目前的房地产泡沫已到自我强化阶段，必须在其形成中途进行调控。此次央行房贷利率调控能否力挽狂澜？是一招鲜还是组合拳？尚有待进一步观察。

　　各商业银行纷纷对中国人民银行3月17日房贷利率调整政策作出回应，北京各家银行大多选择了6.12%基准利率的0.9倍这一低线，而上海多数银行则明确将实施6.12%的基准利率，向高线看齐。

　　作为宏观调控的重点领域之一，房地产行业近30%的投资增长率和节节攀升的房价日益成为威胁宏观经济平稳健康发展的隐忧。此次对个人住房贷款利率的调整，是继2004年10月29日央行整体加息的又一举措。其能否抑制狂飙突进的房价？能否在保护正常消费的同时打压房地产投机行为等，成为人们关注的焦点。而此次调整对房地产业而言是一招鲜还是组合拳的开始，也亟须业内人士的专业解读。

　　房地产泡沫已到自我强化阶段

　　央行3月16日宣布，从17日起将不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁，执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。

　　就在央行公布调高房贷利率前后，国家统计局发布的月度形势报告显示，今年1至2月份，我国城镇固定资产投资累计完成4222亿元，比去年同期增长24.5%。其中，房地产开发投资1200亿元，增长了27%。这一增长速度延续了2004年房地产开发投资的强劲增长势头。国家发改委经济研究所的王小广研究员告诉记者，这很可能是央行出台新房贷政策的重要原因。

　　与投资高企相呼应的是房价的居高不下。回顾近几年的涨价历程，上海房价自2000年开始上涨，4年翻番，杭州3年涨了一倍。北京在奥运、中央商务区等概念推动下，通州、大兴等郊区房价也几近翻番。经济学家许小年通过缜密的分析得出结论，无论是作为消费品还是作为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上。

　　自2004年年中，摩根斯坦利的谢国忠“中国房地产泡沫论”掀起了新一轮泡沫大讨论以来，参与者众的争论持续到岁末，但轰鸣的泡沫破灭的警告声并没有牵绊住房价上升的脚步。被视为泡沫中心的上海2005年伊始又上演了房价疯涨的画面。据报道，徐汇区的房价已经窜到一平米16000元，陆家嘴更是几万一平米。

　　在疯狂上涨的房价背后，除了普通消费者买房外，不乏携游资的大炒家的身影，也不乏房地产商的作秀推波助澜：什么VIP认筹，做托，一套房子同时卖给多个客户，假按揭，虚张声势说卖完了等等，恶意炒作房地产价格。中国社科院金融发展研究室主任易宪容认为，炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。

　　与此同时，银行的房地产贷款增长过快，倘若不注意控制，房地产市场风险很有可能会转为房贷风险。王小广认为关键是目前的房价过高，而且是虚高。他把住房制度改革以来的中国房地产行业的发展分成三个阶段，即1998年到2002年，是房地产行业高速增长阶段，带有偿还历史上住房供应不足的特点，2002年中尤其是2003年开始出现泡沫化，现在到了泡沫化自我强化的阶段，这样发展下去对宏观经济影响很大，但现在可以说还没有达到极限，还在泡沫化的中途，政府必须加强宏观调控，尽管如果两年前或者说一年多前就开始调控的话效果更好。

　　新政策重在释放信号

　　事实上，从2002年开始，各种针对房地产市场的调控政策就在不断出台，包括23号文件、121号文件、18号文件，国土资源部、监察部联合下发的“71号令”、央行加息等等，都希望从信贷和土地政策等方面引导房地产市场健康发展，但收效并不显著。对此，王小广认为主要是政策没有坚持下来，执行力度不够。如此前央行的121号文件，并没有发挥应有的效力。

　　此次房贷政策出台亦如是，利率的调整引起各方激烈辩争。不少已购房者认为政策变化太快，央行政策不透明、受害者是普通民众云云。一些房地产开发商认为，加息影响最大的是那些中低收入的购房者。

