经济适用房南迁

　　近日，有关南城经济适用住房的消息引起了京城百姓的注意。据有关部门透露，为重点保证危改居民及广大中低收入居民的需求，本市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度，开发重点将偏向城南，以完善经济适用住房的分布格局。从今年开始，每年将新建经济适用住房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务，保证危改地 区及历史文化保护区内外迁居民的购房需求。

　　据了解，南三环沿线项目的售价比其他区域每平方米要便宜1000元—2000元，亚运村一带的投资空间不大已是共识，CBD的成本又太高，从未来投资回报率看，南三环、南四环投资潜力在未来几年内将有更多显现。而在南三环沿线的项目中，小户型大约占到了20%-40%，个别项目的小户型比例还要更高一些，这种低总价也在某些方面降低了投资的门槛。

　　随着北京城市化建设的加快，危房改造力度也在不断加强，购房者队伍在不断扩大。昔日的南城告别了冷清，破土兴建的景象较为普遍，甚至有人竟放言说，想买经济适用房那你就到南城去吧，那儿的房子特便宜。南城真的成了经济适用房的代名词？有关经济研究专家表示，房地产开发结构不合理会导致房产过热。如不顾居民的承受能力和经济实力，过度兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业用房，房价以地价上涨为由迅速攀升，上涨幅度远远高于居民收入的增长幅度，与居民收入差距过大等会对房产经济造成极为不利的影响，而加大经济适用住房项目可使房地产市场结构更为优化，更有效激活房产市场。所以说，南城的房子究竟如何定义，还是待我们看看现状再说吧。

　　南城区域细分析

(一)聚焦草桥：

　　草桥北邻南三环，西靠玉泉营立交桥，是京开高速路的起点，交通便捷的四环路从它的南端经过。它也是北京环城绿化隔离带最早建成的一片区域，自然环境得天独厚：在京开快速路的西侧，是300余米的宽阔城市绿化隔离带，在右安门外大街及南三环路侧也有百余米的绿化带。草桥地区的房地产项目包括草桥欣园、恋日嘉园一期和二期、花香丽舍、玉安园、美丽愿景等十来个，已经形成了一个比较成熟的大社区规模。

　　目前草桥地区的房地产项目，塔楼的均价在每平方米3800元左右，板楼的均价在每平方米4800元左右，具有较好的性能价格比。同时，自住客户占绝大多数也是该区域项目的一个明显特点。业内人士认为，北京的房地产市场相比之下南城的项目无论在生态环境上，还是在交通状况上都有着更大的优势。就购房者置业而言，南城的地价最见平实，开发成本低，没有概念虚火，开发商要想突破人们的心理定势，只能对项目精心雕琢，打造货真价实的精品楼盘，南城正在成为新一轮地产开发的热点地区。

　　玉安园小区：
　　位置：南三环
　　起价：3750元／平方米
　　总规模：15万平方米
　　建筑形式：塔楼
　　户型：拥有1-4居等不同户型，69-170平方米各种经济型面积
　　业主评价：交通方便，购物方便，档次较高。
　　潜力预测：玉安园小区坐落在南三环，玉泉营环岛东侧一公里处的正在开发的160万平方米草桥大社区内，东接马家堡小区，南接玉泉新园，西邻南珠园，北接市政管理所，300、324、351、368等多条公交线路在此纵横交错，购物环境良好，业主子女就学方便。稍具升值潜力。

　　富卓苑2期：
　　位置：紧邻南三环草桥东路
　　均价：3800元／平方米
　　建筑形式：塔楼
　　户型：2居90.27-103.65平方米，3居116.97-135.76平方米，复式197.28平方米
　　业主评价：感觉不错，购复式户型还赠送地下私家车位，希望入住后跟预期的一样
　　潜力预测：交通便利，周边设施齐全，具一定升值潜力。

　　恋日嘉园2期：
　　位置：南三环玉泉营环岛东南角
　　均价：4980元／平方米
　　总规模：20万平方米
　　建筑形式：板楼
　　户型：1居58.74平方米，2居89.07-109.14平方米，3居118.56-151.87平方米，4居176-195平方米
　　业主评价：一梯两户，比较方便；板式花园洋房，很漂亮，非常喜欢这里的氛围。
　　潜力预测：距南三环仅200米，社区东侧的草桥东路，直接贯通三环与四环，交通方便。休闲医疗场所邻近小区，购物也极为方便，社区南侧将建大型植物园。有一定的升值潜力。

　　玺萌社区：
　　位置：南三环旁
　　均价：4200元／平方米
　　总规模：136万平方米
　　最大户型：184.88平方米
　　最小户型：33.43平方米
　　业主评价：布局合理，使用率高，方便，社区规模比较大，配套设施比较齐全——潜力预测：环境优美，交通便利。有一定的升值潜力。

　　明日嘉园：
　　位置：南三环旁
　　区域分析：新盘。约1公顷的绿地，匠心独具的园林景观设计。这种特质是10年后未来民用住宅所必不可缺的。
　　均价：4150元／平方米
　　最大户型：151.21平方米
　　最小户型：38.94平方米
　　业主评价：户型还可以，周边配套设施比较齐全，但现在还未入住，所以不好评价。
　　升值潜力：高品质，低价位，交通便利，购物方便。具升值潜力。

