专家：任何定价都会引发不满意

　　百姓：关注物业定价更关注物业水平——

　　好像已经成了一种习惯，只要是政府听证会上出台新的价格，就都是涨价，只要是涨钱，老百姓就喊贵，于是听证会只要涉及涨钱，必然会闹得沸沸扬扬。7月5日新出台的北京

市物业收费标准也逃不掉这样的命运，0.9元的普通住宅物业指导价被网民们声讨，就是一个字：贵！到底这个定价高还是低，这个定价对我们的生活会产生些怎样的影响，业主需要的究竟是怎样的物业服务，带着这些问题，记者分别采访了北京市物业管理商会会长于庆新先生和一些业主，发现其实价格并不是衡量物业的绝对标准，更多的关注还应是物业服务水平和市场的规范。

　　政府定价：到底是涨还是降？

　　物业费不同于水电煤气费，作为政府指导价的物业费，在定价上难度比较大。于庆新先生指出，物业管理作为服务行业不同于有形产品，很多的服务内容是难以量化的；特殊性则体现在物业管理是公共服务，一手托千家很难让所有消费者满意，定价上什么水平都会引发不满意。

　　对于这次定的价格，于先生表示，从这次听证会的现场情况看，消费者基本上对这一价格标准是认可的，而物业管理企业则全部认为价格过低。他认为主要是因为专业与非专业对成本核算的认知不同。他为记者做了两个简单的比较：一方面是与1997年相比,虽然上涨了0.05元，但由于社会平均工资的上涨，人员的雇用成本也在上升，同时能源费中电费涨了0.2元,水费涨了2.1元;物价综合指数涨了0.81%，所以他认为综合来讲并不存在大幅涨价的说法。记者又向他问及北京市的物业费水平与上海、深圳等城市相比较高的问题，他说，上海、深圳在价格策略上均采用阶梯定价方式,价格因服务标准不同是区间型的。比如上海是0.7元-2.6元，深圳是0.9元-3.2元，选取北京的同等服务等级比较,均比北京的要高。

　　于先生另外解释说，文件编写的内容中将价格分为三类：经济适用房为政府定价；普通商品房中的特殊情况为政府指导价；其他大部分商品房是市场调节价。由于价格限定的范围是一定的，实际上短期不会影响到整体市场价格，大量商品房的物业费都不在政府指导价的范围内。

　　据了解，这次出台的政府指导价除了规定基准价在0.9元/建筑平方米/月(不含电梯、水泵运行维护费)之外，还规定，物业管理企业如果提供安全防范、消防设施设备运行维护，可各加收0.1元／建筑平方米／月，合计1.1元／建筑平方米／月，同时收费标准可上浮10%，即住宅物业服务收费不含电梯、水泵运行维护费，最高为1.21元／建筑平方米／月。经济适用房基准价0.55元/建筑平方米/月，最高0.7元/建筑平方米/月，收费标准不可上浮。市场调节价不受这个标准管制。

　　物业费：究竟怎么算？

　　据了解，截止到2005年4月底，北京市有物业管理企业2003家，从业人员超过20万人。实现物业管理的项目4204个，面积29647.56万平方米，已成立业主委员会241个。但是在这两千多家企业中，有的只要几毛钱，有的甚至要十几元，相差如此之多，不禁让老百姓质疑，物业费究竟是怎么来的？

　　于庆新先生介绍说，物业管理费用的核算比较复杂，几乎每一宗物业价格都是不同的，影响价格的因素主要和社区规模、社区档次特别是客户需求的不同，构成价格的成本因素大体上分为21项，主要成本中人工成本、公共能源、物品消耗占的比例最大。所以北京市场的价格从0.3元/月/平方米到12元/月/平方米都有。

　　记者专门还请于先生介绍了物业费相对较高的小区在服务上有什么具体不同。他说，在公共能源、人员上都有很具体的体现。如果以社区的安全性为例，一个高品质的小区一般都请专门的职业保安，素质比劳务型保安要高很多，同时在每日巡逻人数、巡逻频次、社区中节点站位密度上也都不同，整个小区的安全性和社区的私密性都更有保障。

　　服务：提高品质，规范市场

　　家住某机关大院的梁女士告诉记者，虽然住在大院所交的物业费相对很低，但却享受不到什么服务。相对于低品质的服务，自己更希望能在单纯规范价格之外，对服务有更多的关注。她表示，自己希望能享受到更好的服务品质，如果因此在收费上有所提升，也是可以接受的，但如果十分单纯地提高价格，服务却没有改善，政府调整价格就显得不太合理了。而住在商品房小区中的杨女士也表达了类似的观点，她说自己的小区整体服务品质较高，收费上虽然高一些，但是也享受到了更好的服务。不过她也表示，如果加强物业公司的规范，只要业主对交上去的物业费用途心里有数，业主和物业公司之间的纠纷会减少很多。

　　虽然在网上有很多反对的声音，但是从记者采访来看，一些业主已经把关注的目光更多地投向服务品质和收费透明这个问题上，认为管理费不仅仅是多少的问题，同时关系到生活的品质。于先生也谈到了这样的观点，他说，物业管理费用对我们生活的影响简单说来是两个方面。生活品质是一方面，另外他还提到物业的保值增值问题，这里体现在每一个业主既是物业的消费者，同时又是个人不动产的所有者，也就意味着是投资人。良好的物业管理是能够保证个人财富增值的。他举例说自己曾经在同一地区的不同社区计算过，物业管理费用每增加一元，物业的月租金将增加1000元，用内部收益率及资本化率计算，增值效益是相当明显的。

　　在沸沸扬扬的争论背后，真正值得关注的应当是物业市场的规范和生活品质的提升，一个规范的市场可以通过自身来调节市场中的价格因素。如果说我们老百姓去开听证会就剩下讨价还价，那么政府的听证会和早市、菜市场还有什么区别，毕竟物业费不同于水费电费，物业费买的是服务，服务的品质和成本有着天然的关系，单纯的低价格可能影响的将是业主的生活品质，那么损害的还是业主的利益。(文/杨晓雪)