从2005年3月15日起正式起用的2005版《北京市商品房预售合同》示范文本(以下简称新商品房预售合同示范文本)的推行使用，有效引导购房者和开发商(出卖方)之间依法签约和履约，平衡买卖合同双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题，从而大大减少了交易纠纷，更便利争议的解决。新商品房预售合同示范文本与2003版《北京市商品房买卖合同》有哪些进步和尚待改进之处？笔者根据其在实践中总结的经验作以下比较，希望能够对读者有所裨益。

　　一、 适用范围

　　新《北京市商品房预售合同》示范文本，顾名思义，其适用范围仅限于已经取得北京市商品房预售许可证并且在预售期内的房地产项目，不包括现房和尾房。2003版《北京市商品房买卖合同》则没有这方面的限制，其可以适用于所有的商品房销售，包括现房和尾房。这一重大变化，目的在于进一步规范房地产市场商品房预售行为，从而更加有力地维护交易双方的公开、公平、公正的地位，使交易行为更为便于房地产管理部门的监管；同时也昭示着房地产管理部门，在今后对房地产的管理工作开始实施更加细化的监管工作，这一措施对于交易双方的影响是深远的。

　　二、 新商品房预售合同示范文本，可分为两个部分

　　1、 示范文本的第一部分是商品房交易的基本内容，房屋交易的基本内容包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等。这部分内容要求应当与开发企业申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从面增加了预售商品房信息的透明度和对称性。特别是增加了关于抵押情况的条款，使土地使用权和/或在建工程是否有抵押情况这一敏感问题透明化。合同的第二部分合同侧重双方针对房屋具体约定的事项，包括无纠纷保证、规划设计变更、违约责任、交付条件、市政配套、面积差异处理、交接手续、质量装修设备标准、退房约定、产权登记、前期物业服务、专项维修资金的缴纳等内容。该部分在与相关法律法规、规定不相抵触的情况下，允许双方具体协商,自主约定。

　　2、 在签署《北京市商品房预售合同》时，新商品房预售合同范本从格式上就先突出了对“五证”的要求，没有五证的项目，不能使用这个新商品房预售合同范本，在消费者维权方面，新商品房预售合同范本就进步多了。根据现行网上签约模板要求，新商品房预售合同第一部分中有的内容可以不作为必须填写内容进行填写，比如合同第三条第五款关于建设工程进度状况的内容约定。这些规定，在一定程度上限制了购房者对所购商品房的知情权，此其一。其二，合同的第二部分，在与相关法律法规、规定不相抵触的情况下，允许双方具体协商自主约定。表面看上去，是给买卖双方充分的自由协商的空间。实际上，是给出卖方更大的可选择有利于保护自己权益余地。原因是，在这一部分，作为出卖人首先有选择适用权，即出卖人在合同第二部分有三种优先选择，第一种选择权为是否适用新商品房预售合同范本第二部分相关条款，第二种选择权为是否优先选择适用2003版《北京市商品房买卖合同》与之相对应的第二部分相关条款，第三种选择权是出卖人有权先自行拟定一份看似公平的，实则保护自己利益的第二部分相关条款并报合同主管部门予以公示并备案，并以此条款最终来与购房者签订商品房预售合同。新商品房预售合同范本在这一点上并没有作出绝对要求，出卖方依法有权作出第三种选择，合同主管部门没有法定依据是不能阻止出卖方的第三种选择权的。所以不能不说是一个遗憾。

　　三、 对商品房交付的条件提供了多种选择方案

　　新商品房预售合同示范文本对商品房交付条件为当事人提供了四种选择方案：方案一是当事人可以选择该商品房取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书作为商品房交付条件；方案二是双方可以选择该商品房取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的基础上，并且出卖人已取得了该商品房所在楼栋房屋权属证明后进行商品房的交付；方案三是可约定出卖方已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足新商品房预售合同示范文本第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件作为商品房交付的条件；方案四是当事人还可选择该商品房取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的前提下还可以协商其他方案作为商品房交付的条件。新商品房预售合同示范文本对商品房交付条件为当事人提供了多达四种选择方案，实际意义并不容乐观，绝大多数开发商，不会选择适用后三个方案。

    原因有：1、方案二开发企业完成商品房所在楼栋房屋权属的初始登记手续的时间，由双方当事人在本预售合同第二十条中可以另行予以约定。新商品房预售合同示范文本在第二十条中，并没有要求出卖人在房屋交付后，多长时间完成该商品房所在楼栋房屋权属的初始登记手续，而是允许由买卖双方自行约定。但这与2003版《北京市商品房买卖合同》中只约定关于出卖人在商品房交付后，在一定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的规定相比，已经有了实质性进步。但美中不足的是，出卖人在此可以与买受人约定一个比较长的期限完成该商品房所在楼栋房屋权属的初始登记手续，同样存在不利于保护购房者利益的隐患。相比之下，对出卖人的约束彰显无遗，出卖人如不能满足已经设定得交房条件，则应当承担相应的违约责任；2、方案三中，由于现在北京市的商品房项目大部分为分期开发，分期开发的面积中不可能将整个项目所有的市政配套设施在分期开发的过程中均能达到/或能够正常使用条件，只能在合同中约定在未来的某个时间范围内达到约定的条件；3、毋庸置疑，方案四更不会不被出卖方所选择的原因是出卖方绝不会给自己增添不必要的法律责任。综上所述，购房者若可以要求出卖人必须满足出第一种方案以外的其他任何条件作为商品房交付的条件，希望都是比较渺茫的。这与北京市目前的房地产市场发展成熟程度有着密切的关系。

