| 大兴1号地的千呼万唤 聚焦土地市场化运作 | ||||||||
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| http://house.sina.com.cn 2005年01月01日11:43 北京日报 | ||||||||
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聚焦土地市场化运作 ——“大兴1号地拍卖周年回顾”论坛实录 12月19日，“大兴1号地拍卖周年回顾暨顺驰领海开盘”论坛在顺驰领海项目售楼处召开。
从大兴1号地的千呼万唤始出来，到领海水景住宅的风光呈现。素有“世纪第一拍”之称的大兴1号地的成功落槌，不但了奏响了中国土地市场化的第一个音符，顺驰集团也以迅雷不及掩耳之势，火速拉开北京城南大兴区地域价值飙升的序幕，在万众瞩目之下，领海项目成功应变了中国土地市场化运做的大考，在一路放歌的同时，铸就着一个又一个辉煌。 据顺驰北京分公司副总经理杨庆允介绍，顺驰领海自拍地以来，高度奉行企业“从现金到现金”的高效模式，无论工程质量、进度，还是销售额，在业界都制造了强大的冲击波。4月9日项目定名为″顺驰领海″，5月4日正式破土开工，6月18日盛大开盘。截至目前，已成功开发了小一期、小二期和小三期，共20栋楼开工，4栋楼封顶。开盘以来，顺驰领海持续热销，销售额已达4.2亿。北京顺驰旗下的三大项目，顺驰·林溪，顺驰·领海和顺驰·蓝调国际公馆，总开发面积近90万平方米，年内三大代表力作完成销售15亿元。2005年，北京顺驰将同时运做5-10个项目，预计实现销售收入35-40亿元。 土地市场化淬炼 “顺驰经验” 顺驰北京总经理陶琴：实际上世纪第一拍使开发商成为很大的收益者。为什么受益呢？因为政府对市场化运作的支持，使得像顺驰一样进行市场化运作的公司，有机会实现区域化、全国化发展的构想，几方面结合共同作用，才有今天的成果。今天的成绩也恰恰体现了顺驰中国在操作项目使用的战略思考体系的优势。 顺驰中国成立有10年了，目前，共有开发项目60多个，同期运作的达40多个。顺驰的成功来自于其对一块土地的精锐判断，源于对市场的持续理解。当初，获取1号块项目时，顺驰就设定了该项目具有的先天优势和条件，顺驰准备做全国最具影响力的楼盘。通过对土地的判断，对领海项目的判断，认为大兴区本身就有很好的升值空间，本身物业的管理，企业对品牌价值的提升能够让这个住房升值，这就是高价值价格比产品和高性价比的不同，它会给所有购买住房的客户看到升值的空间。当时在进行拍卖时，大兴黄村已经出台5.75平方公里的高尚居住区，大兴区在十五规划里面是作为生物医药的科研基地，5.75平方公里是北京市绝无仅有的高尚居住区。在去年12月8日拍卖的时候，高尚居住区已经初具雏形，由众多开发商营造出的成熟氛围，已经被北京众多消费者认可，众多的开发商不同的产品特点已经造就了5.75平方公里的成熟居住区。尤其是顺驰获取地块22天以后五环路修通，获取地块3、4天北环开始建设，开盘时已经动工完毕，西环正在开始建设，跟北京市区的联系更加紧密，这个区域未来产业的发展，不仅给开发商，我想更多是给客户，给所有的投资方一个信心。 对顺驰来说，做最有影响力的楼盘要通过高价值价格比的产品，在市场引起高关注度，带来高的销售速度，高价值价格比的产品跟高性价比是不同的，包含高性价比，就是高舒适度能够让消费者下决心买顺驰的住房，同时从期房到现房的过程能够保值并升值。 12月8日获取土地以后，顺驰就设定了战略目标——6月18日开盘，景观示范区在4月28日提前亮相进一步支撑开盘。顺驰把领海项目分为小八期，现在的阶段是地上和地下近20万平方米，小一、小二期12月8日已经封顶，小三期会在1月8日封顶，这是目前的开发计划，整体开发计划就是小三期之后会开发小八期、小七期、配套商业，这是周边市政和交通的发展以及目前开发计划、施工组织、管线组织这些综合起来的发展计划，至2007年年中小区实现全部入住，整体开发时间是2003年12月8日一直到2007年6月份，历时3年半时间全部开发完毕，这是整个领海项目从拿地前一直到目前为止的思考。顺驰中国目前操作以及今后操作若干项目都将沿袭这种方式。 