毛大庆：以绿色建筑指南上元君庭全新C区(组图)

图为凯德置地总经理毛大庆博士

　　2007年4月5日下午，凯德置地北京运营总经理毛大庆博士做客新浪房产在春季房展会上的嘉宾聊天室，详细介绍了凯德置地全力打造的上元项目以及最近出台的一个绿色建筑指南标准。

　　主持人：各位新浪的网友下午好！这里是新浪房产在国贸的房展会场给大家做的现场直播。今天邀请到的嘉宾是凯德置地的总经理毛大庆博士，是我们的老朋友了，非常欢迎您再次作客新浪。

　　毛大庆：谢谢。

　　主持人：今天为什么关注这个项目呢，是因为我们知道上元君庭 (论坛 像册 户型 样板间)C区三月号楼即将开盘了，我们很想先知道一下上元君庭的最后两栋楼的具体情况，先请毛总给大家介绍一下。

　　毛大庆：谢谢大家，每年的展会我都参加，上元君庭是凯德置地我们在北京开发的第一个大型的住宅项目，也是2004年开始的。也是从那时候,凯德置地宣布要开始大规模进入房地产的各个领域进行开发，到今年，上元这个项目已经到了成熟期了，整个开发的步伐紧紧扣住奥运会的步伐，因为这个项目的地理位置是非常典型的奥运周边的地产项目，而且紧邻奥运公园，我们最后一期开发的C1C2C3C4，是完全以奥运为景观的，特征很明显。我们的第一期和第二期全部销售完毕了,分别在05年和06年完成了交房。C区的C1和C4号楼也分别在去年销售完毕了，最后剩下的就是C2和C3楼，最近开盘的C3号楼是剩下的倒数第二栋楼，这两栋楼是面对西南方向，我们在奥运村东北方向，完全以奥运森林公园为主景观的两个楼。C3号楼目前正在开盘，一共是280多套，分别从两房到四房不等，偏中大的户型。

　　主持人：价格是大家比较敏感的一个话题，请问目前上元的售价是多少？

　　毛大庆：现在目前的均价在一万一千多一点，将来可能还会有一点提升，最终可能应该是在一万二以内，跟周边项目比，应该说在奥运周边的项目比，还是比较便宜的一个项目。

　　主持人：作为社区最后的两栋楼，跟上元君庭前面的这些楼相比的话，有什么样的特色，因为毕竟已经开发到最后了，肯定有一些筛选，最后的这个产品应该是推向极致的。

　　毛大庆：上元君庭是一个比较特别的项目，这种项目在北京还不是很多，A区是叠拼的大户型，有点类别墅性质的，B区是比较高档的精装修的小户型公寓，C区整个主调是以中大户型公寓为主的，而且是旗帜鲜明地体现是奥运的项目。原来从已经卖过的C1C4两个项目来说，跟C2C3比呢，从建筑形态上是类似的，C2C3更具备整个项目的优势。一个呢，在小区里面地理位置比较好，跟五环路的关系和仰山桥的关系都是比较好的，另外这两个楼的户型设计我们了一些优化，C1和C4的销售中，业主提出来一些优化的意见，我们都融入在C2和C3里面。还有C2和C3在建筑设计的时候，极致了C2C3楼的景观的优越性，我们设计这两个楼都是曲面的，有正南正北的，也有东南朝向的，完全看奥运的，还有正东正西的，正西这部分看出去完全是奥运森林公园全园的景象，所以设计的曲面很大，就是为了极致这个楼来享受周边的良好的景观和朝向，这是C2和C3两个楼的特点。

　　主持人：其实说到高层楼的时候，很多业内人士说过，希望开发商把楼盖得越高越好，这样可以有更多的空间做园林啊，我不知道你的观点是什么样的？

　　毛大庆：在非特定的区域内，我也主张在非特定区域内，比如城市历史保护区，中心区，还有人口密集的区域，可能对房子的高度要加以限制，像北五环，奥运区域，经过合理规划以后，我认为这个房子在规划条件内盖到极致，这个是有很大好处的，一个可以获得良好的景观，另外可以充分利用土地。A区这个部分，因为既不邻奥运也很难看到西面的森林公园，所以索性我们把这个区域低，很低的低密度，其他区域做高，因为享受地域的优势，把各个边的优势发挥到最大，低密度住宅又成为高密度住宅的一个景观点。把能够做高的房子做高，使我们项目中心释放出来很大一块土地，可以用园林，做风景，做整个小区的公共的绿化设施。其实在土地资源比较紧缺的城市，我觉得在容积率控制好以后，把房子尽可能地做高一点，这样能够释放出的土地会增大。

