聚变德胜城市新地标价值高峰论坛(组图)

　　12月12日下午两点，安家联合中关村德胜科技园管委会，金融街建设集团德胜投资公司在金融街维斯汀大酒店共同举办《聚变德胜——城市新地标价值高峰论坛》

　　本次论坛是基于整个德胜区域的战略性发展，以德胜国际中心的城市新地标价值作为基点，研究区域与地标的互动，及德胜地标的发展趋势。

　　德胜区域是目前二环最后的商务领地，也将是金融街建设集团继金融街之后，又一块大规模开发的区域。其巨大的投资潜力和价值洼地属性，吸引了各方专家学者的关注。为此成立的金融街建设集团德胜公司作为金融街建设集团的全资子公司，承担了区域基础设施建设、项目开发的城市运营使命。

　　作为德胜区域的地标性项目，德胜国际中心以地标与区域共同发展的理念创造了京北的又一个二环地标。

　　以下为此次论坛现场实录：

　　论坛主题：

　　一、研究、分析地标建筑构成的关键要素及形成过程

　　二、探讨、归纳地标建筑与区域的互生互动关系

　　三、研究德胜新地标——德胜国际中心对德胜区域发展的推动作用

　　刘文斌：他们是中国工程院白玉良秘书长、西城区发改委王福俊副主任、金融街建设集团副总，德胜公司董事长张斌先生、德胜投资有限责任公司总经理赵越先生、德胜投资有限责任公司营销中心总经理王文柯女士、建设部政策研究中心王珏林副主任、台湾著名建筑师李玮珉先生、北京大学文化自然研究中心张颐武副主任、中国指数研究院副院长黄瑜女士、华高莱斯总经理李忠先生、中国城市规划设计院总规划师赵文凯先生、中国住宅产业协会副秘书长顾云昌先生、中元国际设计研究院总设计师孙宗列先生、周唐盛世广告公司(北京)总经理周俊先生。今天有我们几大门户网站，新浪网等几个地产网站现场进行图文直播，以及大部分主流媒体也都关注和光临这次论坛，我代表主办单位一并感谢大家的光临，谢谢大家！

　　我特别要感谢的是，这次论坛给我们提供了一个契机，能够来研究德胜区域，并且给我们提供一个优秀的样板，给我们这次作为研究参考的德胜国际中心的开发者，经营者，建设集团，德胜投资公司几位老总，下面我想首先请金融街建设集团德胜投资公司总经理赵越先生致辞，有请赵总。

　　赵越：尊敬的各位领导，各位嘉宾，媒体界的各位朋友们下午好！在一年一度的圣诞节即将来临之际，我们齐聚金融街威斯汀酒店就德胜项目展开讨论，我首先代表金融街建设集团向大家表示热烈的欢迎。德胜国际中心项目位于德胜门北侧500米处，总的规划面积是23万平方米，其中地下三层有7万平方米，设有物业管理用房，车库等物业管理设施。地上是16层约16万平方米，由四栋单体的甲级写字楼组成，这个项目得到了诸位专家的支持，在节能、环保、智能化等方面做了一系列卓有成效的工作。在06年的4月，我们这个项目被评为建设部科技示范工程，06年12月，在澳门召开的中国商业地产价值论坛会上，我们这个项目入选06到07年全国十大城市地标项目。我作为德胜投资公司的经理，在这里郑重向社会各界做出承诺，我们将秉承金融街建设集团打造金融街的开发理念，本着对客户、对历史、对股东高度负责的态度，将德胜国际中心项目打造成新的城市地标。目前项目正在结构施工，一个月后主体结构将封顶，08年3月这个项目达到入住条件。届时一个新的城市地标将树立在北京，同时见证08北京奥运会的辉煌。德胜门是有六百多年深厚历史的老城门箭楼，伴随我们德胜国际中心这座新的地标的建成，他们将共同见证德胜科技园的崛起，最后我预祝论坛圆满成功，谢谢大家！

　　刘文斌：谢谢赵总，他是我们地产界的房地产开发专家，演讲也很棒。刚才赵总谈到我们德胜国际获得了建设部科技示范工程和城市新地标大奖，这确实是对德胜国际中心价值的认可，同时也是对德胜区域价值的认可。我们今天汇集了对这个区域有发言权的、有深入研究的领导、专家和嘉宾，大家对这块都有很深的理解和研究，我想首先请我们德胜国际中心的区域顾问，也是我们著名的房地产策划专家、区域研究专家李忠先生谈谈对德胜的认识，对德胜区域价值的认识，请李总发言。有请！

