1.1 概述

　　上半年房地产开发投资和住宅投资增长速度较快，1—5月，全市完成房地产开发投资480.9亿元，比上年同期增长18.1%。其中，住宅投资完成251.0亿元，增长33%，增幅比上年同期提高36.2个百分点，写字楼投资57.9亿元，下降10.6%。

　　抛开06年新政出台后对北京房地产市场的短暂影响不谈，06年上半年北京房地产市场从整体上说是朝着稳定平缓的方向发展的。06年1季度，北京商品住宅的预售均价为6885元/平方米，同比增长了14.8%,结合“国六条”的政策引导，5月29日，九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，市场成交量在政策细则问世之初微有下调，与5月份相比，6月份全市期房销量小幅减少，比5月份的16548套减少了1132套；售出面积比5月份的1989984平方米减少了44575平方米，环比增幅分别为-6.8%和-2.2%，宏观调控的影响已经初步显现。由于“国十五条”是在5月26日才公布，因而政策的作用在6月份还没有完全显现出来，按照通常的房地产开发建设周期来看，从设计、施工到上市，至少需要多半年的时间，所以，政策作用较为明显的时期应是今年年底到明年上半年。

　　1.2 上半年同比成交面积微降

　　06年上半年

　　1.3 批准预售量同比有下降

　　06年上半年，北京市共批准预售项目273个(包括新开项目和老项目后期)，整体的批准预售面积为1104.85万平方米，相比05年同期的1241.4万平方米的批准面积，下降了12%。迫于新政的要求和众多开发商在市场执行细则没有出台前的观望情绪，06年6月份可预售项目环比下降了33%。

　　2.1总体成交量明显上升

　　2006年上半年，北京市实际总成交土地38宗，共计建设用地面积为1751983.032平方米，规划建筑面积为3406052.164平方米，比去年同期增长2.3倍，其中住宅用地建筑面积占总建筑面积的74.2%，住宅开发仍然是房地产开发的主体物业类型，如下图所示：

　　从以上数据可以看出，相比05年同期，06年上半年交易量明显上升，成交地块数量有了1倍的提高，这其中挂牌27宗、拍卖8宗、招标3宗，成交地块单个宗地交易面积明显扩大，而楼面价格06年上半年同比增长7%，一定程度上反映了土地价格不断上扬的市场事实，同时多块大宗土地在激烈竞拍后高额成交反映了很多开发商等米下炊的焦急心理。

　　2.2 地块分布多处于(远)郊区

　　上半年城八区与(远)郊区县土地成交的地块各为19宗，土地成交的面积比例为1：1.13，土地供应郊区化的态势愈加明显，同时城

　　八区土地的平均交易价格为4311元/平方米，而(远)郊区县的平均土地交易价格为1164元/平方米。

　　2.3 06年下半年土地供应分析

　　资料显示，06年下半年预计入世的土地将达到32块，总建设用地面积为253.56万平米，规划总建筑面积为412.57万平米，地块分布主要在朝阳、丰台和大兴三地。

　　2.4 06年土地供应计划分析

　　2.4.1 优化土地供应结构

　　今年北京土地供应计划安排供应总量为6500公顷， 其中新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷。经济适用房用地300公顷，同比增长了100公顷，住宅商品房用地1600公顷，同比减少了150万平方米。按照城区来划分，城八区约占投入量的40%，主要集中在朝阳、海淀、丰台区，远郊10个区县约占投入量的60%，主要分布在顺义、通州、亦庄三个重点新城。通过土地投入量和分布区域比较可以发现，政府在不断优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，目的是通过土地供应来调控普通商品房的供应和价格。

　　2.4.2 土地供应量充足

　　据北京市国土资源局有关官员表示，2005年北京通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入市场。此外，2004年通过“8??31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。在正常情况下，今年还将有余留的1000多公顷进入市场，结合以上官方的统计数据，再从目前实际入市的土地面积和已经公布的土地供应量来看，今年京城土地的供应量应该是相当充足的(从土地整理储备中心得到的最新信息显示：仅7月份就有18块土地入市交易)，相信今年土地供应已经能够完全满足北京房地产开发市场的需求， 而土地供应的充足和合理将促动土地市场的良性发展，因此也能为房价的平稳发展奠定一个良好的基础。

　　第三章住宅商品房分析及预测

　　3.1 市场供求分析

　　06年上半年商品房预售登记总面积为984.1万平米，同比增长7%，06年上半年预售成交套数82279套，同比增长5.9%，结合上半年的总量来看，预售商品房的成交面积和成交套数基本上都是同比例增长，显现了总体上良好的市场需求状况。

