本报举行沙龙，业界提出让业主听证选择住宅是否整体商用有人建议政府提供写字楼的“经济适用房”

    参会嘉宾为利基投资顾问有限公司副总经理陈靖路、明天房地产开发有限公司总经理助理贾玉鹏、中关村不动产商会秘书长吴恒洁、北京成业行营销总监董暘、五棵松文化体育中心运营开发部经理马辛

　　面对住宅禁商所引发的一系列市场影响，7月11日，本报举行的沙龙激起与会人士的激烈争论。住宅立项的写字楼出路何在？政府应在其间扮演什么角色？与会者提出了三种出路，对住宅禁商政策提出了四点建议，尽管很多出路和建议可行性有待考证，但或许会给商住楼各方提供新的思路。

　　商住楼的三种出路

　　出路1 听证证明商用

　　有业内人士透露，如果有足够证据证明该栋楼全部用于商用，可向建委或者相关部门申请，让商户在其中继续办公。该消息未经证实，但似乎给

　　贾玉鹏：最近我曾去过工商局。据我了解，工商局对于商住楼还是留了一个口子。如果你能够证明该栋楼全部是商用的业主，有可能在工商局获得注册。因此通过业主听证的方式来处理这个问题。可以让实际90%或100%的使用者为商用、办公的住宅业主举行听证会，让所有业主、或超过一定比例的业主，通过投票的方式来决定这栋楼是否全部商用。

　　“民宅禁商”政策出台的根本原因是住宅办公扰民，如果某座楼的实际使用者全部是办公，“扰民”的问题就不存在。工商局也因此有可能给予注册。

　　吴恒洁：此方案值得探讨，这需要政府相关部门或者官方协会等做好前期的调研后，制订一定的评定标准才可行。但实际操作难度比较大。

　　讨论结果：可尝试，但需要全体业主同意商用非常困难，只要有一户不同意，就不能在现行法律框架内解决。

　　越大的社区操作性越差。

　　出路2 让国土局解释“综合类”

　　许多商住楼在立项里属于“综合类”，在14号禁令中，综合类立项的项目也被禁止注册公司。五棵松文化体育中心运营开发部经理马辛认为，可让国土局给“综合类”一个解释，说明“综合类”中有商用的意思，使工商局能够对“综合类”放行。

　　马辛：综合类项目的开发商可以向相关部门出示相关土地规划证明，比如五棵松文化体育中心项目的土地规划上就是一个以综合立项，并加以标注文化体育类。

　　通过申请证明后，工商局应该允许批准注册。

　　陈靖路：对政策进一步的解释还会涉及发改委、规委和建委，需要有政策法规支持或者行政支持。

　　贾玉鹏：我认为对于尚在批复或建设中的物业，国土局应该出台相应的细则给予规范。而对于立项为“综合类”的楼座应该进行详细解释，注明其具体用途，如果确实是商用办公，则不该一刀切，把“综合类”都排除在商业办公之外。

　　讨论结果：有可能。要看国土局和工商局是否允许，但仅对“综合类”立项的商住楼有用。

　　出路3 更改用地性质

　　工商局曾表示，如果项目可以更改用地性质，补交土地出让金，把住宅改成商用和办公，工商局就能给予注册。业内认为这或许也是一种出路。

　　马辛：更改用地性质是一件非常困难的事情，涉及多个部门，主要包括建委、国土局、规委、发改委等。事实上，一个地区用地性质的确定是多个部门联合办公的结果，确定以后不会随便更改。如要更改，那将涉及多个部门无数公章。短则需要1年，长则需要3年时间才能完成。这个时候市场也早就变化了。此外，对已经销售的项目，还涉及到与业主重新签合同的问题，业主买的是70年产权立项的产品，难道会因此与你改成50年产权的合同吗？因此这个出路可能性不大。

　　讨论结果：可行性极小。

　　“住宅禁商”的四点建议

　　建议1 老项目既往不咎，新项目禁止

　　对已有商户的住宅允许继续商用，新项目则不再允许。

　　吴恒洁：政策这样执行的可能性很大。因为一般政策是不可能回溯的，这涉及到政府的权威。事实上，住宅禁商一直是方向，业内也都有这个准备。早在2002年，上海和广州就已禁止住宅商用，在2005年的沈阳也执行了这样的政策，与其他城市相比，北京晚了。因此一批迎合市场需要的住宅立项纯写字楼开发的项目就诞生了。按照这个政策执行下去，这批项目很难过关，前景难测。

　　贾玉鹏：这样的政策比较适当。从目前的统计结果看，北京市有60%的公司开在住宅里，其对经济的贡献是相当可观的，但这些公司的规模确实不大，不能承担写字楼的物业成本，因此最好不要强行让它们搬出去。同时，这些公司占用了北京市约1200万平米的住宅面积，如果全部搬出，写字楼市场的容量能否吸纳它们也是一个大问题。

　　董暘：对于即将注册的公司要严格执行新政策，以体现政策的实施，同时既往不咎，也能够将政策对房产、经济市场的震荡控制在平稳的水平。

　　讨论结果：比较可行，维护市场稳定。但目前市场上在卖的住宅立项的写字楼可能就“在劫难逃”。

　　建议2 提供写字楼的“经济适用房”

　　吴恒洁：目前中关村商会正在积极推出一些福利型写字楼，以此给成长型企业提供更多的场所。做法是对现有空置写字楼给予财政补贴租金，让它们以较低的价格出租给中小企业。

　　马辛：这类似于写字楼里的“经济适用房”。但不能在北京市铺开这样的写字楼“经济适用房”，即使你能提供100万平方米，(目前中关村试点1万平方米，计划达到10万平方米)对于整个北京市场，仍然是杯水车薪。

　　董暘：政府在引导商住分开的同时，不可避免地要解决中小企业到何处去的问题，目前北京乙级写字楼很少，要扩大中低端写字楼市场的供应规模。

　　吴恒洁：建议政府要出台一些政策扶持乙级写字楼的开发。因为给中小企业提供的乙级写字楼在配套上可能需要更大的投入，比如车位，中小企业的车要远远多于大企业，而租金则远低于甲级写字楼。

　　讨论结果：不适合在全北京推广，但市场缺乏大量乙丙级写字楼的事实，值得政府考虑政策倾斜。

　　建议3 分区域禁商

　　董暘：中小企业主要集中在CBD和中关村，建议在北京市内划分这两个区域，允许住宅商用，其他区域可以禁商。

　　陈靖路：在北京中小企业集中地并非只有CBD和中关村，许多区域多年来早已形成成熟的商住楼商圈。只针对两个区域禁商对其他区域不公平。

　　马辛：如何划分中关村和CBD的范围也是一个问题，比如中关村的西边划到西三环还是西四环。

　　讨论结果：可行性不大。

　　建议4 分行业禁商

　　陈靖路：可以学习香港分行业来禁，扰民的禁止入驻民宅，一些不扰民的，如咨询公司可以进入。

　　马辛：如何判断扰民不扰民，分多少行业，政府工作量太大了，在国内难以操作。

　　讨论结果：不太可行。

　　专题采写/本报记者关爽