银根紧缩地产难做

　　央行出台的房贷新政出台后，尽管各商业银行的操作细则一直没有出台，但房地产商们已经感受到银根紧缩的压力，收紧的资金链条已经成为一把达摩克利斯之剑，悬在许多小开发商的头上，而今年6月，首家在香港上市的首创置业却启动了东区的诸多项目，由首创置业控股的阳光股份旗下的阳光上东项目上周更是打出了惊人的口号，要打造北京的上东区。 何以阳光股份逆市而动呢？

　　2001年9月，阳光股份董事长唐军刚刚谈下燕莎、丽都之间坝河南岸47公顷土地时，这里还满眼是杂乱的农民房和臭水沟。而后，阳光股份按兵不动，蓄势近两年。

　　昨天，唐军又来到燕莎与丽都之间的这块土地，此时的他已然身兼A股上市公司阳光股份董事长和H股上市首创置业总裁两份要职。旧日的农民房和臭水沟已经不见了，东四环绿化带和沿坝河绿化带早已经绿意盎然，坝河水还清工程也已见成效，燕莎和丽都商圈也早已扩张交合于此。区域成熟了，公司成熟了，百亿大盘浮出水面的时机也成熟了。

　　-大盘在京东北启动

　　将于今年9月正式开盘的这个高档住宅项目定名“阳光上东”，是阳光股份全力打造“北京上东区”的序曲。“上东”是美国人对地理位置的习惯表述方式，代表“东北方向”，“北京上东区”是位于北京东北的以燕莎-丽都为核心的国际化、多元化的特殊区域。

　　这一区域西起东三环北路，东至丽都假日饭店，北到机场高速路，南抵朝阳公园。从80年代以来，这里一直是北京城市国际化进程中的前哨，有着中国走向世界和世界走进中国过程中的无数个第一：中国第一家HolidayInn品牌酒店，第一家中外合资五星级酒店，第一家顶级购物中心燕莎，第一批涉外高档别墅、公寓，第一所国际学校，第一所中外合资医院，亚洲第一大城市公园朝阳公园等等。

　　一直以来，该区域内2000美元至3000美元每平米的公寓或者别墅十分热销，但到目前为止，尚未出现规模化运作、区域整体开发的成功案例。

　　此次阳光股份倾力打造“上东区”概念，将首先推出占地47公顷，建筑规模超过70万平米，销售单价1万元以上的大型高档居住社区———“阳光上东”，据估计，其中总价超过150万元的户型单元接近3000套；作为区域开发的后续，该公司日前又签下了紧邻阳光上东项目南侧

　　的酒仙桥项目，该项目总占地57公顷，总建筑规模超过140万平米，这也是一个目标售价在7000元/平方米以上的大型中高档住宅项目。占地100公顷以上，建筑规模200万平方米以上，总投资近100亿，独占东四环外侧坝河与亮马河之间黄金区域，阳光股份整体开发“上东区”的战略构想终于得以实现。

　　事实上，在北京目前很少有开发商有如此实力集中开发如此巨大规模的中高档楼盘。即使对于京城地产大牌阳光股份及其母公司首创置业来说也并非轻易之举。唐军身后有多达17家的项目公司和27个在建房地产项目需要打理，但他每个月来“阳光上东”项目却要多达3-4趟。他坦言，“阳光上东”应该是阳光股份乃至首创置业今明两年最重要的项目之一，公司会给予人财物各方面的全力支持。

　　谁曾想过，现在准备斥资百亿作区域整体开发的阳光股份，在9年前进军地产时，只有区区的2000万。

　　-上市由内地而香港

　　1994年，唐军刚从市计委下海，初创的阳光综合公司只有2000万元的资本金，而所要开发的第一个楼盘“阳光北里住宅项目”计划投资2亿元，通过建好部分单位然后出售的方式，整个项目完成了，公司也赚取第一个8000万。而后，阳光综合公司又成功地开发建设了小马厂、大屯住宅小区、玉泉营玉安园小区等项目，现金流已经过亿。

　　到1996年，公司已经发展到一定规模，集团领导也确定了“地产与资本相结合”的发展思路，开始积极筹划上市。当时，房地产尚属国家重点控制行业，证监会对房地产企业上市控制极其严格，公司只好考虑采取借壳上市的方式。1997年9月22日，北京阳光房地产综合开发公司通过受让方式成为深交所A股上市公司“广西虎威公司”的第一大股东，并将其更名为“阳光股份”，得益于“北京地产”概念，阳光股份在股票二级市场上备受追捧，股价一度飙升3倍多。

