□晨报记者唐海力
2006年上半年，由于供应有限，甲级写字楼市场延续去年火爆的市场行情，租金小幅上升，一些被外资相中意欲整体收购的稀缺地段高品质甲级写字楼，面对多家外资机构开出的收购价码并未动心，对市场的持续看好令其惜售，出现转出售为租赁的趋势。
戴德梁行上海甲级写字楼租金指数显示，截至5月底，甲级写字楼的整体租金水平已上升至每天每平方米0.98美元。相比今年第一季度上升了2.1%。由于2005全年的大幅上升，上海的甲级写字楼整体平均租金已达到相对较高水平，预计2006年上海甲级写字楼全年租金将呈现平稳、小幅上涨态势。
综览2006年上海甲级办公楼的市场供应，戴德梁行预计，全年将有六栋甲级写字楼完工，全年甲级写字楼市场供应量预计可达24.5万平方米，大幅低于2005年约45万平方米的新增供应，从而将造成上海甲级写字楼市场持续紧张。其中浦东陆家嘴区域将新增写字楼物业115310平方米，占全年供应量42.4%，而浦西高档商务区由于有五大区，而总体供应量只占50%左右，因而浦西甲级写字楼更显得弥足珍贵，淮海国际广场上半年度的竣工交付，为上海甲级写字楼的增添了一笔新增供应。而近期甲级写字楼物业的有限供应，使整体市场平均空置率继续处于下降通道之中，并已降至近年来最低水平。预计2006年全市平均空置率仍将保持在5%-7%甚至更低。
从整体房地产市场的运行来看，甲级写字楼市场的发展日益成熟，政策宏观调控、开发商运作手段、楼盘优良的品质，显示了市场健康发展的良好趋势。另外鉴于上海经济在过去数年稳定而持续增长，加之中国将于2006年年底对于外资开放金融市场的这一刺激因素，上海写字楼市场将继续向好。
2005年11月下旬，花旗银行房地产基金(CitigroupPropertyInvestors)成功收购永新广场，成为该年继新茂大厦、百腾大厦之后的第三宗外资整体收购办公楼物业成交个案。永新广场、新茂大厦、百腾大厦3宗交易都分别是麦格理银行、高盛、花旗银行房地产基金进入中国市场的首次投资，他们不约而同地选择了上海市中心黄金地段的高档办公楼物业。
根据戴德梁行投资部报告显示，目前海外机构的收购模式主要有两种：一是在建工程转让，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦。二是收购现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。今年年初，数家海外基金相中华山路上的华山国际欲洽谈整体收购之后，近期，淮海国际广场再次引起海外基金的关注。上海平安欣仑物业发展有限公司营销总监周柏泉透露，全球排名前五的机构投资者，都对淮海国际广场项目表示了强烈兴趣，并进行过不同层次的接触。作为国际5A品质的甲级写字楼，该项目总建筑面积仅8万平方米。主楼为45层全玻璃幕墙的甲级办公楼，标准层面积约1400平方米。另有近200套客房的精品酒店，为国际商务精英提供尊贵舒适的居住环境；加上连接的4层商业裙楼，为国际商务的升温提供了最佳配置。而淮海中路近汾阳路这样稀缺地段，地理位置极为优越。目前项目租赁签约率已超过80%。已签约的知名跨国公司包括资生堂、罗氏诊断、日本航空、奥雅纳工程咨询公司、IPG、金杜律师事务所，率先入驻也成为获取更大升值空间的重要选择。
戴德梁行写字楼部有关人士分析，国际级品质是其长线升值的主要保障。2006年上海甲级写字楼租金的上涨趋势，预计会出现高端客户的抢筹效应。因此位于市中心高档商圈、稀缺性明显，具有国际高端品质特征的现房甲级写字楼租金将有进一步的上涨潜力和空间。淮海中路、南京西路作为上海公认的高档写字楼集聚区。
