现在的北京，越来越多的人接受了“房产投资”的概念，并进而“跃跃欲试”。而对于有了些积累但远够不上雄厚的潜在投资者，面对“日新月异”的市场供应，“天花乱坠”的广告宣传，只觉得云里雾里却难辨就里。其实随着市场体系的不断完善，京城楼市不同区域、地段上各类型的物业已经体现出日趋明显功能特性差异，同时市场投资动作也不断成熟，定睛细看，不难明白。

　　投资外销房还要看京东

　　国贸燕莎商圈(CBD)中云集了京城70%以上的高档写字楼，加入WTO后，越来越多的外籍人士涌入京城，许多跨国大企业纷纷入住，为这个区域周边的居住类物业提供了强大的房客流。长期以来形成的外籍人士聚集地，再加上近年来东部的外销项目越来越注重物业管理，使其品质的不断提升，使来北京的老外们，无论办公地址选在何处，住却一定要在东边。由于这一地域面积的限制，土地稀缺性凸显，客广地疏，房产投资的风险相对较小。以现阶段的市场交易情况来看，CBD中心区的公寓项目多被投资客户消化，而CBD周边及其辐射区域内的普通内销项目也以价格优势，争取到不少以投资租务为目的的置业者。相对而言，这里也是目前京城楼市的租务市场中供求划分最清晰、涉及面最广的一个区域。跨国企业及驻京的外籍人士钟情于团结湖、朝阳公园、永安里等生活设施和人文休闲娱乐设施较为完善的地区，这里面积在120～250平方米的房子月租金可以达到1元甚至2200余美金；而对国内普通白领来说，80～120平方米，月租金6000元左右的房子则更具吸引力。

　　今年东部投资前景看忧

　　理由一：大的经济环境一般

　　据仲量联行市场调研部的胡海燕说，自从1998年京城地产市场再次出现投资热潮以来，应该说，房地产投资情况一年比一年好。但外销房由于受经济环境影响非常大，因此其波动幅度也不小，这是投资者应该注意的。自2001初，IT泡沫陆续破灭后，全球经济也开始出现萎缩，反映在北京外销房市场上，就是外销房的租金价位(出售的外销公寓)从2000年的15.13美元／月／平方米，下跌到去年的13.38美元／月／平方米，空置率从2000年的20.9%去年上升到30.4%。投资回报率也由原来的12%左右，下降到现在的10.2%。据预测，今年上半年仍将延续去年的市场情况。

　　理由二：供应量的增加

　　今天的CBD区域市场中，还有两个现象值得引起注意：一是内外销并轨将在不久后实施，再加上资金问题使一些开发商“疯狂圈地”的过程中，“先吃后吐”的情况也时有发生。CBD内目前已建成的外销公寓的供应量是50万平方米，而预计的供应量将在300万平方米左右。虽然今后区内的公寓建造速度将慢于写字楼，其竞争也将趋缓，但今后两年这些供应将逐渐释放出来，势必会将投资回报率再次下拉，再加上燕莎东部的第三使馆区的崛起，也不能令人忽视。

　　二是CBD外缘区域的许多内销项目正在一边忙着提升品质与口碑，一面忙着申办“内销外租”资格。在CBD中心区东北方位的东坝，加拿大的蒙特利尔华商集团、香港的和记黄埔和内地的北京奥林匹克“搭帮圈地”，目前的协议总量已经超过400公顷。自CBD中心区向东的四环沿线，京通高速沿线乃至通州区也成为了“吃地大户”摆擂鏖战的前沿；以“3年进入京城房地产十强”为目标的珠江地产公司，一年多的时间已经吃进了超过70公顷的开发用地，其中的多数便集中于CBD以东的地段内；而已经在京城楼市屡见建树的中海发展正在北京东部商谈一个4000亩的项目；万科这条中国房地产的“第一品牌巨鳄”也在这个时候深入京东重镇通州，品牌自身的号召力加上宣传中“单价不高于3500元／平方米”的价格定位，足以让市场因之而动容。简非 徐冰

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