　　李忠：著名专家不敢说。我认为，就德胜价值被低估而言，低估前应该加一个定语，应该说在我们今天再看德胜，就会发现它的价值是被低估的了，如果不加这个定语，这个问题不成立。我们说它是四大商圈的中心地带，是价值洼地。四大商圈是原来就有的吗？当然不是，是我们把金融街，中关村，CBD甚至奥运村都建设差不多的时候，这个时候我们才发现中间有一个价值洼地。如果说咱们一开始让金融街建设集团再选择一次的话，我想他们也会选择开发金融街，这是毫无疑问的东西。因为金融街的地理属性更明确。我想说一个城市能够率先被开发出来的地段，一定是功能价值非常明确的地段，比如说金融街与政府政策的关联，CBD那么多涉外企业，中关村有这么多大学的聚集，这些都是它们之所以能被称为城市一级功能商务区的一个先天优势。当一级商务区形成以后，那么它本身慢慢就变成别人可以借助它发展的优势。原来我在别人旁边，现在可以说别人都在我旁边了，我说这个事是我们认识德胜所谓价值洼地的前提，因为我们老说地段，其实地段是时间概念，中国有个说法是三十年河东，三十年河西，当这几大功能区都起来的时候，毫无疑问，德胜是一个非常大的价值洼地，这个毫无疑问。

　　事实上每一个区域的自我属性是不容易改变的，关键看这种属性有没有价值。刚才我跟张教授两个人聊大国崛起。张教授说大国崛起对冲突性方面描述的太过和谐，事实上很多国家在崛起以后，在外国资源上是进行过残酷战争和掠夺的。当哪一个民族的哪一个优势，能够和这个时代所匹配的时候，它就能够成功。比如，印度人的组织形态不太适合做制造业，从组装坦克，研究几十年最终下岗，可以看得出来这不是他的特长，但是谁也不能否认他们软件更好一点。所以当信息产业发展起来的时候，我们说印度产业的地块被低估了。我们现在之所以说德胜被低估了，是因为我们赶上这个时代，是因为我们周围几大功能圈——CBD，金融街。中关村和亚奥都已经形成了，而处于这几大功能圈中间的德胜区域的价值正在被人们日渐重视。

　　我们老说改革开放很大的失误是没有放开。我在上海读书的时候说早放开也没有用。浦西还没开发呢，还说浦东。这其实是一个顺其自然的过程，不是说你有超前眼光就能发展起来的。我们说产业有个溢出效应，而这个溢出效应是需要自己通过措施先填满了才能溢出。现在我们正好在这几大功能区之间，而且这几大功能区有溢出产业、关联产业和带动产业。所以这个情况下我们再说德胜的时候，德胜的确赶上了自己发展的好时期。在金融街建设集团的努力之下，我们以前知道北京最难打通的路之一就是德胜门外大街，现在已经打通了。这个时候新北京人已经记不清原来这个地方是什么样子。我们看这个地方的交通优势出来了，而且它的交通优势是一个四通之地，从这里去CBD、金融街、中关村和奥运村都方便。我有一个同学在阳光丽景买了房子，他特别得意地跟我说，你看你们几个人都搬家了，就我没搬家。我去哪都可以，因为我这地是四通之地。这确实是我们的核心区位优势。

　　第二，我们的人才优势也可以发挥出来，任何一个产业的发展，跟本地的人才是很有关联的。德胜这个地区事实上是国家级设计院所极为密集的区域。在北京有一个说法叫高价老头，就是经常被人请去的退休的干部。这个说法很有意思，你会发现在德胜这里面住的这样的人特别密集，他们的学术功底非常深厚。

　　我们经常把德胜门比喻成凯旋门。一个地方能不能抓住心理地标，这对一个城市是非常重要的。这就像一个大城市找心理坐标是一样的。德胜自身的优势是很不错的，背靠几大商圈，这个时候我们德胜适合干什么呢？我觉得这个话可以翻过来说，我们可以问问德胜不适合干什么。

　　我看差不多没有不适合德胜做的。我们适合做任何配套产业，衍生产业、升级产业和边缘产业。为别人配套，这并不是件不好的事，我觉得一个产业要做起来，未见得你就一定要自己独树一帜发展一个产业。我们在北京做过一个城市扩展区研究，有人就明确的提出的一个口号：我们要做管家，我们要给比尔·盖茨做管家。我想说既然几大功能圈发展起来了，我倒是觉得对德胜的发展来说，政府和政府主导下的开发商，未见得要马上明确一个产业。我觉得可以有一个发展阶段，让它往前走几步，我们观察一下这个地方有什么优势，然后再引导这个优势让它成型。这更符合产业自身发展的规律。我还是想说那句话，既然我们身处几大功能圈的交汇地带，就会形成生物群落的边缘效应——边缘地区的物质往往最丰富的，而且向各个方面发展都有可能，同时也是健康的，因为生物群落的丰富度和抗风险的能力往往是成正比的，所以我觉得是不是我们多给这些洼地机会，看看哪些产业能先发展起来，先发展然后再引导，这是比较科学的道路。

　　刘文斌：谢谢李总，我理解您的意思，我不知道我概括的对不对。我理解是三点，第一时间决定地段价值，区域价值，区位优势。下面请赵文凯先生发言。

　　赵文凯：参加过几次论坛，提到地标，最近一段时间提到地标比较多，但今天我想说德胜这个区域在北京发展到今天来看是一个不可多得的，也是非常关键的一个区域。所以我想我们要跳过地标来看看深层次的东西。我提个人的几个观点。一个经济的聚集创造了稀缺性，城市的文明就是经济、社会、人的活动聚集的结果。这是一条规律。在经济地理上面讲一个叫中心地这个概念，我想从这个方面发表一些不太成熟的意见。我们可以看到国际上面很多的国家除了澳洲和北美殖民国家以外，其他的这些国家，每一个国家只有一个国家级的中心城市，往往都是首都。在特殊因素影响下会产生两个，像法兰克福。在中国来讲有北京、上海、深圳等等一线城市。

