6·19禁令剑指住宅办公司 商住分开将成新宠核心提示

　　上周，一条来自北京市工商局的禁令在房地产业引发不小的震动：从6月19日起，暂停企业在民宅开公司的登记。业内有人简称其为“6·19”，并认为是继“国十五条”后的“又一狠招”。这条禁令究竟动了谁的“奶酪”？会否像相关人士预测的那样，直接关系到业主、房产交易市场以及地产产业链？就此记者进行了采访。

    悬念一政府能否打出“组合拳”民宅公司业主呼吁全面清退

　　记者调查发现，和民宅公司做邻居，安全是居民的第一隐忧。“现在楼门前有了门禁，可一点作用没起，楼里的公司每天都有好几拨客户进进出出。”对于公共资源的不平衡利用，业主们更是气得不打一处来。程女士告诉记者，他们每栋楼有三部电梯，其中一个是货梯，但每天早上，居民们忙着上班的时候，也正是楼里的公司运货的时候，有时居民一等就是五六分钟。

    维权无门小区业主难立“业委会”

　　如何在“6·19”后清退住宅楼内现有的民宅公司？汉卓律师事务所的律师秦兵建议，对于商住两用的小区，业主们可以通过业主公约进行协商，如果业主委员会不同意，可以劝退楼内的公司。

　　然而，类似曲线救国的方法未必奏效。根据相关规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会”但对于很多小区，这条规定形同虚设。

　　“三年前我就想成立业主委员会，但奔波了一段时间以后发现，‘邻居’基本上都是公司，真正的业主根本联系不上，没法成立业主委员会，遇到事情只能单打独斗。五千多套房的小区，真正能联系的业主不到10%。”住在西南二环樱桃园附近的张小姐说。

    层层牵制治本尚需政府协同“作战”

　　业主自治无从谈起，大家的注意力就被引向政府。而工商局似乎无意将“住宅商用”一棍子打死：按照规定，企业可以到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，只要经过审查符合条件，将现有的“住宅”变更为“商用”，就可予以办理发照。

　　要从根本上治理，似乎需要工商局做出“明年企业年检时，凡不迁出民宅办公的均不予以年检”的新规。市工商局企业登记处负责人曾表示，在法律中没有明确规定什么场所才是经营场所，也就是说，把居民住宅楼作为商业用途，法律上并没有禁止性规定，从这方面说“管理部门也感到很无奈”。国土资源部门也表示，虽然《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但实际上很难处理。相关负责人透露，规划部门也曾考虑将禁止“住宅商用”的规定在年内修订本市规划条例时提出，以利于各部门之间协同“作战”。

    悬念二交易市场能否相应稳定供需两旺房产租赁热过买卖

　　“某某小区，二室一厅，100平，位置非常好，适合商用。每月租金3500，交通便利，环境幽雅，可随时看房”。6月19日以后，类似的租房广告仍频频出现在小区论坛。“比如安定门100平方米左右的房子，民宅月租金3500元左右，同样地段，商用公寓租金在6000元以上，写字楼租金在一万以上，开公司的当然会选择租居民楼。”家住安定门附近的吕先生说，2002年，他一下子买了两套房，一套自住，一套出租，因为地段好，租金从2800元上涨到4000元。“租比卖划算”，这样的观念与现状间接造成北京市二手房的租赁比买卖火爆。记者从“我爱我家”了解到，租房者中大概有三四成的人选择租民宅办公司；链家地产统计数据分析，租民宅用来办公的租赁行为占到租赁成交量的10%以上。

    节约成本6成公司开在居民楼

　　很显然，这条禁令对于不少小公司来说不是好消息。准备在海淀中关村园区办理执照的朱先生刚刚核定了企业名称，正准备办照，看到这个消息“有如当头一棒”。朱先生说，他们租用的房屋正是住宅民房，已经交了半年近6万元的租房费用，与住宅相比，写字楼、商用住宅的租金价格至少要高出近2倍，开办企业的成本将被大大提高。

　　记者从北京市工商局得到消息，今年开始实施新《公司法》以来，由于大大降低了注册资本金，全市已经有近300家一人公司在工商部门登记注册。根据有关方面的统计，北京有60%以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎占到了去年全市住宅买卖成交量4079.2万平方米的三分之一。

    公司退租二手房源有望增加

　　链家地产市场总监金育松认为，新政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅来实现创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量；同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对于民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。另外，由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，从而会增加二手房买卖市场的房源供给。公司买的住宅少了，相当于为自住购房者提供更多的房源，从而起到稳定房地产市场的作用。

    悬念三房地产产业链能否得到调节利润差额激活“商住两用”

