北京地产商逆市操作对弈政策宏观调控_新浪房产

北京地产商逆市操作对弈政策宏观调控

http://house.sina.com.cn 2005年05月10日10:12 中国经营报

　　与房价应“国八条”声而落的上海楼市相比，严厉的政策调控似乎并未对北京楼市产生实质性的影响。北京市建委的月度统计报告显示，4月，北京商品房均价为5112元/平方米，同比上涨11.2%。

　　在这样的价格走势下进入“五一”黄金周无疑是地产商乐意看到的。不过，对于严厉的政策调控，地产商们还是有自己的应对之策。记者在黄金周期间走访了若干楼盘后发现，

部分楼盘开始“封盘”惜售，有的楼盘在“涨价”放量。殊途同归的是，地产商们开始用现实的销售政策来应对严厉的政策调控，以保证利润所得。

　　“惜售”与“放量”

　　“我们已经封盘了，现在连认购书也没有。”一位销售人员告诉前来看房的客户，这是记者在位于东四环的楼盘阳光上东见到的一幕。后来，记者从该项目销售总监郭玉恒处证实了“封盘”的消息，他告诉记者，封盘的状态将维持到6月底。届时，一期剩下的现房将和二期同时销售，他自己也将享受一个正常的“五一”长假，而这样的情况在前几年是“想也不敢想的”。

　　郭玉恒告诉记者，阳光上东从2003年开始正式销售，至今一期销售已经接近尾声，剩下的房子在30套上下。而所谓“封盘”，也主要是针对这30套左右的房源而言，“6月底这些房子会和二期一起销售，涨是一定会涨的，涨多少还在研究。”郭玉恒说。

　　尽管郭玉恒不愿承认“封盘”即是“惜售”，但他显然已经笃定了未来房价看涨的走势——晚一点卖或许能赚更多的钱——这已经不是一两个地产商的想法。记者还了解到，“五一”期间，至少有三到四家楼盘也采用了“惜售”政策，或封盘，或减少可售房源，而这几个楼盘被“按”下来的房源数量远远超过阳光上东，多在80～100套之间。

　　不过，也有地产商反其道而行。位于朝阳路的国美第一城、位于双井一带的富力城都是在黄金周期间大规模放量销售。鹏润地产是国美第一城的开发商，该公司业务发展总监陈云峰告诉记者，国美第一城在“五一”前后将集中放出近1300套房源供认购和销售。而记者从富力城了解的情况是，该项目“五一”期间的可售房源也接近400套。

　　不过，上述两个项目的放量销售是以先涨价为前提的。记者了解到，目前正在销售的国美第一城价格涨幅将近500元/平方米，而富力城可售房源的价格较先前也上涨了近200元/平方米。在国美第一城的售楼现场，记者再次看到了排号认购的队伍超过百米，这与该项目首次认购时的场景不相上下。

　　地产商的逻辑

　　无论是“惜售”还是“放量”，对于地产商而言都是殊途同归，那么，又是什么促使地产商们做出如是的决策？这必须从开发商对市场未来走势的判断说起。

　　在“国八条”下发之后，华远集团董事长任志强曾万言上书国务院，其核心内容之一便是中国的房地产市场已然进入了“供应危机”的时代，政府严厉的调控无疑会加剧这种供应的稀缺状态，最终导致房地产价格的继续快速上涨——这种政府与公众都不愿看到的局面。

　　至今，国务院或主管部门都尚未对任氏的言论做出过正式表态。不过，任氏的“供应危机”理论显然已经被相当多的地产商认同，这也直接导致了“惜售”政策的出台——供给稀缺就意味着房价上涨，“坚持到房价高位”的时候再出手，一定意味着更高的利润。

　　长期在一线工作的郭玉恒对市场供给情况有着更为直观的感受。他告诉记者，从他最熟悉的北京东部市场情况来看，今年下半年，应该不会有比较大的供应量入市，仅有的几个新盘的体量也都在10万平方米左右。而在未来1～2年，受供地政策的限制，也不会有体量超过20万平方米的大盘入市。这样，在可以预见的未来几年内，北京东部市场的供应始终会是稀缺状态。