　　但是由于6月份新政的影响，商品住宅预售登记数量有所减少，与5月份的14836套相比减少了602套；登记面积与5月份的1767274平方米相比下降了50271平方米，环比增幅分别为-4.1%和-2.8%，国家调控政策对于房产市场的直接影响已初步显现，相信伴随着“国十五条”细则文件的逐步到位，对于房产成交市场的影响还将有更进一步的显现。

　　截至到06年7月，北京市共有可售期房169709套，其中可售住宅期房共100441套，可售住宅期房总套数占全部期房套数的59%，可售住宅面积为1410.5万平米。此外，还有近305万平方米的现房住宅没有消化(18051套)，如果两者合一的话，目前市场上约有1715.5万平方米的商品住宅在等待交易。这个数据相比1季度的1872万平方米的市场存量整体数据在下降，考虑到2季度相比1季度预售房量的增加，说明市场进入了市场消化的相对旺季。而结合市场现存量和现存套数之比，我们可以发现存量房的平均面积为144.7平方米，这一数据清楚地显示了目前北京市场大户型存量房占绝对多数的事实。

　　3.2 区位分析

　　06年上半年新开盘面世的项目以朝阳区和丰台区为最多，两个地区61%的总和比其他区域的总量还多，这种局面在下半年的北京市场还将继续，以朝阳、顺义、通州为代表的重点发展区将成为北京市场新盘的最大萌发地。

　　3.3 别墅市场

　　严格控制低密度住宅的土地供应和继续停止别墅类用地供应是本年度国土资源部的工作重点之一，虽然业界对国土资源部的表态反映不一，但很明显国家对别墅用地的限制将越来越严格。政府对高档别墅供地实施禁令理论上有助于现有别墅项目售价的提升，别墅市场政策约束下开发量的减少，对很多发展商而言无疑是一个市场机会点，而06年别墅用地的一度叫停使得当年的在销别墅均有了良好的业绩提升。有了成功的市场前鉴，众多发展商更是对别墅项目充满信心。6月份多个别墅新盘的迅速推出充分说明了这一事实。毕竟别墅用地的停批加上别墅“银根”的完全萎缩使得别墅产品更加受到高端客户的关注，并且受到更多的高端投资者的青睐。

　　3.4 热点区域

　　朝青区域

　　目前北京市场最为引人关注的区域毫无疑问就是朝青区域，星河湾、天鹅湾 (论坛 像册 户型 样板间)、逸翠园 (论坛)、A-Z TOWN、润枫水尚 (论坛 像册 户型)等高端项目的不断入世已将该区域的价值拉升到了一个前所未有的高度，而姚家园路、朝阳北路和青年路等多条道路的通畅和CBD核心区住宅开发量的不断减少，又使该区域逐渐被人们认可为CBD人群的首选居住区，凭借良好的区位优势及周边雄厚的产业支撑，朝青区域极有可能成为未来北京高端住宅区的典范。

　　亚奥区域

　　随着奥运会不断临近，产品聚集对经济带动作用会逐渐加强，亚奥区域房地产市场随之迎来了新的发展，奥运会对该板块房地产的巨大拉动作用已是众所周知，巨额资金的注入，区域道路及生活配套设施的不断升级、完善，吸引了众多开发商来此大显身手，区域热销楼盘诸如主场 (论坛 像册 户型)、保利金泉广场、世茂奥临、华发颐园 (论坛 像册 户型)等支撑起了亚奥区域房地产市场的各色天空，成为了北京房地产市场的又一亮点。

　　海淀山后区域

　　海淀山后地区的发展规划事实上早在几年前就已经开始，当时相对落后的市政配套设施和道路交通状况是影响该区域发展的主要原因，而随着近年来五环路通车、圆明园西路、北青路及地铁四号线完工或是北延的利好刺激，该区域价值也得以迅速升温，本年度温泉镇D1和D2地块高额的土地成交价格也充分反映了该区域的未来板块价值。周边相邻的永丰科技园、中关村生命科学院和上地产业基地的不断成熟，愈来愈多的科技型白领将在此实现安家置业的梦想，而日渐良好的道路、配套状况和得天独厚的自然景观资源将是山后区域一飞冲天的坚实跑道。

　　清河区域(含辐射区域)

　　该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里，作为北京市重点发展的十个城市边缘集团之一，该区域凭借毗邻中关村、上地信息产业基地、清华、北大及学院路各大高校的人文、科技优势，已成为北京市北部区域重要的生活居住区，伴随着周边配套设施的不断成熟和交通日渐便利的利好促动，越来越多的发展商和购房者已经逐渐把眼光投放到了这片原本不曾被人关注的区域，华润—橡树湾、强佑—清河新城 (论坛 像册)、北科建—领秀二期，06年如此之多的实力型开发商及其大批量产品的面世必将带动该区域的更为成熟的发展。