　　主持人：其实上元君庭在北五环了，以目前北京的交通，很多人比较担心。针对项目的情况，您觉得交通的情况有改善吗？

　　毛大庆：这个项目非常的得天独厚，充分享受了奥运区域国际化发展的很大的利好，因为首先这个地块是紧邻五环的，而且紧邻五环的两个主要的口，一个是北苑路的口，一个是仰山桥，所以这个地方我们可以很快地出去，不论是去机场还是中关村，还是往南，这几个区域可以很快上到五环，再加上地铁五号线，今年年底就会正式投入营运，或者试营运，五号线有一站刚好是用来服务原来北辰家园等这个地区的，原来这个一站没有，不是往北就是靠南，后来经过人大代表的建议，把这个区域重新规划，地铁重新规划了以后，五号线刚刚在这儿放了一站，所以这一站应该离上元君庭小区的门口，走路过去不超过一公里，七八百米的距离。所以，从轨道交通，公路交通方面都是很方便的。

　　主持人：我想问一下，也许很多网友也正在线上了解这个情况，我想问一下毛总，在你眼中一个好房子的标准是什么？你觉得什么样的房子才算是好房子。其实从去年

房价上涨以后，很多人的目光只是紧紧盯在房价上，并没有考虑房子本身的问题，很多人入住了以后才发现很多不必要的麻烦，有点得不偿失，怎么看一个好房子，标准究竟有什么？

图为凯德置地总经理毛大庆博士做客新浪房产

　　毛大庆：这个问题很有意思，好房子到底怎么定义，我觉得这里分一个硬一个软两个方面来说。我们先说这个好的房子首先是最适合你的房子，适合你消费需要的房子，纵然这个房子可能特别特别好，从硬件上来说，但是如果远远超出你的消费能力，即使一个好房子，你一个非理性的投资，可能让你住不出很好的感觉来。所以，首先是消费的理性，这个是很需要的。在这个前提之下，我们光谈这个房子，我觉得有这么几个要素。首先这个房子要能够从功能上要能很好地适应你家庭的需要，包括空间的结构，包括房子的户型的平面，包括这个房子本身，从各个功能的分布上，是不是都是最合理最有效的，是不是最有机地放在一起的，小到各种建筑材料是不是最优的，这是质量问题。还有就是这个房子周围的环境，我觉得，其实北京的房子还是为买房子的人提供很多种可以选择的前提。环境的发展潜力其实是一个好房子很重要的标准，你买的时候未必是最成熟的，但是你能够看到他有不断发展的潜力，这个比你买一个很成熟的环境还重要。像奥运地区的房子，这是大家心里可能是最安定的，因为奥运的这个发展，是北京将来国际化发展，起带头和标杆作用的，很容易联想到九十年代初北京搞亚运会的时候，那个时候北京的房子跟亚运会的关系，北京的房子并不是带来的一个炒作的效应。那个时候大家住在亚运区域的人都感觉到这是北京最优越的，而且持续发展了十年多的时间，纵然后来有些落后，但是不可否认个地区仍然是最好的区域。

　　我觉得奥运区域远远不是十几年前的开发能力和素质了，可想而知奥运地区的房子给消费者带来的潜力是巨大的。北京还有很多类似的区域，包括亦庄的区域，电子城的区域，乃至大兴的，还包括西北地区，靠近山前山后的区域，这些区域大家可以看到，环境潜质非常好。

　　还有几个，交通的方便便捷，生活设施的完善，这些都是硬的一方面的要求。

　　软的方面呢，就是好房子周边是不是有好的资源，医疗资源，包括银行啊，乃至于社区办事处，乃至于警署，这些的配制是不是完善，这些同样构成这个房子是不是好的重要因素，所以好房子是硬和软两方面构成的，并不是贵的房子一定是好房子，我从来是这个观点。而且绝对不是只有贵的房子才是好的房子。