　　美丽愿景：
　　位置：南三环旁草桥东路
　　区域分析：地处160万平方米草桥花乡大社区内，紧邻丰台第一街，距三环只有300米，特8路、603路直达小区门口，300路下车步行到达小区只用3分钟。
　　建筑形式：板式小高层
　　价格：正在举行特惠活动。三居：原价4800元／平方米，现价4300元／平方米；两居：原价5180元／平方米，现价4600元／平方米；跃层：原价5290元／平方米，现价4800元／平方米。
　　户型：一梯两户，底下车库电梯直达邸宅
　　业主评价：建筑外立面为灰色白色相搭配的高档贴砖，时尚、高档、细腻，文化品位高。布局合理，使用率高。
　　升值潜力：周边超市、银行、书店等配套距小区均不超过100米，十分方便。具备了既可租、住，又可商用的价值，具有品牌攀升力。

　　南珠苑·花香丽舍：
　　位置：南三环旁草桥东路
　　区域分析：北距南三环仅200米，西距玉泉营桥1000米。有603路、300路、324路、368路公交车。交通便利。
　　均价：3980元／平方米
　　户型：一居室从46平方米到75平方米；两居室从69平方米到104平方米。
　　业主评价：小户型，适合投资。
　　升值潜力：周边超市、银行、书店等配套齐全。由于这种低总价降低了投资的门槛，几乎所有的小户型业主心里都有这样一个算盘：自己先住着，等过几年收入高了，再买套大房子，把小房子租出去。所以，投资型购买在其中占有相当比例。有一定的升值潜力。

　　(二)南三环与南四环间的黄金段

　　随着人们对房子交通要求的改变，经济适用房的价位、政策、交通等的不断完善使南城房产很受关注，更多的房产开发商、业主都看好了这片曾经清淡的片区。南三环、南四环本来就很少堵车，南中轴路的通车又为南城增添了一条大动脉，而已动工的马家堡西路和即将动工的地铁5号线更为南三环、南四环物业升值提供了更大的空间。现在，南三环、南四环的房产不仅仅是经济适用房，还有公寓、别墅等多种高档的社区，但由于受整体商业、人文环境影响，南三环、南四环物业的升值速度还并不非常明显。南城在发展中，还应多增加一些公共的区域广场及大型的购物超市等。

　　风和日丽：
　　类别：公寓
　　发展商：北京锦丰房地产开发有限公司
　　均价：4800元／建筑平方米
　　地段位置：丰台区科学城帝京路3号
　　户型：138.56平方米至172.3平方米
　　特色：复式错层建构，30米的大栋距，1.45的低容积率
　　业主评价：24小时可接收美、日、欧、亚的电视节目，车位保证，每户都有一个车位，感觉不错。

　　盛鑫嘉园：
　　类别：公寓
　　发展商：北京中盛鑫房地产开发有限公司
　　均价：4580元／平方米
　　地段位置：丰台区丰益桥西800米
　　区域情况：东邻北方汽车交易市场及大洋龙马滑雪场，西望丰台体育中心和丰台公园，园区绿化面积达36%。
　　户型：80.81平方米至159.73平方米
　　交通情况：园区附近有多条公交线路，300路、310路、324路、335路、901路、937路
　　业主评价：医院、幼儿园、邮局、银行、商场、体育休闲场所在附近都有，生活方便。

　　莲馨嘉园：
　　类别：公寓
　　发展商：北京首汽房地产开发公司
　　均价：6000元／平方米
　　整体规模：总占地16000平方米地段位置：丰台区莲花池西里11号
　　户型：51.88平方米至220.21平方米，一居、二居、三居，跃层结构区域情况：莲花池公园及西站商圈就在附近
　　业主评价：独立停车楼很方便停车

　　怡海花园：
　　类别：塔楼
　　发展商：怡海花园房地产开发有限公司
　　区域情况：占地近50万平方米，建筑面积110万平方米，8000套住宅。
　地段位置：位于西南四环路交界处，9号城铁从社区西大门穿过。
　　均价：富润园(5000元／平方米)、怡锦园(4100元／平方米)
　　销售情况：现已售出30%
　　户型：多种房型(一居、二居、三居)
　　交通状况：是340、822路的总站，可乘702、740、840、811、952、特7路
　　业主评价：交通还行，但富润园价格也不是太便宜，去国贸、燕莎、中关村驾车倒是仅用20多分钟，如果去经济开发区、机场大约半小时；最明显的是小区内综合配套较齐备，如书店、银行、999急救站等在小区里都有。四环路内最大的花园式文化社区。物管、住宅装饰装修、商业配套服务等设施也很齐全。

　　南极星住宅楼：
　　类别：塔楼
　　发展商：富丰高科技总公司
　　均价：4150元／平方米
　　地段位置：丰台看丹桥
　　户型：多种
　　销售情况：只剩20套，年底揭盘业主评价：情况一般。

　　看丹苑：
　　类别：板式小高层公寓
　　发展商：北京通达房地产开发有限公司
　　均价：4100元／平方米
　　整体规模：约17万平方米
　　地段位置：丰台南路
　　户型：有61.5平方米至141.78平方米的多种户型。
　　销售情况：一期2万平方米已售出，二期2003年入住。
　　业主评价：价格相对低，到利泽桥、万柳都方便，旁边有多家超市、学校、医院、银行，很适合居住。

　　新城市经典：
　　类别：公寓
　　区域：周边有恒富花园、丰泽居、吉利双星、阳光四季、宝隆公寓、帝京花园别墅等多家
　　发展商：北京锦丰房地产开发有限公司
　　均价：4800元／建筑平方米
　　整体规模：总面积达38万平方米
　　地段位置：丰台区科学城
　　户型：一居、二居、三居
　　销售情况：入住率达70%
　　业主评价：卧室和客厅分区设计，将居住区和会客区分开，且客厅内多边角少开门的特点有利于装修设计，交通不错。晓林、庞宇、张吉林