　　第四章 写字楼市场分析及预测

　　4.1写字楼销售市场

　　06年上半年北京写字楼市场总体发展较为平稳，5月份出台的各项政策对住宅市场的影响并没有波及到相对稳定的写字楼市场。06年上半年，北京写字楼市场凭借本身稳定的市场规律为自己赢得了一个良好的市场发展空间。核心商圈内写字楼多采取只租不售的方式，非核心商圈写字楼基本都采用散售的方式，由于上半年中低档写字楼面世较多，因此拉低了写字楼整体价格的上扬，相比1季度，本季写字楼加权售价只上升了3.3个百分点。

　　上半年写字楼大单交易明显增加: 亚洲国际金融投资有限公司以22亿元的价格收购了东二环华普中心的两栋写字楼；日本基金购置了华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间 视频)两座尚未完工的办公楼；中油国际在亚运村地区的名人广场 (论坛)购买了近2.4万平方米的办公面积。

　　4.2 写字楼租赁市场

　　06年上半年，北京写字楼租赁市场相对稳定，甲级写字楼二季度平均租金保持在7.5元/平方米/天，存量较少的国际化甲级办公楼租金持续上升，但中低档办公楼的租金水平则趋于稳定。

　　CBD、金融街及中关村区域作为三大传统商务圈依然是办公楼热点区域。燕莎商圈随着佳程广场 (论坛 像册 户型 样板间)的全面入住和美邦国际大厦的崛起，也逐渐成为投资者关注的热点。

　　4.3 市场展望

　　2006年北京市场的写字楼供应面积将达到近160万平方米，投入量约为过去三年的总和。上半年北京写字楼市场在供给量相对较小的状况下呈现出了火热的销售局面，但随着下半年市场投放量大幅增加和市场原本存量的积累，相信下半年北京写字楼市场将面临激烈的市场竞争，造成供应方的竞争加剧、租金上涨空间有限，写字楼的租售市场在供量和竞争加剧的前提下，市场持观望态度的投资者会逐渐增多，有可能出现租售价逐步下调的可能。

　　第五章 商业市场分析及预测

　　5.1 商业市场上半年成交状况较好

　　去年到今年对住宅市场连续不断的政策出击，使得更多的人将眼光落到了投资回报率较高的商业市场，而从北京上半年整个的商业市场的总体情况来看，中关村和望京两大区域凭借日渐成熟的商务氛围和部分商业面积的投放，成为了上半年的热点区域。

　　5.2 供应主要源于中关村、望京

　　2006年上半年，北京新的商铺项目供应主要来源于中关村和望京等区域，包括中关村广场购物中心、新中关 (论坛 像册 户型 视频)、第三极 (论坛 像册 户型 样板间 视频)等商铺项目，以及来自于望京地区的望京国际商业中心 (论坛 像册 户型 样板间) 、旺角广场等，总供应量有436,000平方米。

　　5.3 市场特征

　　持有型商业市场看好

　　伴随着国内经济的不断活跃和诸如奥运等利好事件的不断促动，越来越多的境内外资金将北京商业市场看作是最佳的投资渠道，持有型物业随之成为了投资的首选。诸如中关村广场、世贸国际商街、Metro City，计划在2007年开业的银泰柏悦生活、华贸商城、新光三越百货、新三里屯 (论坛)和四季商城等商业项目，均具有独特的定位和运营模式，持有型物业的增多在一定程度上改变了商业业态经营范围的局限性，丰富了商业地产的类型。

　　5.4 市场展望

　　CBD的快速发展和外延的不断扩大，使得众多商业集团将CBD作为未来投资新渠道，众多商业知名品牌纷纷抢驻CBD，相对缺少商业设施的CBD在未来一段时间内将迎来大批商业巨头的集体进驻，诸如新世界商城、沃尔玛等零售巨头确定入驻万达广场，加上附近将陆续开业的国贸3期、LG大厦 (论坛 像册 户型)购物中心、新光三越、银泰中心等等，CBD将迎来商业市场的急剧增长期。

　　第六章 热点问题讨论

　　热点问题——购房实名制

　　2月10日，建设部公布《建设部2006年工作要点》，其中“落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度”备受百姓和业界关注，并由此引发新一轮的PK，有人认为此举能够遏制炒房，从而降低房价，也有人认为该措施作用不大。成业行作为业内主流研究机构，对此进行了深入分析。建设部作为游戏规则的制订者，出台各种政策和措施必定有其明确的意图。购房实名制一是为了查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价，抑制和打击房地产市场投机；二是确定各物业权属，为后续物业税等相关政策的出台奠定基础。