　　易宪容认为这是开发商在误导老百姓。他撰文指出，不要误读了央行的政策初衷，这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。

　　建设部政策研究中心主任陈淮则认为这是房贷利率向正常利率水平适当靠拢，他说，央行此次不只是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点。从鼓励买房到向正常利率靠拢，应该说仍然是优惠鼓励政策。

　　王小广认为，调整房贷政策，主要是为了控制房地产市场和房地产贷款的风险。同时，将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理也是符合利率市场化大方向的，商业银行面对贷款者能够更好利用风险定价机制来确定合理的资金价格。此次调整增幅太温和，很难把房价压下来，而是带有很强的信号作用。

　　他认为，要使投资过热降温，还需要继续加息，上调按揭利率；还应该运用税收机制；为了减少银行风险，应引进住房抵押贷款证券化制度等。

　　业内专家也指出，鉴于上海6年的楼市发展经历，是市场需求被政策刺激一步步放大的过程：如取消蓝印户口；允许二手房按揭贷款；降低契税税率；按揭贷款退税政策等等，加之国内投资工具匮乏、股市低迷、海外热钱豪赌和人民币升值等因素，如今要回归正常，也得综合治理。

　　事实上，在央行新的贷款政策出台之前，一些地方政府已经着手治“热”。上海市政府规定，针对购入未满一年出售的短期投资，按销售价减去购入原价后的差额征收5%的营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。但先前有杭州曾经执行几个月就不幸夭折的征收20%的房产增值税的教训，此项政策能否奏效也只能让时间来证明。

　　随着房地产业的持续高温而日益成为关注焦点的房地产税也提上了议事日程。3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　莫让房地产拖累宏观经济

　　0.2的利率上升幅度虽不大，但传递的信号却异常明确，就是中央将继续加大宏观调控的力度，抑制房地产业投资规模的持续增长；同时，由于去年央行提高利率之后，房地产市场的热度并未出现明显下降，这次调整是去年政策的延续，亦表明央行对房地产市场的金融风险已经产生了高度警惕。王小广认为，应明确房地产是大众消费品而不是大众投资品，各地以经济发展为由，听任房价高涨最终是要付出代价的。

　　他说，房地产热是这一轮经济过热的源头。与其他产业发生泡沫造成生产能力过剩不同，房地产业具有虚拟的特性，具有通过房价的上升刺激需求这样的自我强化的功能，甚至可以泡沫化5年都不爆，等自我强化达到极限，就会产生大危机。

　　王小广告诉记者，当年韩国通过制定房屋一年以上才能再交易的政策，致使房价跌了30%，上海、北京等地被高估的房价也应理性回归。尽管现在正处于全球性的房价下跌阶段，但中国乃至亚洲房地产的发展与欧美国家不一样，欧美国家的房地产业发展相对理性，由于抑制炒作，一年房价涨幅在10%左右，而目前北京房价距离实际价格平均被高估了30%，上海更是高达50%。

　　在他看来更为严重的是，日本的房地产泡沫是在经济发达之后才发生的，而我国目前正处于现代化爬坡阶段，泡沫及引发的危机将可能推延中国的现代化的进程。而在目前房地产业已成为绝大多数大、中城市支柱产业的情况下，一些政府或部门会因之懈怠对房地产行业的调控。

　　除了利率、税收、上市时间的限制等“组合出拳”阻击房地产热，王小广认为，在现有的机制下，即使通过市场乃至行政的手段给房地产业高烧降了温，但病根还在，还会复发，关键是建立长效机制，即建立良好的房地产运行机制，我国房地产业实行的是香港模式，即买卖期房，再加上没有一套税收交易上的限制投机政策，刚买的期房随即转手倒卖，与炒股没有区别。而良好的运行机制应该是严格实行买卖现房制度，禁止买卖期房、炒楼花，这就从根本上防止了泡沫的产生。(文/唐敏)