外一点就是开放厨房，很多的楼盘现在为了追求时髦，就做了一个开放式的厨房，对于传统中国人的油烟，现在我们的客户接受开放厨房的比例越来越高的，在现在的社会里，福利分房的概念很不适用，现在的很多空间定义有了变化，过去强调卧室做大，卫生间做小，楼梯间小，走廊尽量短，这样提高得房率，降低公摊率，现在很多的观念已经被颠覆了，拿卧室来讲，过去卧室为什么要大，三室一厅、两室一厅，主要的夫妻在一套主要卧室，老人一套卧室，小孩有自己的房，一间卧室是一个生活的具体单元，现在的整个社会四室同堂、三室同堂的比例越来越小，你搞这么多卧室就没有必要了，过去的生活单元除了床以外，还得有一个五斗橱，然后有一个电视，有一个衣柜，衣柜上两个箱子，这是基本的生活单元，但是我们现在，除了晚上睡觉是不会进卧室的，白天在外面忙，除了睡觉是不会进卧室的，有了储藏室为什么还要放衣柜、放箱子，现在由于经济发展带来了彻底的变化，电视机现在是液晶的、等离子的，可以挂在墙上，你为什么还留柜面、台面放电视，现在就导致了卧室越来越小，卫生间就会有越来越大的趋势。这些细节累计起来，我们传统的户型设计，所谓的几室几厅就已经不成立了。 另外是对朝向的认识，过去的社区为了追求没有麻烦，都采取了一律的正南正北，这是非常僵化的设计，跟国外有很多不同，英美国家人家买房从来没有计较朝南朝北朝西，一点这样的概念都没有，说明什么，是西方人生活水平比中国人低吗？为什么不追究这个事情呢？其中很重要的原因就是住宅的品质非常高，虽然户型是差不多的，但是门是门窗是窗，砖是砖墙是墙，每件都是都非常货真价实，现在中国的房子由于建筑的质量比较差，建筑材料的质量比较差，导致了如果不是南北朝向、东西朝向就能晒死人、冻死人，所以逼着买南北朝向，这是工业体系不配套的问题。同时也不一定就是这样，如果说欧美和中国的气候环境差距比较大，日本跟中国是相当接近的，也没有这么严格的区别。可以通过朝向、户型的设计、技术手段的使用来做一个补偿，使得南北朝向和东西朝向都好办，朝向不好的有更好的景观设施，更主要的是一个设计，一个设计如果是做一个板楼，只需要设计南北朝向就行了，整个小区的品质是非常低廉的，你可以做一个很复杂的设计，既有南北朝向又有东西朝向，保证每个户型都好卖，在设计上有很多的麻烦，但是销售是好的，整个社区的整体品质是好的，不光设计南北朝向，还有做端头的处理，主要是看开发商肯不肯花心思，设计院的设计师肯不肯花心思，不是说这样的不好朝向就不好卖，很多楼盘不是说简单的南北朝向户型，可以是复杂的多种户型的组合。
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