　　公司业务与管理也由此上升到了一个新的平台。

　　到1999年，通过公司自有和滚动发展而来的资金以及在二级市场的1.5亿融资，阳光股份开始大规模开发房地产项目，从盛世嘉园、阳春光华枫树园、橡树园到最新的阳光丽景，所有项目在市场上都取得了巨大的成功。与此同时，公司也做了大量的土地储备。截至2002年底，阳光股份公司总资产已经近12亿元。

　　巨大的成功并没有使得公司在“地产与资本相结合”道路上有过任何懈怠和停滞，公司大股东首创集团高层早已经开始筹划整合资源、进军国际资本市场。首创集团为北京市政府全资国有公司，旗下拥有包括阳光公司在内的多家全资或者控股大型房地产公司。2002年5月，首创整合旗下地产业务，设立集住宅、别墅、写字楼、酒店、商场等类型物业开发为一体的综合型开发公司———首创置业，并于当年首次亮相于国贸房展会上，唐军被任命为首创置业总裁。

　　辗转1年有余，2003年6月19日首创置业终于在香港挂牌上市，筹集资金9.37亿港元。然而自从杨斌、周正毅等接连事发，香港资本市场早已经不是内地房地产企业的福地，并且如果首创置业改在内地上市可以筹集几倍以上的资金，赴港上市的费用亦是相当惊人，上市后的被监管程度更是远远大于内地，各种经营数据需每月发布，财务报表也须每3个月公告一次。赴港上市到底为了什么？面对一遍又一遍的质疑，唐军强调，“上市的意义不全在于筹得多少钱，因为整个公司目前并未感觉到资金紧张，主要目的是希望能够按照国际评价标准来评价公司的经营和管理，保证公司长久良性发展。在国际资本市场上上市后，公司的资本、管理、团队都要国际化，公司就可以用国际通行的语言与外界交流。目前，房地产行业竞争还不是最激烈的时候，很多公司赢利是因为整个行业在赢利，但立志作大作长远的公司要有远见，要有危机感，我们赴港上市是为了公司能够持续稳定发展。”通过此次香港上市，首创置业总资产已达70亿元，公司又上了一个平台。

　　-融资五大渠道

　　地产是资本密集型行业，对银行资金的依赖性使很多地产老板对6月13日央行121号文件大道苦水。就在各大商业银行无不紧缩贷款时首创置业却交了“大运”。6月下旬，华夏银行与首创置业签署了“银企合作”的重要协议，这份协议中，华夏银行将提供给“首创置业”5亿元的贷款授信额度，协议还包括其他几方面“银企合作”的崭新内容。

　　该授信协议，显然表明了“首创置业”是值得信赖的大地产公司。同时“首创置业”旗下公司在过去多年与银行界合作的实践也表明了该公司的资质与良好信誉。在未来激烈竞争的地产市场中，真正具备竞争力的地产商除了有一流的产品、品牌、赢利能力之外，还是那些在资本市场和金融市场具有良好的形象、信誉的公司。而首创置业恰恰是在“银企合作”、“产融结合”、“产资结合”等方面同时赢得信誉和经验的大型地产商，其必然在未来的地产市场竞争中，占据绝对优势地位。

　　“央行出台的政策，我看是好事情！”首创置业董事长刘晓光，面对媒体掷此豪言，诸多“地产大家”唯有面面相觑。

　　唐军进一步解释说，他们的房地产项目一般可从5个渠道融得资金。首先是自有资金，政府规定不得低于投资的30%；然后是不同开发周期项目间的销售回笼资金的周转；接着是上市融资，目前阳光股份已有两年没有分配转增，积累0.7元的待分配利润；其后是银行贷款，除了首创置业刚获得的5亿元银行授信外，整个首创集团有270多亿元的授信额度，阳光股份也有以数亿计的银行授信；最后，项目还可从集团借款或发行企业债券筹得资金。对于“阳光上东”项目来说，这5条资金链足以保证项目开发平稳运行，121号文件影响不大。

　　唐军说：“开发阳光上东的资金完全可以在资质较好的阳光股份内解决，资金将主要依靠企业自有资金和不同项目间销售回笼资金，对银行贷款将会很少用到。”

　　9年的地产实践让唐军总结出掌握防范市场风险的四种组合，即出售型与出租型的项目组合，不同开发进度的项目组合，不同地段的项目组合，不同产品类型的项目组合，上述的组合是阳光股份和首创置业平稳发展到今天的宝贵经验。

　　唐军认为，今后5年是首创置业难得的发展机会，首创置业公司已经拥有340万平米楼面面积的土地储备，在北京位于前列，从而确保了今后4-5年的可持续发展，继今年推出“上东区”后，公司明年还会推出一系列大盘，包括在CBD中心区的百万平米高档建筑综合体项目，确保公司在北京市场的领先定位。杨晓