　　主持人：上元君庭是凯德在北京的第一个住宅项目，你们并没有把住宅项目当一个试验田来做，你们最近出台一个绿色建筑指南的一个标本的东西，我想问一下这个绿色建筑指南究竟是一个什么概念，各方面标准是给大家一个什么样的选房标准呢？

　　毛大庆：绿色建筑指南呢，其实对于不光是住宅的开发，整个我们凯德集团的项目开发都是一个重要的要求，这是我们07年四月，以全球集团的形式出台的一个绿色建筑指南。这个绿色建筑指南的发起人和创始人就是我们全球集团的总裁廖文良先生，这里有几个要素，希望以这个绿色建筑指南为要求，来统一我们在全球开发，以及我们管理的物业，房地产产品，统一在一个标准上，这是一个基本的。从可行性研究啊，设计啊，招标和施工啊，到整个营运管理，照这个标准来设计，我们制订的这个标准，目前普通高于关于绿色建筑，国际上的执行标准，这是我们凯德自己的，有了这个标准以后，我们把我们在中国的，澳洲的，新加坡的，乃至澳洲的项目纳入到这个标准里面，这也标志着通过一个跨国公司不断推动，不管是在哪里的我们的项目，都逐渐地一步一步在与国际的要求在进行同步，尤其是在绿色建筑方面。

　　绿色建筑包括什么东西呢，说得通俗一点，就是要营造一个更宜居的，更节能，更环保的一个房地产开发模式。并不仅仅是一个项目的问题。所以，这里我们还要进行项目审计，环境跟踪，另外对我们相关的开发人员，监理和顾问进行有关的要求和培训。这是一个全过程的发展。其实我们林明彦总裁在这个标准发布以后，也讲了一段话，他说凯德置地通过这个绿色建筑指南这种自身标准提高的举动，为中国市场的一种承诺，也是符合中国目前提到的提倡的可持续发展和转变经济增长模式的要求。也特别是“十一五”纲要里讲到GDP发展要达到20%的节能的要求，我们作为跨国的国际房地产集团要自觉地把这个纳入到标准里头去。

　　主持人：很多的开发商都会说我会以建造一个百年建筑的标准开发这个项目，到底有多少人可以做到，我想以后才可以看见，我想问一下，在北京的楼市当中，凯德在买房人和开发商眼中的口碑是什么样的，属于一个什么样的企业形象？

　　毛大庆：我们说在北京的市场吧，从2000年初我们当时是以服务式公寓为先导进入北京的房地产和物业市场，到2003年我们开始进入房地产真正的开发市场，到现在我们成熟期经历了三到四年，如果作为消费者，就我的了解和观察啊，应该说对凯德置地的国际品牌和整个国际实力这个是有相当的认可的，包括最近我们开发的来福士广场，凯德大厦都给市场很大的震撼力。对于住宅呢，住宅是最贴近老百姓的，我们刚开始开发的时候，也经历了很多的，所谓的磨合的过程，跟市场磨合的过程，这里也有一些我们感觉自身得不足的地方，也有消费者对我们进行了批评，这是对我们来说，这是发展很重要的动力。但是总的来说，我觉得从北京市场上的这些消费者对凯德还是很认可这个公司的信誉和品牌的，纵然我们有不足。随着最近一个又一个项目的推出，包括一期又一期地卖，我觉得凯德在消费者心目中的国际信誉和国际形象还是扎根得越来越实在，包括最近上元君庭C3的开盘，一天去了将近六百多消费者，而且非常踊跃，我跟很多人交流，他们对这样一个大型的跨国公司，对消费者带来的安全感，信任感和持续的后续服务的可保障性，还是具有相当强的信任度的。从这点上，我还是看到一个反应，就是凯德置地的品牌在市场上这几年的发展是很快的。

　　我也感觉到另外一个问题，随着房地产宏观调控，房地产企业的优胜劣汰，逐渐会形成一个局面，确实有实力有品牌的这些开发商才能够在市场上存活，当然一方面这是市场的选择，另一方面也是对这些开发商不断的鞭策。如果你不能够持续地维护好你的品牌的话，你就可能会被市场淘汰。所以这个也是很重要的。

