无论是出于降低劳动力成本、或是为了靠近供货商及零部件生产商，还是为了占领国内巨大的消费市场，全球众多的制造型企业都正在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。鉴于目前市场上现有工业地产的数量和质量状况，对企业而言，要确保选择真正满足其业务生产需要的工业物业会是一个很大的挑战。

　　最近，仲量联行公布了关于如何在中国进行工业物业选择及其相关考量因素的白皮书

。“在评估房地产选择方案的时候，首先应该完全了解市场所有的可行性方案，以及选择各种方案后对于跨国公司(MNC)业务运作带来的影响。”仲量联行上海研究部副董事柯嘉士先生如是说。他还指出：“在我们近期公布的白皮书《中国工业地产解决方案》中，我们为寻求在中国进行工业物业选择的企业提供了选择方案，同时从全球一般房地产原则和中国特殊情况的角度出发，提供了具体的考量原则。”

　　在中国，可以选择的工业地产方案包括：利用“现有的物业”，或是委托开发商为商家量身定做一个项目，或是由商家自身建一新的物业。柯嘉士先生说：“《中国工业地产解决方案》分析了每个方案需要考量的因素以及相关的优缺点，并就缩短地产开发过程提供了建议。”

　　房地产选择方案1：利用现有的工业物业

　　在很多发展更为成熟的国家，有很多“二手”工业房产可供选择，但在中国情况并非如此，因此，我们只能将重点放在如何考量那些在建造初时没有实质性目的和标准的新的房产。在这种模式下，开发商负责取得所需的全部政府审批，直至交房为止。就工业地产而言，物业达不到制造商需求的地方大多来自地基的坚实度以及可供集装箱周转和堆放的道路体系的宽敞程度。

　　利用现有物业的优势是：制造商清楚地了解自己选择的物业的情况，他们能直接看到具体的实物，同时也知道企业需要等待的时间。

　　房地产选择方案2: 建设量身定做的物业

　　如果没有合适的现有物业可供选择，同时，商家也没有相对紧迫的时间限制要求，那这种选择就可以为商家建造更符合企业自身特定需求的物业。和市场更为成熟的国家一样，中国市场上也拥有愿意根据双方协定，为企业建造量身定做的工业地产的开发商。然而，在中国更为重要的一点是：商家需要清楚了解并签署相关文件，以规范交房的前提和要求。

　　在双方进行最终协商之前，工程的合同文件里应该包括以下内容：详细的设计标准、具体的设施功能以及适时对工程进行检查和测量的规定。选择合适的开发伙伴对于整个方案的顺利进行起着至关重要的作用。开发商和企业应该拥有共同的目标，具体而言就是建设一座运营成功、利用率达到百分之百的物业。对于企业而言，要想更好地实现目标，就需要寻求一个灵活的、愿意把自身的目标与租户的目标相结合的房工业地产开发商。

　　“尽管开发商和企业之间的良好合作能够降低最终交房时可能产生的风险，但是仍然需要保证在整个施工期内，通过聘用一个专业的工程管理公司在工地对工程进行严格的质量把关，因为质量把关在建筑业发展尚不成熟的中国仍然是一个问题。”仲量联行项目管理部的副董事唐磊(Paul Gervay)先生指出。

　　房地产选择方案3：自建物业

　　在这种方案下，企业首先选地、购地，然后根据业务发展需要建造自己的物业，并且完全负责工程从头到尾的所有设计、施工并获得政府批准。这种方案需要考虑的主要因素是：首先需确保获得政府所有的批准，然后委任合适的施工单位。企业可以选择出售这一房地产，然后再对其进行反租。

　　显而易见，通过自建物业，企业可以对工程进行尽可能的控制并充分实现自身的需求。为了更好地利用这些有利条件，企业需要投入更多的时间和资金。

　　柯嘉士先生总结道：“尽管很多适用于成熟市场的决策原则在中国也同样适用，但是中国市场存在着诸多限制条件，发展尚不成熟，这使得有些问题显得尤为重要，而且结果也经常和人们的预期不尽相同。” 他还指出：“根据我们的经验，‘功能性’项目最好采取量身定制或者由企业自建的方案，而且这种地产企业一般会自身拥有。总之，企业不仅需要考虑工业地产本身的情况，还要考虑物业配合企业业务发展的需求。