　　该政策出台是一项利好，从规范市场的长远发展来看是非常必要的。很多人之所以对购房实名制产生怀疑，主要是该措施真正起到实效还需要进一步细化，并与其他政策进行配合，如果该政策能够与购房者户籍信息、信用信息、购房信息、贷款信息等相关信息互联，使得利益双方信息对称，将在一定程度上限制房产投机行为，起到遏制房价上涨的积极作用。

　　国十五条

　　2006年5月29日，建设部、国土资源部等9部委联合出台了《关于调整住房供应结构的稳定住房价格的意见》，简称国十五条，文件要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)所占的面积比例，必须达到开发建设总面积的70%以上，此外中低价位、中小套型的普通住房(含经济适用房)和廉租房的土地供应年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　“国十五条”细则是一个相对温和的政策，同时该政策又不乏灵活性的潜台词在内，透过表述我们可以看出其最终目的不是打压房地产市场，而是规范市场，调整产品供应结构，通过政府干预的硬性手段将房地产需求结构分级建立起来，从而丰富产品类型、调整购买门槛、满足更多人的住房需求，真正在完善房产品供给结构的基础上做到各有所归。

　　对于稳定目前快速增长的房价来说，“国十五条”也将起到积极的作用：未来90平方米以下住房将成为市场供给的主流，供给结构性的调整必将造成目前很多消费者的等待心理，从而也拉长了房产品的营销周期，减弱了市场的不合理需求，这种供求关系的稳定对于价格增长的良性把控作用是不言而喻的。

　　民宅禁商

　　6月19日，北京市出台了从6月21日起暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办照的相关文件，由于房地产市场各物业类型之间存在的纠合性，因此此文件的出台对北京地产市场很多物业类型都会有一定的影响：

　　“住宅禁商”政策最直接打击了目前住宅改商用集中区域的住宅部分的租赁市场，诸如国贸、亚运村此类型成熟商务区，政策的出台将直接导致“住宅改商”租赁市场失去大部分客源，与此同时，这也将成为市场中低端写字楼新的市场契机。根据成业行市场统计显示：北京市乙级标准以下的写字楼近75%存在于城市次发展区，诸如西四环、酒仙桥、劲松等区域，且租售率相对较低，多数仅维持在50%-63%的水平，因此，此类地区中低档写字楼物业的租赁和销售市场将随该政策的颁布和实施而趋于回暖。

　　住宅商用是一种改变原有规划和土地、房产使用性质的行为。事实上，住宅社区的居住品质就是由其纯粹性决定的，普通住宅如此，高档居住社区更是如此。长久来看，“住宅禁商”的政策对于中高档居住社区的品质维持和未来市场的销量都有着积极的意义。

　　“住宅禁商”对未来写字楼的开发也有着一定的间接促动作用，写字楼开发具有投入量大、建筑周期和回报周期较长等特点，鉴于开发和销售上的难度，一般开发商对写字楼开发都是慎之又慎，这在一定程度上限制了开发热情，对所在区域的商务发展和税收产生了间接性的负面影响。而“住宅禁商”推行后，现存的这些难点将得到很大程度的缓解，写字楼的开发需求也必将水涨船高，伴随着市场机会和利好政策的促动，更多中小型开发商将会把目光投向中低档写字楼的开发中去。

　　目前市场上的住宅商用的户型都是以140平米以上的大户型为主，而此类型产品由于总价的原因一直就是市场上难以消化的产品，住宅能商用的属性是吸引市场投资者消化此类户型的主要原因，根据成业行一季度对海淀区145平方米以上户型商用比率的调查显示，平均比率高达17%，换言之，“住宅禁商”将很有可能造成市场上大户型房源销售趋缓，更多投资者顾虑于住宅投资额增加而收益率降低后会减缓购买行为，短期内这种状况可能表现的不太明显，但随着政策实施的不断深入，这种趋势会愈加明显。

　　目前房地产行业内对住宅禁商政策的细化执行存在着一定的疑问，比如政策言明房屋登记用途为住宅和购房合同中房屋用途表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等)，均不予登记注册，事实上目前市场上存在的很多商住类项目，由于面市已久，基本上整栋楼的用户都为商务类型的客户，因此在事实上已具备了写字楼的功能和属性，这种项目在北京市场目前不在少数，如何定性该建筑的物业类型？对于这部分商业类用户的年检和注册如何解决？是否能给此前和目前的商住类项目设定一个时间分界点，在时间分界点之前的商住项目既定事实不予追究，而时间分界点之后的项目按照新标准执行，这样区别对待，分次治理，对于稳定目前的房地产市场和长远强化企业的税收管理都是利大于弊的。详读文件我们可以看出对于此类问题，政策中还是有一些灵活的表述在里面，虽为明确问题，但也体现了政府对此类现象有所考虑，我们也相信具体执行过程中会有一定的针对性。