　　主持人：上元君庭的物业管理是哪家公司呢？

　　毛大庆：现在我们是跟仲量联行做物业管理。

　　主持人：凯德从去年开始一直有很多的项目推出市场，从来没有让北京楼市失望过，凯德今年的动向是什么样的，主力方向是什么？

　　毛大庆：今年我们除了继续做好现在正在做的两个住宅项目，一个是上元君庭，继续收好尾，最后剩下一些房子要消化掉。同时今年上元君庭很大一个是就是把园林绿化环境做好，正好我们环境的完成和奥运会是同步的。另外我们在朝阳区崔各庄的别墅项目，这个项目我们一直在低调运作，但是这个项目今年以来卖得非常快，最近一个竣工了，最近在小区里的环境绿化。另外我们会在今年下半年推出两个新的住宅项目，一个是在北三环，一个在CBD的周边地区。这两个项目都会在今年的下半年到年底推出，大概会有一千四五百套房子的总量。

　　主持人：凯德有没有兴趣跟其他的国企一样接手一些低价房的开发呢？

　　毛大庆：最近我们观察到，马上北京要推出来可能两到三个双限房，我们看了以后，觉得还是很感兴趣的，所以最近我们也在积极关注和跟跟踪这两块地的招投标的情况，我们也在积极考虑要参与的事情。

　　主持人：其实，最近，比如去年宏观调控一直到今年，今年可能继续加剧的趋势下，凯德作为一个国际性的房地产开发企业，对国内地产市场的信心是不是有所减弱，你们主打的方向有没有改变？

　　毛大庆：宏观调控我们也研究很多，因为这个对房地产方方面面影响很大，尤其对外企影响很大，我们的综合分析，这个宏观调控不会影响对房地产，我们对这个市场的信心，因为这个宏观调控的目的和宏观调控要达到的效果，首先并不是房地产市场在萎缩，是为了让房地产市场走得更健康，所以从需求，城市化的发展，还有中国整个经济的上升的趋势，应该说不光是凯德置地，从欧美的经过学家，包括金融学家对于这个趋势的发展的判断，都是良好的。所以，我们也不在其外，我们的判断是很好的。

　　对于战略结构的调整，我们确实从去年就在布局了，我们觉得不但不会对中国没有信心，会更向纵深发展。我们下个阶段的发展，一个是维持和继续维护好我们自主开发的能力，同时会更加地跟中国的房地产企业结合。进一步加深凯德的本土化的进程，所以，去年我们提出来三加二的格局，三是我们自主开发的三个区域，一个是环渤海，一个是珠三角，一个是环渤海区域，还有一个我们去年和成都置信合作，另外一个我们在河南以郑州为中心和河南建业合作，形成一个是中原的，一个是西南的两个内地的市场，形成了三加二的格局，今年的目标是继续深化这方面的合作，我们还在继续寻找国内更加好的合作伙伴。代表着凯德对中国市场非常明朗的信心。

　　主持人：其实毛总不仅仅是一个很资深的业内人士，其实也是很资深的投资人士，我们想抛开他是凯德或者上元君庭这个项目的开发商的身份，我想请他给各位网友推荐一下，上元君庭C3最后两栋楼，哪栋是你最想推荐给大家的，或者是哪个户型是你最想推荐给大家的。

　　毛大庆：这两座楼的户型我们研究了很久，研究了三年多。说大一点有三种户型，四房的，三房的和两房的，我们把四房的房子全部放在整个奥运的正景观上，就是正向东南的纯板式的楼上面，这两个楼，C2和C3楼的四房是非常的优秀的纯景观的公寓，而且户型很紧凑，如果你要长期保留这个房子，而且是自住的话，这个四房的户型是很值得买的，因为将来你可以永久地享受绿肺，还有奥运的主场馆带给你的变幻无穷的景象，尤其你想想一下，你住在这里，奥运会开幕式，晚上看烟火是很漂亮的。

　　主持人：经过毛总的描述以后，上元君庭最后两栋楼是非常值得看的，目前有没有样板间呢？

　　毛大庆：大家可以去上元君庭的售楼处，里面有我们的介绍，包括模拟的样板。

　　主持人：今天由于时间的关系，我们对上元君庭这个项目的了解大概就到这里，我们新浪网会随时更新动态信息，谢谢毛总，欢迎再次光临新浪。

　　毛大庆：谢谢！