租金上涨前景看好

　　——2006年上半年三级市场商业地产分析

　　世华地产市场研究部

　　一、写字楼市场分析

　　2006年上半年深圳的写字楼市场稳步发展，二手写字楼需求旺盛，租赁市场活跃，租金水平稳步上扬。

　　(一)租赁市场活跃，买卖成交较少

　　福田中心区的写字楼在05年集中放量，十多个项目涌入市场，促使中心区写字楼市场逐步走向成熟。2006年上半年，中心区有大量的租赁供应进入市场，迎合市场上的租赁需求，成交活跃。

　　福田中心区新入市写字楼，比较受投资者的关注。而且，新盘的高价入市，拉高了周边二手写字楼的价格，目前福田区二手写字楼的放盘价很多已经接近于新盘的价格。

　　(二)租金回报上涨，价格稳中有升

　　在福田中心区和车公庙片区，市场对写字楼的需求在逐年增加，租金水平跟着上涨。06年上半年福田中心区的租金主要集中在80-100元每平方米每月，个别物业租金可以达到110-120元每平方米每月；车公庙片区的一些写字楼的租金在05年只有75元每平方米每月，目前已经可以达到90元每平方米每月。租金上涨带来了投资回报率的上升，这样促使片区写字楼的租赁市场活跃。

　　福田区新写字楼的入市带动了二手写字楼价格的上升，同时由于对写字楼市场前景的看好，写字楼价格进一步被提升。06年上半年福田中心区的写字楼价格主要集中在1.4-1.8万元每平方米，和05年同期相比上涨了20%左右。

　　二、商铺市场分析

　　(一)前景看好，业主惜盘

　　东门和华强北作为相对成熟的商圈，一直引领着深圳商业的发展，也是上半年二手商铺成交最为活跃的区域，并屡屡爆出惊人成交价。由于这两个商圈的出租回报率比较高，租赁市场高度活跃。

　　福田中心区的商铺较少，目前还没有形成具有规模的商圈，商铺以出租为主，很少有出售。

　　(二)回报率分布不均

　　商铺租金回报率与商圈的形成有很大关系。东门发展较早，已经形成比较成熟的商圈，商铺回报率高，目前东门的租金回报率在7%-8%左右。华强北作为目前惟一可以和东门媲美的商圈，目前租金回报率也大概在7%左右。南山商圈虽然其商铺价格高涨，但租金回报率并不高，大概在4%左右。

　　三、厂房市场分析

　　目前关内的很多工厂在逐步往关外转移，关内的厂房功能开始发生转变，很多厂房开始改变为商铺或者写字楼，租金平稳上涨，回报率上升，价格跟着提高。06年上半年厂

　　因为深圳经济一直保持高增长，对厂房的需求量也越来越大，厂房投资前景被看好。随着政府土地供给的严格控制，厂房存量开始变的有限，将会逐步往“供不应求”的局面发展。

　　目前，关内有些厂房的投资回报率已经达到13%。而关外厂房的租金水平随着工业区与市区距离的增长而逐渐下降。