　　长期以来，北京房地产业中私下“居改非”的活动已经成为不公开的秘密，一些开发商看准了这个巨大的需求市场，打“擦边球”公开售卖所谓的“商住楼”。据相关人士介绍，自SOHO现代城 (论坛 户型)(查看地图)起，北京出现了大量在住宅用地上，以住宅立项但开发商业写字楼及商住楼的项目，如集中于CBD区域的万达广场、SOHO尚都 (论坛 像册 样板间)(查看地图)、第三置业 (论坛 像册 户型)(查看地图)等许多项目。以住宅项目立项的写字楼，既可以比写字楼立项的项目少交近一半土地出让金，又可以比写字楼立项的物业多享有20年的土地使用权，同时，以住宅立项的房贷贷款成数及年限比写字楼要宽松得多，其入住后的用水用电成本也比商用写字楼要低大约一半。

    两极分化北京楼市结构失衡

　　然而，大量企业在住宅立项的商住楼中注册办公，一方面直接抢了按规划建造的甲级写字楼的市场，使写字楼产生空置；另一方面，中小型公司进入民宅办公，增加了商住矛盾的同时，也更加剧了住宅市场的结构失衡。据了解，目前中关村本来就已经很紧张的商品住宅项目中，企业办公的数量几乎都在20%以上，万柳地区的许多商住楼盘中，企业用房甚至已达到80%以上。

　　金育松认为，由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了写字楼的租赁需求仍然较大；而在民宅需求路径被封闭的情况下，会引导部分公司进驻写字楼，也可有效解决部分地区写字楼的空置窘境。

    专家预测商住分开将成新宠

　　禁令一出台，不少人把矛头指向SOHO等知名楼盘，虽然目前只对新的注册商户叫停，但对已进入住宅项目的老注册企业并没有做出可以继续注册的承诺，该政策“引而不发”的威慑作用会否对开发商以后开发方向产生影响，继而调节整个北京房地产的产业链呢？中原华北区副总经理殷则环称，由于这项措施没有任何可以变通的“出口”，出台后即刻执行，加上之前九部委“十五条”中刚刚做出的“90平方米”、“70%”的限制性规定，其对房地产的影响在当前政策中可谓最直接并且最大。世邦魏理仕的分析人士也认为，此项政策对北京房地产市场中以住宅立项的写字楼和6000至8000元／平方米的住宅物业均有较大影响。

　　很显然，此项措施出台，一是表明北京要整肃这块市场，使大量商业用户从住宅物业中挤出，从而增加住宅供量，有效调整房产市场结构。在住宅供量增加、租金下降的连锁效应下，抑制目前高比例的投资买家。

　　“我爱我家”的分析师预测，商住分开将成为今后发展趋势，此次禁令的出台，一方面将促进社区正规商业的发展，面积在50至100平方米之间的商铺将大受追捧；另一方面，对于写字楼中可以灵活分割的，面积在100至200平方米左右的小开间也可望看好。

　　晨报记者 赵王月/文

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   民宅开公司处理起来有点难

   工商部门：无权对登记地址进行限制

　　工商作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。按照《公司登记管理条例》和《民法通则》规定，工商无权对登记地址进行限制。

    规划部门：没有行政处罚权

　　根据城市规划法，建设工程经过相关管理部门验收后，业主不得擅自改变使用性质。如果改变房屋使用性质，必须到房屋产权部门办理房屋性质变更，而办理变更手续的时候单元式的房屋必须出示规划或设计部门同意变更的资料。由于住宅和非住宅在设计、结构和配套费的交纳等方面都不一样，一般不能变更。

　　同时规划部门也表示，目前规划部门对住宅楼内开公司无法执法，因为他们是“规划部门”，没有行政处罚权。土地管理部门的说法和规划部门差不多，虽然根据《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但往往在实际情况中，很难处理。

　　《关于从严审查住所使用证明文件的通知》规定(2006年6月19日)

　　“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册。登记注册时，凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。据了解，工商部门在对此类登记注册不予受理时驳回的理由是“住所使用用途为‘住宅’，不具备从事经营活动的条件”。

　　《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》(2002年6月)

　　“允许企业或个体工商户以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动；但禁止从事餐饮、歌舞娱乐、网吧、生产加工和制造5类经营活动。此前，北京市工商部门仅禁止餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所(含“网吧”)、生产加工和制造5类企业开在民宅。”上海叫停民宅开公司

　　2004年11月1日，上海市人大常委会表决通过的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)，明确规定了业主、物业公司和相关管理部门可以对擅自居改非进行起诉、制止和处理，为擅自居改非设置了三道关卡：

　　第一关是业主。《规定》明确，业主或使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第二关是物业公司。《规定》要求，物业公司发现业主或使用人有擅自居改非的行为时，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

　　第三关是政府部门。业主擅自居改非的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。