土地市场运做，地方政府 要关注三个市场 大兴区国土房管局局长任洪昌：从2002年11月份开始，大兴区政府组织了36宗土地进入市场，通过招标、拍卖、挂牌方式，成功实现土地交易额近36个亿。大兴区首先按照国务院的有关文件要求，按照国土资源部文件规定，在经营性土地问题上率先推行了市场化运做。通过土地招拍挂，实现了土地的进入市场，真正体会了什么是市场当中的招拍挂，体验了如何开展土地市场化运做。进入市场其实就是如何正确看待土地市场。土地是商品，在市场经济条件下，土地理所当然可以在市场当中来进行公开交易，公开经营。 第二是正视市场。这里就有几个观念需要纠正或者是需要统一。一个是过去为什么土地市场推行不是太好？是不是有这么几怕，第一个怕土地经营进入市场以后，怕它的时间长，麻烦。第二怕地价低，实现不了当地政府的愿望；第三是怕企业不来，一进入市场企业不敢来；四是怕地价高，高了以后怕引发其他的问题政府不好处理。其实，在这个问题上，在一些经济发达地区、沿海地区包括内地欠发达地区，土地市场运做都很成功。作为首都，在这一方面，是完全有能力运做成功的，所以，大兴区委区政府今后要坚定不移把土地投放到市场上去。 最后是培育市场。2005年，大兴区的土地市场要在市局和部里的指引和带领下，要把市场培育做得更大一些，初步想有四个方面的土地要进入市场公开交易。一个是国家和北京市确定的经营性的土地，继续推向土地市场；第二就是存量土地，通过收回再进入市场公开交易；第三要在产业方面大胆尝试，在交易中公开招商，也要通过市场招拍挂这种方式来进行招商。另外，在集体用地的流转上，大兴区准备在上级领导的支持下，把集体用地的使用权流转通过招拍挂的方式进行实现。 2005年，土地供应将 更加规范 北京市土地整理储备中心主任史贤英：首先要肯定顺驰公司的成绩，顺驰建房的速度很快，54万平方米已经盖了20、30万平方米，这应该是其他开发公司借鉴的。还要学习顺驰公司的胆量、勇气，在市场上敢于吃螃蟹，敢于取得“世纪第一拍”。 去年12月8日的成功第一拍，对北京土地市场应该说产生了很重要的影响，特别是今年贯彻中央国务院、国土资源部有关清理整顿土地市场一系列文件要求，北京的土地市场也取得了重大的成就。首先是清理整顿各种类型的开发区；第二是查处了违法违章用地；第三是停止了经营性土地协议出让。从2001年到今年一共是142宗土地通过招拍挂出去，2004年招拍挂就有84宗，2004年的数量比过去三年总和还要多。通过清理整顿土地市场，通过禁止经营性土地协议出让来规范土地，使得土地市场越来越成熟。 明年的土地市场用两个字来说，应该说是越来越规范，或者是逐步规范。一个是最近国务院出台了关于深化土地改革，加强土地管理的决定，还有国土部一系列配套文件的要求，北京市政府也正在按照国务院决定的要求，也正在制定关于加强国有土地供给的办法以及相应的配套办法，这些办法出台以后，对于北京市土地资产的管理，用市场方式管理将会起到重要的作用，形成很好的法律依据，这是规范的标志。第二就是土地供应这是清理整顿土地市场规范土地很重要的前提。一靠政策二靠量，过去是无序供应土地，现在国土资源局按照市政府的要求正在制定明年的土地供应计划，供应计划包括土地供应的总量、结构、布局，这些都要有明确的要求，分解到各个区县区落实，严格执行土地供应计划。 信息公开是土地市场化 推进的关键 国土资源部用地司副司长冷宏志：应该说市场经济不仅是在公开、公平、公正的环境下运行的，同时还必须是有效的竞争。有效的竞争很重要的一个方面就是信息必须充分公开，必须充分公正，特别是土地资源的供应信息。 围绕着进一步披露土地市场的信息，创造公开、公平、公正和充分竞争的市场环境成为关键。外界要知道这个编制经营性土地的计划，知道这个城市土地供应量的多少，除了量以外，政府还要对供应结构以及供应的速度要进行有效的把握，同时根据市场运营情况实时进行调控。 2004年，政府加快了土地市场动态系统的建设，特别是运行了中国土地市场网。如果想要到上海投资，开发商身在北京，到网上就可以浏览上海在上市交易哪些土地，供需情况如何。政府打造这样一个平台，就是要改变过去供给信息只在土地信息发布市、县公布的弊端。 李冰 |
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