　　“这时候，不排除地产商会用‘惜售’的行为在未来获取更高的利润，尤其是那些在8·31之前拿到地的地产商。”郭说，他之所以做出这样的判断，是由于协议转让土地的成本大大低于全面“招、拍、挂”的拿地成本。当“招、拍、挂”的土地成为市场开发、销售的主流之后，房价必然会因为成本的上涨而跳升，这时，前者即使只和后者卖同样的价钱，也会得到更高的利润。

　　郭玉恒所分析的原因仅限于土地层面，而信贷政策的收紧也被地产商们视做是未来供应减少的原因。记者接触到的一位地产商就“深受其苦”：他在北京东部有一块手续齐全的土地，原本打算今年下半年开始启动、销售，但是，由于银行信贷始终无法“搞掂”，他现在正忙于“找钱”，或者进行联合开发。“找到钱做联合开发应该不难，因为现在的地少了，”他对记者说，“但是，销售肯定会推后，明年5月或许差不多。”他还告诉记者，像他这样“有地没钱”的开发商在北京不在少数，而现有土地闲置难以转化为现实供应也就促使地产商做出未来供应稀缺的判断，最终促使惜售政策的出台。

　　对于那些放量的地产商而言，他们的逻辑更为简单。陈云峰认为，现在中低档住宅的供应已经处于相当稀缺的状态，这时候出手已经能够达到国美的利润预期。

　　北京市建委的调查结果显示，北京70%以上的公众希望购买价格在4000左右的中档商品房，但是在市场供应结构中，60%以上的商品房售价在6000元以上，中低档商品房的稀缺状态由此可见。这也不难解释国美第一城为什么不等待未来稀缺状态而现在加价出手的原因。

　　实质影响是悬念

　　无论是惜售还是放量，作为对弈政策调控的手段，地产商的目的无疑都是保证自身原有、甚至更高的利润率。但是，一项销售策略的变动能否达到这个目的，分析人士普遍持悲观态度，在他们看来，这至少是个悬念。

　　影响这个悬念的首要因素是政府的态度。

　　在“国八条”下发之后，国务院总理温家宝在4月27日再次发表讲话，强调在调控的过程中，要依法打击虚假、违法销售一类的行为。北京市建委市场一处是主管房地产销售的部门，处长沈杰向记者表示，在新的商品房销售管理办法出台之后，该部门一直在密切关注着市场中的违法、违规销售行为，一旦发现，将依据有关规定，进行严厉查处，以保证市场的秩序和房价的稳定。

　　言外之意，如果市场大面积出现不正常的交易行为造成房价的非正常增长，政府不会坐视不理。

　　此外，地产商自身的资金实力也十分重要。

　　伟业顾问董事总经理杨弘告诉记者，对于惜售的开发商而言，最大的要求就是要有比较强大的资金实力。因为在滚动开发的模式下，销售的回款速度直接关系到滚动开发的资金链条能否顺利衔接。“几个月不卖房，就意味着几个月没有销售回款，但是这时开发的进度不能停下来，这就需要地产商的自有资金实力，在不卖房子的情况下，仍能支付开发和运营的费用。”杨弘说。

　　如果没有这样的资金实力，即使断定未来市场供应稀缺，地产商也难以实行“惜售”。杨弘表示，从目前北京市场的情况看，真正“不缺钱”的地产商只有那么几家。因此在未来推高房价的可能性并不是很大，毕竟大部分地产商的资金实力撑不到“房价可能更高”的未来。

　　相关背景

　　国务院提出“新八条”继续调控房地产市场

　　继3月26日国务院下发关于调控国内房地产市场的“国八条”之后，“五一”黄金周之前的4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取以下措施：一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

　　二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。

　　三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

　　四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市区、县政府工作的目标责任制管理。

　　五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

　　六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。

　　七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

　　八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。