　　我自己的感受就是北京应该是超一线城市。为什么这么讲？因为我们改革开放造成一个政策性的机遇，改革开放它的特点就是说我们同时面临工业化发展和信息化发展，因为在西方是工业化发展到一定时期，进入到后工业时代再转变成信息化时期，它有这么一个过程，有先有后。但是对于北京而言它是同时开始的，对于中国来讲是同时开始的，在这个时候就出现两个城市代表不同的产业方向，上海是代表工业发展，北京代表信息化发展，为什么这么说呢？过去我自己也认为上海更国际化，信息应该更发达。但是事实上不是这样，北京的人才优势、科技优势，都注定了北京是独一无二的代表最先进产业发展模式的一个城市。这样的话北京是一个高端服务业聚集的、最具有优势的一个城市。首先从全国的城市体系这个关系当中我们可以看到有这么一个特点：高端服务业的聚集，创造了北京土地的稀缺。一些市长书记讲，北京的一些土地招商做一些工业，还不如种树，道理就在这里。北京是具备这个优势来吸引发展高端的工业，我们北京的制造业每平方公里的产出只有六千万，好像是这么一个数字。但像金融街这样的高端服务业，每平方公里产生多少钱我不知道，但是相信是非常非常高的，因为它今年给政府财政的贡献占了北京市的四分之一。从这个角度讲，从国际上一些城市发展的经验上看，它未来的发展潜力还是相当相当大的。所以我想从聚集来产生稀缺，这是一个特点。

　　第二个就说说北京目前的城市发展战略。提了多中心，我个人认为多中心也是为了聚集，如果我们把相同的，应该聚集的这些产业分散开的话，整体的效益就会下降。这个东西不管政府也好，社会也好，是有意识，还是无意识的，只要我们坚持的是社会化，那么这个特征就会存在，它必然影响聚集。多中心的发展战略我想它未来的结果会更加强化聚集。就是说特定的功能在特定的区域上。这个我认为是德胜的第二个特点。这个聚集就是空间功能的置换。比如说像悉尼，悉尼最核心发展的是商务区，悉尼市本身是很小的，发展到90年代初的时候，他的居民已经降到5000人，它把大量空间置换为商务功能。在大的范围上看是有聚集的效应，在小空间上看，它又出现扩散的效应。刚才李总也讲了，在聚集的区域周边又会去扩散，发展新的功能的区域。像西外，德外，以及月坛这一带都是金融街这个产业聚集，以小尺度的扩散形成聚集的地区，德胜是其中之一。这是第三个特点。

　　第三，这个区域的发展，应该是多样化的。这个从生态学上也看到了这么一种特征。生物越是多样，它的系统就越稳定，它的持续发展能力也越强，它的抗外力影响能力也越强。那么这个特征在我们的经济领域，也表现出来了。它的经济就是一种竞争力比较强的产业它会带动另外一种产业的竞争力。它可能是没有太大关系的。像我们金融街现在发展的就是以金融管理为主要功能，但是实际上它的能源、通讯的这些总部都进去了。在多样化里面还不能忽视中小企业，在硅谷就有上万家的中小企业才塑造了硅谷很强大的竞争能力，这个就是中小企业被称作“经济马赛克”。所以我想我们发展一个区域，这种中小企业作为补充，提高它的多样化是一个不能忽视的东西。而且多样化也是一个经济资源，这种资源有一个很特殊的特点，你使用它不会消耗它，和其它的资源不一样，其它的资源你使用就会消耗。多样化你是越使用它越多样化，不使用才会消耗它。所以它是一个对区域发展来讲是低成本，高效率的一个途径。尤其像我们在促进一个区域的产业发展，来挖掘它的这种区位土地价值的时候，多样性是一个非常重要的手段。所以德胜国际中心恐怕还不只是地标这种视觉方面的研究，我们要从深层去挖掘它。这个也是我们叫做的超前期策划，就是说从更深层的、更长远的东西去考虑。

　　对于整个区域的发展模式我想有这么几个看法。一个是要综合开发，从德胜尚城，现在德胜国际，还是在一个项目开发的层面上去操作的。应该去倡导一种企业、政府、社会的合作去做综合开发。比方说这个要定位，你不管它定位成什么样子，它的可达性还是有些问题的。我们2008地铁线在这个地方是个空白，这一点能不能补充上。我知道四号线——M4是在新街口拐弯向西了，这个地方是不是有可能做一条M4的支线连接奥运支线，都在中轴上来提高可达性，而且二环地铁在德胜门没有车站，一站就到了积水潭了。所以说这种跟交通相结合的综合开发，应该是具体开发的时候考虑的。除此之外还有其他的开发，像金融街就在做多样性，考虑怎样满足人的多样化需要。