　　四、 增加了对商品房质量问题的约定

　　按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。但该约定在实际操作过程中很难实施。尽管如此，新商品房预售合同示范文本在合同第十六条仍约定：出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。出卖人交付使用的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房；出卖人交付使用的商品房室内空气质量、装饰、设备标准不符合双方约定的标准，买卖双方按约定的方式处理。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。合同第十八条首次提出了对商品房节能措施的约定。合同条款明确约定商品房应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建委发布的《居民建筑节能设计标准》(DBJ01-602-2004)的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。根据民事诉讼法谁主张，谁举证的规定，即使购房人所购商品房存在上述质量缺陷，其取证过程和难度可想而知。即便如此，新商品房预售合同示范文本的上述约定，所产生的积极意义仍是深远的。该条款从另外一个侧面告诫人们，任何一个商业行为都需要从以人为本的角度出发，才能有效的构建整个社会的和谐发展。

　　五、 增加商品房基础设施、公共配套建筑达到使用条件和前期物业服务的内容

　　合同第十二条要求开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等市政基础设施按约定的日期达到合同约定的条件；小区内其他设施：公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等也应按合同约定的日期达到约定的条件。合同第二十二条约定前期物业管理企业的名称、资质证号、物业服务收费价格及构成、监督方等内容。同时在新商品房预售合同示范文本第二部分的第七条至第二十一条中每一个条款都留有空白行，供买卖双方作为该条款的自行约定或补充约定，这在格式上醒目地提醒消费者可以与开发商在合同签订之前，理论上买卖双方可以有权就合同每一条进行充分磋商。由此可见新商品房预售合同示范文本的这些提示内容，其意义不只是提示购房者在购房时，要注意所购商品房相关的配套是否完善，更重要的是教会了购房者应当选购什么样的商品房和在购房过程中应当注意那些与购房后的生活过程中息息相关的公共配套设施是否能够满足其未来生活的需要，同时加重了出卖人在合同履行过程中的承担更多的社会责任。显示了房屋主管部门对购房消费行为由管理型向引导型转变的一个良好的开端。

　　六、 对税费交纳和产权登记方式等进行约定

　　在商品房交接环节中，以往，购房者对是否先交纳公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费作为入住条件存在较大争执，甚至发生过激行为。新商品房预售合同示范文本仅增加了购房人是否同意委托出卖方代交公共维修基金的约定。当事人双方就交费的具体事宜应在合同中进行约定。但是该约定并不等于出卖方可以依据本条款关于可以代收的约定，强制性要求购房人必须委托出卖方代交公共维修基金，进而一并要求购房者必须将契税和供暖费的缴纳作为商品房交付条件。当事人双方可以另行就契税和供暖费交费的具体委托事宜进行补充约定。同时，新商品房预售合同示范文本根据实际情况和相关规定明确了产权登记的内容，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。

    建设部《城市商品房预售管理办法》规定，若双方当事人另有约定的，按其约定。据此，出卖方可以单方面在合同中设定一个出卖方认为足够长的时间能够完成该房屋所在楼栋的初始登记工作的时间，可以规避违约责任的承担。关于登记方式，新商品房预售合同示范文本修改了产权登记等条款，增加了转移登记的约定。明确告知购房人转移登记是买卖双方共同的责任，而不仅是出卖人单方的责任。双方可以选择共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。可见新商品房预售合同示范文本中，规定办理初始登记由出卖方负责，转移登记由双方共同办理，而且在转移登记过程中提供多个可选的处理方案，这样就使开发商操作起来顺当多了，对于消费者来说也更容易接受了。

　　七、 另外，新商品房预售合同示范文本还存在其他诸多方面的不足和缺陷

　　比如按照国际惯例，为保证开发商将购房款用于建设所购项目，防止开发商将购房款挪作他用，而不能保证购房者所购房屋按期交付使用，开发商在办理商品房预售之前，应与金融机构签订预售款监管协议，所以出卖方除了向购房者公示“五证”之外，还应公示其与金融机构签署的预售款监管协议等，在此就不在一一列举。

　　新商品房预售合同示范文本的出台，虽然经过了社会各方面的广泛听证，受到了规范企业和消费者以及法律界人士的认可，但众所周知，根据《合同法》的相关规定，合同示范文本不具有强制性，企业可根据自身的经营状况和需要，对具体问题可以与对方签订相应的补充协议。这给新商品房预售合同示范文本的推行带来一定难度，作为新商品房预售合同的主管部门仍需要进一步加大宣传力度，继续加大政府对新商品房预售合同的监管力度，保证交易双方的合法权益和交易过程的有序进行。文/庄清忠(广大(北京)律师事务所)